РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Страница 2

4. ИМУЩЕСТВО, КОТОРОЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке.

Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на кото­рые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации нрав на недвижимое иму­щество и сделок с ним.   оформление договора купли-продажи

Недвижимость (недвижимое имущество) обладает следующими признаками:

  • это вещь, предмет материального мира;
  • индивидуально-определенное имущество;
  • незаменимое имущество;
  • имущество, обладающее прочной связью с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к та­ковым законодательным актом.

 

Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение под­лежат государственной регистрации.     оформление договора купли-продажи

В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  • земельные участки;
  • участки недр;
  • все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершенного строитель­ства.

 

К недвижимым вещам относятся также подлежа­щие государственной регистрации воздушные и мор­ские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.     оформление договора купли-продажи

Закон об ипотеке в статье 5 также определяет пе­речень объектов недвижимости, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ:

1) земельные участки, за исключением земельных им том, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и недвижимое имущество, используемое в предпри­нимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

 

Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку следующих земельных участков:

- находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земель­ным участков (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).     оформление договора купли-продажи

- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норматив­ными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для  земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

- земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ).

В основе деления вещей на движимые и недвижи­мые лежит право частной собственности на землю, по­скольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ог­раниченности и социальной значимости обоснованно подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их пре­дельных размерах.  оформление договора купли-продажи

Характеризуя так называемую традиционную не­движимость, недвижимость, прочно связанную с зем­лей, следует указать на следующие признаки:

1. Это практически невосполнимый и ограничен­ный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его обо­роноспособности, так как необходимо строгое соблю­дение его целевого назначения и учет экологических требований.

2. Такая связь с землей, что перемещение повлечет за собой ущерб назначению объекта либо станет край­не дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты не движимостью не считаются).

3. Индивидуальность. Индивидуализируются объ­екты в первую очередь местонахождением на определенном земельном участке.

4. Целевое назначение. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и т.д.

5. Специальные правила совершения сделок, опре­деляющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, ипотека здания или со­оружения допускается только с одновременной ипоте­кой по тому же договору земельного участка, на кото­ром она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодате­лем этим участком или его частью.

Необходимо подчеркнуть, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действую­щим гражданским законодательством к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс,  кондоминимум, объекты незавершенного строительства.      оформление договора купли-продажи

Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота.    оформление договора купли-продажи

В основных положениях Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт 6 ст. 340 ГК РФ допускает залог вещей, в том числе недвижимых, которые залогодатель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате ссуды и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой ­дом.

Предмет ипотеки не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ).    оформление договора купли-продажи

Это правило является императивным, т.е. не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные предложения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 Закона  об ипотеке.

Следует иметь в виду, что в соответствии с пунк­том 3 ст. 5 Закона об ипотеке вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).    оформление договора купли-продажи

 

ГЛАВА 2

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ ИЛИ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ

  §1.   ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка жилого помещения за счет кредитных или заемных средств - один из распространенных и наи­более актуальных способов приобретения жилой не­движимости. Это покупка жилого дома, квартиры или комнаты с использованием целевого кредита или зай­ма, выданного на приобретение жилого помещения.  оформление договора купли-продажи

Выдачу гражданам кредита банком или иной кре­дитной организацией с целью приобретения жилого помещения также называют ипотечным жилищным кредитованием.

Как же правильно оформить документы, чтобы без проблем получить свидетельство о праве собст­венности на жилое помещение?

 Прежде всего при оформлении ипотечного кредита необходимо серьезно подойти к вопросу выбора банка. На сегодняшний день множество банков занимаются ипотечным кредитованием. У каждого из них сущест­вует определенное количество ипотечных программ, призванных удовлетворить потребности широкого круга лиц, желающих приобрести недвижимость, с исполь­зованием ипотеки.    оформление договора купли-продажи

Есть несколько вариантов подбора необходимой ипотечной программы. Первый вариант - самому изучить ипотечные программы банков. Второй вари­ант - обратиться в компанию, которая является ипотечным брокером и работает с банками. Второй вари­ант позволит получить более подробную и квалифици­рованную консультацию по оформлению ипотечного кредита сразу в нескольких банках.     оформление договора купли-продажи

