РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Страница 3

§2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ  В СИЛУ ЗАКОНА

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кре­дитных или заемных средств.  сделки с недвижимостью

В данном случае в отношения по приобретению не­движимости вступает третье лицо - банк или иная кредитная организация, представившая кредит на по­купку недвижимости.

Следует отметить, что такого вида договора, как «договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств», законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупа­теля с банком безразличны. Конечно, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на при­обретение жилья, но это зависит исключительно от их доброй воли, на проявление которой надеяться не приходится. А если такого указания не будет, регист­рационный орган просто зарегистрирует договор куп­ли-продажи и переход права собственности, а о воз­никшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут (С.Л. Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. - Нотариус, 2002, № 1).   сделки с недвижимостью

Согласно пункту 7 ст. 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.   сделки с недвижимостью

Для банка важным является необходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с ре­гистрацией договора купли-продажи и права собствен­ности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства.   сделки с недвижимостью

Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после го­сударственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведе­ны полностью. Это делается для того, чтобы не воз­никла ипотека в силу закона в пользу продавца квар­тиры, о чем было написано ранее. Кроме того, сами кредитные средства продавец квартиры может полу­чить у банка только после предъявления зарегистри­рованного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе «обременения» будет указано: «залог в силу закона». Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные сред­ства продавцу.

Однако в некоторых банках существует другая схе­ма. Кредитные денежные средства помещаются совме­стно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка поку­патель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышен­ных процентов обоснована банком тем, что до госу­дарственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен.   сделки с недвижимостью

Так, на практике встречаются случаи, когда поку­патель квартиры берет кредит в банке, находит нуж­ную ему квартиру, подписывает договор купли-про­дажи и сдает весь комплект документов на государ­ственную регистрацию. В процессе государственной регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда по­лучается снять. В итоге регистрирующий орган отка­зывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель кварти­ры, уже получивший кредит, вынужден платить повы­шенные проценты.   сделки с недвижимостью

Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы J   опытные юристы проверили «юридическую чистоту» квартиры до получения кредита и до подписания договора куп­ли-продажи.

Как же производится расчет по договору купли-продажи?

Как уже было указано, зачастую в договоре указы­вается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так.    сделки с недвижимостью

Данная ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, поскольку, хотя фактически день­ги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены.    сделки с недвижимостью

В большинстве случаев при купле-продаже жилых помещений за счет кредитных средств весь комплект документов по сделке готовится сотрудниками банка. И простому гражданину тяжело разобраться во всех юридических тонкостях сделки.   сделки с недвижимостью

Особое внимание необходимо обратить на сле­дующие моменты.

1. Если денежные средства физически будут пере­даны покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в до­говор купли продажи необходимо включить условие о порядке и сроках расчета.

Пример

«Расчеты по договору будут произведены в течение трех дней после государственной регистрации до говора купли-продажи и права собственности».

  2. Если продавец и покупатель договорились о том, что расчеты будут производиться после государствен­ной регистрации, необходимо договориться об услови­ях возникновения ипотеки в силу закона в пользу про­давца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения с использованием кредитных средств, продавец несет го­раздо меньше рисков при расчетах, чем при приобре­тении жилого помещения на собственные средства по­купателя. Это обосновано тем, что расчеты при ипоте­ке производятся в банке-кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем со­трудников банка, что внушает определенное доверие.

Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государст­венной регистрации, в договор необходимо включить это условие.

  Пример

Стороны договорились о том, что в соответствии с пунктом 5 ст. 488 ГК РФ у ПРОДАВЦА не возни­кает право залога в силу закона на КВАРТИРУ до ее полной оплаты».

§3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА

Рассмотрим процедуру государственной регистра­ции договора купли-продажи жилого помещения с ис­пользованием кредитных или заемных средств, права собственности и ипотеки.

Государственная регистрация прав проводится в сле­дующем порядке (ст. 13 Закона о регистрации прав).

