РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Новости
23.Янв.2013

О некоторых особенностях выкупа недвижимости из аренды у государства

Одним из приоритетных направлений государственной политики является поддержка малого и среднего предпринимательства. Но при этом законодательство содержит положения, которые иначе как двусмысленными не назовешь, ибо содействуют они развитию не бизнеса, а бюрократии. Ярким примером являются отдельные положенияФедерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Например, согласно пунктов 1 и 2 части 3 статьи 9 ФЗ № 159, при подаче заявления бизнесменом о выкупе арендованного имущества, государственные органы обязаны обеспечить заключение договора на осуществление оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в течение двух месяцев с даты получения заявления, а потом принять решение об условиях приватизации имущества в течение двух недель с момента получения отчёта о его оценке. Здесь прослеживается коррупционность и взяткоемкость этих норм, потому как уполномоченный орган, может под любым предлогом и в течение неограниченного периода времени не получать отчёт об оценке, а значит абсолютно законно не принимать решение о выкупе объекта недвижимости неугодным или несговорчивым предпринимателем, получившим на это преимущественное право.

Если бизнесмен не согласен с оценкой, он, само собой, вправе обратиться в арбитражный суд, с иском об оспаривании отчёта об оценке. Чиновники хорошо заготовились и к такому повороту событий, и только того и ждут. выкуп земли из аренды

Как гласит 4 статьи 4 ФЗ №159, если предприниматель изъявляет желание воспользоваться своим правом на преимущественный выкуп, то договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение месяца со дня получения проекта этого договора. Также из закона следует, что преимущественное право на приобретение арендованного имущества утрачивается по истечении месяца со дня получения проекта договора купли-продажи, если эти договоры не подписаны ив указанный срок. При этом в законе нет положения, которое обеспечивало бы сохранение за предпринимателем преимущественного права приобретения объекта недвижимости на период судебного разбирательства.

Было бы разумным позволить предпринимателю и уполномоченному органу выбирать оценщика вместе. Таким образом, исключались бы возможные споры о справедливости цены.

Из положений статьи 4 Федеральный закон №159 следует, что уполномоченные органы при принятии решения о приватизации арендуемого имущества, направляют субъектам малого и среднего предпринимательства проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2). В случае согласия на использование преимущественного права и приобретения арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения субъектом его проекта (часть 4). Если проект этого договора не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства, последний утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 9). Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий этим субъектом (пункт 3 части 9).

В силу норм пункта 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у неё возможности участвовать в определении условий договора.

выкуп земли из аренды В проекте договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, уполномоченные органы не только могут завысить стоимость этого имущества, ограничить свою ответственность за нарушение обязательств по договору, но и включить в условия договора иные обременительные для присоединяющейся стороны условия, например, обязанность субъекта малого предпринимательства уплачивать проценты на сумму задолженности при предоставлении отсрочки по оплате выкупаемого имущества. В свою очередь, субъекты малого предпринимательства достаточно часто вынуждены заключать договора на предложенных, уполномоченными органами, по сути, кабальных условиях в силу необходимости сохранения бизнеса. Однако после заключения договора, защита интересов присоединившейся стороны – субъекта малого и среднего предпринимательства жёстко ограничена в силу норм пункта 3 ст. 428 ГК. Поскольку требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Очевидно, что реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества посредством договоров присоединения, не соответствует целям и задачам государственной политики поддержки малого и среднего предпринимательства.

Надо отдать должное Президиуму Высшего Арбитражного Суда РФ, который принял Информационное письмо №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.11.2009г. К сожалению пока Президиум ВАС РФ выработал рекомендации лишь по части возникших при применении Федерального закона №159 вопросов.


← Назад к списку новостей