При приобретении недвижимости с использовани­ем ипотечного кредита необходимо учитывать допол­нительные расходы, которые могут возникнуть. В не­которых банках взимается комиссия за выдачу креди­та, в других - комиссия за ведения счета, на который будут вноситься платежи по погашению кредита. При самостоятельном изучении банковских ипотечных про­грамм необходимо обратить внимание на следующее:

  • Минимальная и максимальная суммы выдавае­мого кредита.
  • Процентная ставка за пользование кредитом.
  • Факторы, влияющие на повышение или сниже­ние процентной ставки по кредиту.
  • Минимальный и максимальный срок, на кото­рый выдается кредит.
  • Возможность досрочного полного или частично­го погашения кредита.
  •  Мораторий на досрочное погашение.
  • Комиссия банка, взимаемая за досрочное пога­шение.
  • Размеры пеней и штрафов за просрочки плате­жей по возврату кредита.
  • Комиссия банка за выдачу кредита и ведение счета, на который будут вноситься платежи по возврату кредита.

При выборе ипотечной программы нельзя спешить, всю полученную информацию необходимо обдумать, сравнить и проанализировать. Решение в выборе кон­кретного банка и конкретной ипотечной программы должно быть взвешенным. Поскольку ипотечный кредит выдается на несколько лет, а иногда и до 25 лет, пробуйте спрогнозировать свое финансовое положе­ние на несколько лет вперед и предусмотреть возмож­ные риски.  оформление договора купли-продажи

При приобретении недвижимости с использовани­ем ипотечного кредита необходимо учитывать и допол­нительные расходы, которые могут возникнуть. В не­которых банках взимается комиссия за выдачу креди­та, в других - комиссия за ведения счета, на который будут вноситься платежи по погашению кредита. По­мимо этого, при использовании услуг посредников при регистрации права собственности дополнительно необходимо будет заплатить от трех до двадцати ты­сяч рублей. Возможны также незапланированные рас­ходы по нотариальному удостоверению копий доку­ментов.    сопровождение сделок

 

Приобретение жилого помещения осуществляется путем заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 ст. 454 и пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имуще­ства (договору продажи недвижимости) продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земель­ный участок, здание, сооружение, квартиру или дру­гое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него оп­ределенную денежную сумму (цену).    сопровождение сделок

Договор ипотеки заключается с соблюдением об­щих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений статьи 8 Закона об ипотеке.

Оформление ипотеки в настоящее время вызываeт  массу трудностей, это довольно сложная про­цедура. В нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со всеми необходимыми документа­ми, в том числе паспортами. Нотариус должен прове­рить документы и выяснить, способно ли лицо, совер­шающее сделку, понимать свои действия, не заблуж­дается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нота­риус обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, права, обязанности, ответственность и главное - по­следствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, за­ключающих договор. Если имеются основания предпо­лагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяже­лое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то нотариус откладывает совершение сдел­ки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дее­способным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в пункте 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дее­способным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (ор­ганизацией) решения нотариус либо совершает сдел­ку, либо приостанавливает ее совершение до рассмот­рения дела судом.   сопровождение сделок

Если одна из сторон - юридическое лицо, нотари­ус обязан проверить его правоспособность. Юридиче­ское лицо действует на основании устава, учредитель­ного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные до­кументы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соот­ветствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подле­жит регистрации, нотариус при удостоверении дого­вора ипотеки проверяет выполнение данного требова­ния закона.    сопровождение сделок

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяет­ся. Но поскольку юридические лица вступают в сдел­ки через свои органы, нотариус требует от руководи­телей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, со­вершающих сделки, представляют нотариусу докумен­ты, подтверждающие их должностное положение. Ес­ли от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уста­ву. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействи­тельной.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирую­щими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решений о залоге имущества. На практике договор ипотеки, за­ключенный на основании решений некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан не­действительным.    сопровождение сделок

Существенные условия договора об ипотеке преду­смотрены законодателем в пункте 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должен бытъ указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечивае­мого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в статье 339 ГК РФ, посвященной договору залога.   сопровождение сделок