1. Прием документов, необходимых для государст­венной регистрации прав, регистрация таких докумен­тов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины.

2. Правовая экспертиза документов и проверка за­конности сделки.

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановле­ния государственной регистрации прав.

4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других ос­нований для отказа или приостановления государст­венной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

 

Документы, необходимые  для государственной регистрации прав

 А. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи квар­тир, приобретаемых с использованием кредитных средств, под залог приобретаемой квартиры.

  1. Заявления сторон договора или уполномоченно­го им (ими) на то лица при наличии у него нотариаль­но удостоверенной доверенности (в заявлении должны содержаться в том числе данные об участниках сдел­ки, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав). Одно заявление подается на государственную регистрацию сделки - договора купли-продажи, второе - на государственную регистрацию перехода права, пра­ва собственности.    регистрация права собственности

2. Подлинный платежный документ, подтверждаю­щий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств и перехода права, права собственности (кото­рая возвращается заявителю), и его копия (которая по­мещается в дело правоустанавливающих документов).   регистрация права собственности

Государственная пошлина составляет для физиче­ских лиц - 500 рублей за государственную регистра­цию сделки, 500 рублей - за государственную регист­рацию перехода права, права собственности.    регистрация права собственности

3. Документ, удостоверяющий личность физиче­ского лица (для предъявления).

4. Нотариально удостоверенные копии учредитель­ных документов юридического лица со всеми дейст­вующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридиче­ском лице в Единый государственный реестр юридиче­ских лиц (ЕГРЮЛ), документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего пол­номочия представителя юридического лица действо­вать от имени юридического лица.

В данном случае речь идет об учредительных доку­ментах банка-кредитора (залогодержателя).

Если учредительные документы банка уже пред­ставлялись ранее, на государственную регистрацию достаточно представить выписку из ЕГРЮЛ, протокол об избрании единоличного исполнительного органа, согласование кандидатуры единоличного исполнитель­ного органа с Центральным банком России, доверен­ности на лиц, подписавших кредитный договор.   регистрация права собственности

5. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.

6. Подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Продавца на отчуждаемое жилое помещение.

7. Подлинники договора купли-продажи с исполь­зованием кредитных средств (в количестве, равном числу сторон сделки) и один подлинник договора куп­ли-продажи с использованием кредитных средств для приобщения к делу правоустанавливающих докумен­тов.

8. Подлинник и надлежащим образом удостоверен­ная копия кредитного договора.

9. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документов, названных в договоре куп­ли-продажи с использованием кредитных средств в ка­честве приложений.

10. Подлинник и копия закладной (если права за­логодержателя удостоверяются закладной), (в до­говоре купли-продажи с использованием кредитных средств ссылка на закладную не обязательна).

11. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документов, названных в закладной в качестве приложений.

12. Подлинник и надлежащим образом удостове­ренная копия отчета оценщика о проведенной денеж­ной оценке имущества в случае выдачи закладной.

13. Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя/продавца на покупку/приобретение квар­тиры. Если покупатель в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит (простая письменная форма). Если продавец в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит и не имеет супруга, имеющего права на отчуждаемую квартиру. Согласие от продавца не требуется, если квартира была ранее приобретена по безвозмездной сделке.

14. Нотариально удостоверенная копия свидетель­ства о заключении брака, если квартира приобретает­ся в совместную собственность супругов.

15. Разрешение органа опеки и попечительства, ес­ли предметом договора купли-продажи с использова­нием кредитных средств является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних, ог­раниченно дееспособных (в этом случае также требу­ется представление письменного согласия попечите­лей) или недееспособных лиц, над которыми установ­лена опека.

16. Согласие органа опеки и попечительства требу­ется на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечитель­ством члены семьи собственника данного жилого по­мещения либо оставшиеся без родительского попече­ния несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые зако­ном интересы указанных лиц.