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора не­заключенным при отсутствии в нем существенных ус­ловий или из-за не достижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия не­действительности сделки, установленные статьей. 167 ГК РФ.    сопровождение сделок

Форму договора о залоге определяет законодатель­ство места, где Договор заключается. Но из этого пра­вила установлено исключение для зданий, сооруже­ний, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству Российской Феде­рации, если они находятся на территории России. Российское законодательство определяет и форму до­говора залога зарегистрированных в Российской Фе­дерации гражданских, морских, речных судов, под­вижного состава железных дорог, космических объек­тов.    сопровождение сделок

 

Правильно составленный договор позволит снизить возможные риски, а также без проблем обеспечит его госу­дарственную регистрацию.

 

Форма договора купли-продажи  жилого помещения

 

Согласно статье 550 ГК РФ договор купли-прода­жи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Если договор составлен более чем на одной стра­нице, стороны должны подписать каждую страницу сшитого договора. Если все страницы сшиты, то сто­роны подписывают только последнюю страницу и са­му сшивку договора.    сопровождение сделок

Для договоров купли-продажи недвижимости не установле­но их обязательное нотариальное удостоверение. Несоблю­дение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

 В договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны стороны договора и его сущест­венные условия, предусмотренные действующим зако­нодательством.   сопровождение сделок

 Существенными условиями договора продажи не­движимости следует признать условия о предмете до­говора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, прода­ваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.    сопровожение сделок

  Стороны договора купли-продажи  жилого помещения

Согласно пункту 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государствен­ную регистрацию прав, должны быть написаны раз­борчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. В дого­воре купли-продажи должны быть полностью указаны фамилия, имя, отчество, место проживания (для фи­зических лиц); полное наименование, место нахожде­ния и организационно-правовая форма юридических лиц.

Кроме того, в договоре купли-продажи в части описания сторон сделки рекомендуется указать:

  • дату и место рождения каждой стороны;
  • гражданство;
  • пол;
  • наименование и реквизиты документа, удостове­ряющего личность.

Информация о дате рождения, гражданстве и рек­визиты документа, удостоверяющего личность, пред­ставляется целесообразной для включения. В первую очередь эта информация необходима для обеспечения безопасности заключаемой сделки. Однако информа­ция о гражданстве и иоле сторон договора представля­ется излишней для включения. Тогда зачем ее вклю­чать? Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) является базой данных, в которой хранятся все сведения об объектах недвижимости и их собствен­никах.    сопровождение сделок

Согласно пункту 18 Правил ведения Единого госу­дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Пра­вительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, (далее - Правила ведения ЕГРП) о правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяют­ся), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) и записях ЕГРП ука­зываются:

- в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостове­ряющего личность, адрес постоянного места жительст­ва или преимущественного пребывания.    оформление договора купли-продажи

При этом некоторые регистраторы по ошибке счи­тают, что данная информация должна быть указана в договорах. Это мнение ошибочно.   оформление договора купли-продажи

Указанное положение предусматривает техниче­скую процедуру включения указанной информации в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако встречаются случаи необоснованных при­остановлений государственной регистрации. Именно для того чтобы избежать, пусть и необоснованных, приостановлений, рекомендуется в договоре купли-продажи недвижимости указывать всю информацию.   оформление договора купли-продажи

  Предмет договора  купли-продажи недвижимости

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позво­ляющие определенно установить недвижимое имуще­ство, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение не­движимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не со­гласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  Поскольку сделки и права с недвижимым имуще­ством подлежат обязательной государственной регист­рации, обратимся к Закону о регистрации.    оформление договора купли-продажи

Согласно пункту 1 ст. 18 Закона о регистрации до­кументы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на госу­дарственную регистрацию прав, должны соответство­вать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, не­обходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном ре­естре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не ус­тановлено Законом о регистрации, вид регистрируемо­го права ив установленных законодательством случа­ях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.   оформление договора купли-продажи

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения должен:

  • содержать описание недвижимого имущества;
  • содержать вид регистрируемого права;
  • иметь надлежащие подписи сторон.

  

Объект договора купли-продажи   жилого помещения

Жилищный кодекс Российской Федерации опреде­ляет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригод­но для постоянного проживания граждан (отвечает ус­тановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.    оформление договора купли-продажи

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возмож­ность прямого доступа к помещениям общего пользо­вания в таком доме и состоящее из одной или несколь­ких комнат, а также помещений вспомогательного ис­пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.    оформление договора купли-продажи

Комната - часть жилого дома или квартиры, пред­назначенная для непосредственного проживания граж­дан в жилом доме или квартире.

Таким образом, предметом договора купли-прода­жи будет являться купля-продажа одного из следую­щих объектов недвижимости:

  • жилой дом;
  • часть жилого дома;
  • квартира;
  • часть квартиры;
  • комната.

На практике часто встречаются случаи, когда по одному договору происходит купля-продажа несколь­ких объектов недвижимого имущества.   оформление договора купли-продажи

 

В договоре купли-продажи описание жилого поме­щения должно содержать следующие элементы:

  • наименование объекта (жилой дом (его часть), квартира (ее часть), комната);
  • адрес жилого помещения;
  • площадь жилого помещения;
  • этажность строения (для жилого дома).

 

Дополнительно в договоре купли-продажи реко­мендуется указать:

  • условный номер жилого помещения;
  • этаж, на котором расположены квартира или ком­ната;
  • инвентарный номер и литера (для жилого дома).

 

Поскольку жилые дома приобретаются с земель­ными участками, на которых они и расположены, по­стольку и договор должен содержать описание земель­ного участка.

 

Обязательные элементы описания земельного участка:

  • наименование объекта, а именно: «земельный уча­сток»;
  • площадь земельного участка (в квадратных мет­рах);
  • адрес земельного участка;
  • категория земель земельного участка;
  • вид разрешенного использования земельного уча­стка;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • обременения участка и ограничения его использо­вания (в случае наличия).

Всю техническую информацию об объекте недви­жимости необходимо включать в договор купли-про­дажи из технической документации на объект недви­жимого имущества. Для квартир, домов, комнат, зда­ний и сооружений такой документацией является технический паспорт, а для земельного участка - ка­дастровый план.    сопровождение сделок

Эти сведения необходимо указать для идентифика­ции жилого помещения.

Отдельно хотелось бы остановиться на рассмотрении вопроса приобретения жилого дома и земель­ного участка.

Поскольку земельный участок сочетает в себе не­сколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природ­ным ресурсом), законодатель счел недостаточным ре­гулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный уча­сток, одними лишь нормами гражданского законода­тельства. Были приняты Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федераль­ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и иные законы.   сопровождение сделок

Земельный кодекс в подпункте 5 п. 1 ст. 1 устанав­ливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иными слова­ми, прочно связанные с земельными участками объек­ты следуют судьбе земельных участков. И, например, отчуждение здания, строения, сооружения, находяще­гося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (ст. 35 Земельного кодекса).   сопровождение сделок

Таким образом, при приобретении жилого дома или его части покупатель должен приобрести и право на земельный участок, на котором расположено стро­ение.

На это положение необходимо обратить внимание также и при покупке так называемых таун-хаусов. Данный вид жилого помещения представляет собой часть жилого дома, расположенного на земельном уча­стке.    сопровождение сделок

В органе технического учета (БТИ) данное жилое помещение в техническом паспорте будет указано как «квартира» или «часть жилого дома». Независимо от этого, если продавец утверждает, что покупателю переходит и земельный участок, то в договоре купли-продажи этот участок земли должен быть обязательно указан.    сопровождение сделок

Адрес объекта недвижимости

Хотелось бы остановиться подробнее и на адресе объекта недвижимости. Особенно этот вопрос актуа­лен при совершении сделок с объектами недвижимо­сти, расположенными, например, в сельских округах или поселениях.    сопровождение сделок

Согласно пункту 6 ст. 12 Закона о регистрации ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих за­писи о каждом объекте недвижимого имущества. В под­разделе I содержится краткое описание каждого объ­екта недвижимого имущества, в частности адрес (ме­стоположение) .