17. Выписка из домовой книги или иной документ, содержащий информацию о лицах, зарегистрирован­ных в квартире.

18. Если изменилась площадь квартиры, адрес мес­та жительства и паспортные данные продавца/покупа­теля, необходимо подать заявление о внесении изменений в записи ЕГРП. К заявлению прикладывается квитан­ция об уплате государственной пошлины (100 руб. - для физического лица, 300 руб. - для юридическо­го). Заявление подается на каждое изменение.

19. Технический паспорт на квартиру и его копия (не является обязательным).

 

Б. Документы, представляемые для государст­венной регистрации договоров купли-продажи жи­лых домов и земельных участков, приобретае­мых с использованием кредитных средств, под за­лог приобретаемых жилых домов и земельных участков.

 

В дополнение к документам, указанным в разде­ле А, на государственную регистрацию необходимо представить:

1. Кадастровый план земельного участка.

Примечание:

- в договоре должно быть указано, что приобре­таемый/отчуждаемый дом находится на земельном участке, который также приобретается/отчуждается по данному договору;

- в договоре должны быть указаны категория зе­мель и вид разрешенного использования земельного участка, приобретаемого/отчуждаемого по договору.

В. Документы, представляемые для государст­венной регистрации договоров купли-продажи объ­ектов недвижимости, приобретаемых с использова­нием кредитных средств, под залог приобретаемых объектов недвижимости, в случае если сторонами (стороной) договора является юридическое лицо.

  В дополнение к документам, указанным в разделе А и/или Б, на государственную регистрацию необхо­димо представить:

1. Учредительные документы юридического лица, являющегося стороной сделки.

2. Протокол об избрании единоличного исполни­тельного органа юридического лица.

3. Протокол органа юридического лица об одобре­нии крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, либо заявление от данно­го юридического лица, что сделка (договор купли-продажи) не является крупной сделкой либо сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Г. Общие требования.

  1. Площадь квартиры в Едином государственном реестре прав должна быть указана без учета балконов и лоджий. Если у продавца есть свидетельство о праве собственности, в котором указана общая площадь по­мещения с учетом неотапливаемых помещений, не­обходимо подать заявление о внесении изменений в ЕГРП. Данное требование вытекает из пункта 5 ст. 15 ЖК РФ. Указанная норма предусматривает, что об­щая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая пло­щадь помещений вспомогательного использования, пред­назначенных для удовлетворения гражданами быто­вых и иных нужд, связанных с их проживанием в жи­лом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.    регистрация права собственности

2. Если в закладной указано, что кредитный до­говор является приложением к закладной, сшивать закладную и кредитный договор не нужно.   регистрация права собственности

3. Если в закладной указано, что кредитный до­говор является неотъемлемой частью закладной, не­обходимо сшить кредитный договор и закладную.    регистрация права собственности

4. Если в закладной просто указаны реквизиты кредитного договора, сшивать закладную и кредитный договор не нужно.

5. При выдаче закладной реквизиты отчета об оцен­ке и дата, по состоянию на которую проведена оценка, должны полностью совпадать с аналогичной информа­цией в закладной.

Некоторые проблемы государственной регистрации

1. Изменение площади жилого помещения.

  Очень часто в результате ремонта квартиры или жилого дома меняется площадь помещения. Этот факт выясняется, когда собственник получает новый техни­ческий паспорт на объект недвижимости.    регистрация права собственности

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных се­тей, санитарно-технического, электрического или дру­гого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилого помещения представля­ет собой изменение его конфигурации, требующее вне­сения изменения в технический паспорт жилого поме­щения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований за­конодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.    регистрация права собственности

Следовательно, если в результате ремонта кварти­ры или жилого дома произошли изменения конфи­гурации жилого помещения, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования - необхо­димо согласование органа местного самоуправления. Согласование необходимо получить до осуществления каких-либо изменений, то есть до ремонта.   регистрация права собственности

Под названный перечень изменений подпадает и установка кондиционера, и совмещение санузла, и за­мена старой электропроводки с установкой дополни­тельных розеток.