В графе «Адрес (местоположение)» указывается адрес, как правило, почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее од­нозначно определить объект на территории регистра­ционного округа (п. 28 Правил ведения ЕГРП).   оформление договора купли-продажи

Кроме того, Приказом Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594@ утверждена структура и обновленное опи­сание ведомственного классификатора адресов Россий­ской Федерации. В частности, объектами классифика­ции являются отдельные элементы почтовых адресов, называемые в дальнейшем адресными объектами: ре­гионы, районы, города, поселки городского типа, сель­ские населенные пункты, улицы, дома и квартиры. В классификаторе принята иерархическая система классификации.   оформление договора купли-продажи

Все объекты располагаются по семи уровням клас­сификации.

Первый уровень классификации включает объекты федерального значения (регионы):

  • республики;
  • края;
  • области;
  • города федерального значения;
  • автономные области;
  • автономные округа, входящие в состав Российской Федерации.

Второй уровень классификации включает районы (улусы) республик, краев, областей, автономных об­ластей, автономных округов, входящих в состав Рос­сийской Федерации.

Третий уровень классификации включает:

  • города и поселки городского типа (поселки город­ского типа, рабочие, курортные и дачные поселки);
  • регионального и районного подчинения;
  • сельсоветы (сельские округа, сельские админист­рации, волости и т.п.).

Четвертый уровень классификации включает:

  • города и поселки городского типа, подчиненные администрациям городов третьего уровня;
  • сельские населенные пункты (села, деревни, хуто­ра, аулы, входящие в состав сельсоветов или под­чиненные администрациям районов (городов, по­селков городского типа).

Пятый уровень классификации включает улицы городов, поселков городского типа и сельских насе­ленных пунктов.

Шестой уровень классификации включает:

  • дома улиц городов и поселков городского типа, яв­ляющихся объектами третьего уровня (т.е. регио­нального или районного подчинения);
  • объекты и их места расположения, описания которых не могут быть представлены с помощью пере­численных адресных элементов; например, «Гараж в районе карьера КЗСМ» или «владение № 6 на 33-м км МКАД».

Седьмой уровень классификации включает кварти­ры (офисы) домов.

 

Адрес объекта недвижимости должен соответство­вать закону субъекта Российской Федерации о статусе и границах соответствующего района субъекта.

 

Адрес жилого дома, расположенного в Люберецком районе Московской области, должен соответство­вать Закону Московской области «О статусе и границах Люберецкого муниципального района...» от 28.02.2005 № 81/20003.

  Неправильное указание адреса объекта в техничес­кой документации на объект недвижимости может по­влечь так называемую задвоенность прав или задво­енность объектов, двойную регистрацию.

Задвоенность прав - наличие двух зарегистриро­ванных собственников на один и тот же объект.

Задвоенность объектов - наличие двух зарегист­рированных объектов недвижимости при физическом существовании только одного.

Регистрирующий орган не заинтересован в том, чтобы та или иная двойная регистрация стала известна собственнику объекта недвижимости. Однако эта про­блема существует и особенно остро в одном из регио­нов Центрального федерального округа, когда под од­ним условным номером объекта недвижимости в ЕГРП значится несколько объектов недвижимости!

Конечно же, даже при наличии задвоенности разо­браться, кто и чем владеет, можно. Однако здесь необходимы профессионализм и высокая квалификация лиц, осуществляющих государственную регистрацию. При погоне же за статистическими показателями и оказании большего внимания административным процедурам, чем юридическим, никто и не собирается разбираться в двойной регистрации.  сопровождение сделок

Идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации).    сопровождение сделок

Адрес и условный номер объекта недвижимости должен быть уникальным. Чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется перед совершением сделки взять выписку из Единого государственного реестра прав на объект, который планируется приобрести.

Вид регистрируемого права

Закон о регистрации также предусматривает необ­ходимость указать в договоре купли-продажи недви­жимости, вид регистрируемого права.    сопровождение сделок

Согласно пункту 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имуще­ства, которое в соответствии с законом не может при­надлежать гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в силу статьи 244 ГК РФ имущество, находящее­ся в собственности двух или нескольких лиц, принад­лежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определе-1ем доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).   сопровождение сделки с недвижимостью

Особое внимание хотелось бы уделить определе­нию вида права собственности в случае приобретения недвижимого имущества супругами.

Согласно общему правилу, установленному пунк­том 1 ст. 33 Семейного кодекса Российской Федера­ции (далее - СК РФ), имущество супругов является их совместной собственности. Следовательно, при при­обретении недвижимого имущества супругами в до­говоре купли-продажи указывается вид права: общая совместная собственность.    сопровождение сделки с недвижимостью

 

Нередки случаи, когда при заключении договора купли-продажи недвижимости супруги желают определить доли приобретаемого объекта недвижимости. Для этого супруги в договоре купли-продажи предусматривают, что объект недвижимости приобретается в общую долевую собствен­ности - по каждому супругу. Указанный случай нарушает действующее законодательство, а подобный договор не бу­дет зарегистрирован.

  В силу абзаца 2 п. 1 ст. 33 СК РФ законный ре­жим имущества супругов действует, если брачным до­говором не установлено иное. Кроме того, пункт 1 ст. 42 СК РФ предусматривает, что брачным договором супруги вправе изменить установленный законом ре­жим совместной собственности, установить режим со­вместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.  сопровождение сделки с недвижимостью

Брачный договор может быть заключен как в отно­шении имеющегося, так и в отношении будущего иму­щества супругов.   сопровождение сделки с недвижимостью

Таким образом, если супруги желают установить общую долевую собственность на приобретаемую ими недвижимость, необходимо заключить брачный до­говор. При этом рекомендуется заключить брачный договор до заключения договора купли-продажи, что позволит сразу получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с указанием долей каждого супруга и сэкономить деньги при получении нового свидетельства о праве собственности.

Если же супруги заключили брачный договор (или дополнение к уже существующему брачному дого­вору) в отношении приобретаемой недвижимости, оп­ределили в нем доли собственности каждого супруга, то в договоре купли-продажи необходимо указать, что объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность, указать размер доли в виде арифмети­ческой дроби.

Покупатель

Вид права

Одно лицо

Собственность

Два лица и более супруги (если заключен брачный договор)

Общая долевая собственность

Супруги (если брачный договор не заключался)

Общая совместная собственность

При приобретении недвижимости одним лицом в договоре указывается, что объект недвижимости при­обретается в собственность. Не нужно указывать такие виды собственности, как «индивидуальная» или «ча­стная», поскольку данные понятия используются в те­ории права.

Таким образом, в договоре указывается один из видов собственности:

  • собственность;
  • общая совместная собственность;
  • общая долевая собственность (с указанием долей).

Пример

  •   Покупатель покупает у Продавца квартиру в об­щую совместную собственность.
  •   Покупатель покупает у Продавца квартиру в собственность.

  Цена жилого помещения

Цена продаваемого жилого помещения по договору купли-продажи является его существенным условием. Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недви­жимости должен предусматривать цену этого имуще­ства.  оформление договора купли-продажи

При отсутствии в договоре согласованного сторо­нами в письменной форме условия о цене недвижимо­сти договор о ее продаже считается незаключенным.   оформление договора купли-продажи

Если иное не предусмотрено законом или дого­вором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, вклю­чает цену передаваемой с этим недвижимым имущест­вом соответствующей части земельного участка или права на нее.   оформление договора купли-продажи

Если цена недвижимости в договоре продажи не­движимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого не­движимого имущества, подлежащая уплате, определя­ется исходя из фактического размера переданного по­купателю недвижимого имущества.    оформление договора купли-продажи

Необходимо обратить внимание, что при продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа или в кредит, в договоре купли-продажи должны быть отражены соответствующие условия.    оформление договора купли-продажи

Так, согласно пункту 1 ст. 488 ГК РФ, если до­говором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупа­телю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный дого­вором, а если такой срок договором не предусмотрен, В срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Кроме того, в силу пункта 1 ст. 489 ГК РФ до­говор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты то­вар, проданный в кредит, признается находящимся в зало­ге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

  Если оплата стоимости приобретаемого объекта не­движимости производится после государственной ре­гистрации договора купли-продажи и права собствен­ности, объект недвижимости считается проданным в кредит.   оформление договора купли-продажи

Если стороны договорились, что при купле-прода­же в кредит или в рассрочку продавец (он же креди­тор) не приобретает право залога на жилое помеще­ние, данный факт должен быть отражен в договоре.   оформление договора купли-продажи

В договор нужно включить следующую формулировку: «Стороны договорились о том, что в соответствии с пунк­том 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федера­ции у продавца не возникает право залога в силу закона на квартиру до ее полной оплаты».

Данное правило применимо и при купле-продаже Жилого помещения за счет кредитных или заемных средств.

Возможны ситуации, когда покупатель получает кредит в банке на покупку квартиры, а оплачивает с рассрочкой, после государственной регистрации. Если в договоре не прописать указанную выше формули­ровку, квартира будет обременена ипотекой 2 раза. Первый раз - в пользу банка, поскольку квартира приобретается за счет кредитных средств, выданных банком, а второй раз - в пользу продавца, так как он предоставляет рассрочку по оплате стоимости квар­тиры.   сопровождение сделок

Таким образом, если продавец и покупатель жило­го помещения договорись о продаже объекта недвижи­мости в кредит или в рассрочку, в договоре должны быть указаны условия, порядок, сроки и размеры пла­тежей, а также условия о возникновении ипотеки в пользу продавца.

Лица, сохраняющие право  пользования жилым помещением

Согласно пункту 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых прожива­ют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его при­обретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жи­лым помещением.    сопровождение сделок

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда после продажи жилого помещения право пользования им сохраняют следующие лица:

  • получатели ли ренты на условиях пожизненного со­держания с иждивением;
  • отказополучатели - проживающие в жилом поме­щении в силу завещательного отказа;
  • ссудополучатели - проживающие в жилом поме­щении на основании договора безвозмездного поль­зования;
  • наниматели и постоянно проживающие с ними гра­ждане.

 

В связи с этим перед приобретением жилого поме­щения необходимо изучить документы на объект не­движимости, в том числе обязательно потребовать от Продавца представления выписки из домовой книги и копию финансового лицевого счета. В данных доку­ментах указываются лица, которые в настоящее время прописаны и зарегистрированы на данной площади.

Очень часто, когда в квартире прописаны лица не являющиеся собственниками, продавец включает в договор фразу: «Лица, прописанные в квартире, обя­зуются сняться с регистрационного учета после продажи жилого помещения».

Необходимо понимать, что договор купли-продажи является двусторонней сделкой, то есть сделкой, в которой участвуют только две стороны: продавец и по­купатель, поэтому данная сделка не влечет и не может повлечь каких-либо обязанностей для третьих лиц.  сопровождение сделок

 

Включение в договор купли-продажи жилого помещения обязанности выписаться из квартиры лиц, которые не яв­ляются собственниками, не имеет юридической силы.

 

Сегодня, когда квартирный вопрос стоит достаточ­но остро и нередки случаи мошенничества на рынке Недвижимости, настоятельно рекомендуется приобре­тать жилые помещения, которые уже свободны от лиц, В нем проживавших.    сопровождение сделок

Если жилое помещение не обременено правами третьих лиц, данную информацию необходимо включить в договор купли-продажи.   сопровождение сделок

Обременения жилого помещения

Согласно абзацу 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих ус­ловий.   сопровождение сделок

Это значит, что в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указывать все существующие и зарегистрированные в ЕГРП ограничения и обреме­нения объекта недвижимого имущества.   оформление договора купли-продажи

Закон о регистрации определяет ограничения (об­ременения) как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном зако­ном порядке условий, запрещений, стесняющих право­обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недви­жимого имущества.  оформление договора купли-продажи

Ограничениями (обременениями) недвижимости являются:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда;
  • арест имущества.

Помимо существенных (обязательных) условий договора купли-продажи жилого помещения рекомен­дуется указывать:

  • реквизиты документов, на основании которых объ­ект недвижимости принадлежит продавцу;
  • вид права продавца (собственность, общая совме­стная собственность или долевая собственность);
  • основания и порядок передачи объекта недвижимо­го имущества от продавца к покупателю;
  • иную информацию, которую стороны считают су­щественной и необходимой для включения в до­говор купли-продажи.

 


← Назад к списку новостей