В большинстве случаев сотрудники БТИ сразу го­ворят, что в помещении была перепланировка, поэтому регистрирующий орган «не пропустит» эту квартиру, если собственник пожелает ее продать.   регистрация договора купли продажи

Обязательным приложением к документам, необ­ходимым для осуществляемой по установленным на­стоящим пунктом основаниям государственной регист­рации прав на объект недвижимого имущества, явля­ется план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государствен­ной регистрации прав на земельный участок, - када­стровый план данного земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). Представления указан­ных планов не требуется, если план соответствующе­го объекта недвижимого имущества или иной доку­мент, предусмотренный Законом о регистрации, када­стровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее де­ло правоустанавливающих документов.   регистрация договора купли продажи

Иными словами, если технический паспорт на квар­тиру ранее представлялся в регистрирующий орган, повторное его представление необязательно. Напри­мер, если квартира приобретена около 8 лет назад, технический паспорт на нее должен храниться в архи­ве регистрирующего органа. Однако необходимо отме­тить, что описание жилого помещения в договоре куп­ли-продажи должно соответствовать старому техничес­кому паспорту, чтобы описание объекта недвижимости совпадало с данными об этом объекте в регистрирую­щем органе.   регистрация договора купли-продажи

Кроме того, по мнению некоторых юристов, пере­планировка в жилом помещении не должна препятст­вовать собственнику распоряжаться им. Тем более что пункт 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации гласит: «Право частной собственности охраняется за­коном». В то же время согласно пункту 2 указанной статьи каждый вправе иметь имущество в собствен­ности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.   регистрация договора купли продажи

Следовательно, можно сделать вывод, что наличие перепланировки, разрешение на которую не получено, не должно являться основанием ограничения права собственника по распоряжению объектом недвижимости.  регистрация права собственности

2. Представление копий документов, заверенных в установленном законом порядке.

Необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов госу­дарственной власти и актов органов местного само­управления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлин­ник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации), то есть представляются под­линники и копии.    регистрация права собственности

Исключение составляют:

  • акты органов государственной власти и актов орга­нов местного самоуправления;
  • акты судов, установивших права на недвижимое имущество;
  • документы, выражающие содержание сделок и яв­ляющиеся основанием для государственной регист­рации (например, договор купли-продажи).

Отсутствие копии документа, необходимого для государственной регистрации, является нарушением Закона о регистрации. Зачастую данный факт являет­ся основанием для приостановления государственной регистрации. Кроме того, если на государственную ре­гистрацию представлена копия, не заверенная нотари­ально, государственная регистрация также приостанавливается.   регистрация права собственности

Как избежать приостановлений государственной регистрации и сэкономить на нотариальном завере­нии копий?

14 сентября 2006 года Приказом Минюста России от № 293 был утвержден Административный регла­мент исполнения государственной функции по госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним (далее - Административный рег­ламент).

Согласно Административному регламенту (п. 82) специалист, ответственный за прием документов, сличает представленные экземпляры оригиналов и копий документов (в том числе нотариально удостоверенные). Если представ­ленные копии документов нотариально не заверены, дан­ный специалист, сличив копии документов с их подлинными экземплярами, выполняет на них надпись об их соответст­вии подлинным экземплярам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов и предлагает заявителю заверить надпись своей подписью.

  Данное положение позволяет сдать на государственную регистрацию подлинник и обычную светоко­пию документа, сэкономить время и деньги.   регистрация права собственности

3. Представление учредительных документов банка.

  Специфика возникновения ипотеки в силу закона при регистрации договора купли-продажи объекта не­движимости с использованием кредитных средств бан­ка требует представления учредительных документов банка в регистрирующий орган.   регистрация договора купли продажи

Необходимость представления учредительных до­кументов банка обоснована следующим.

Согласно пункту 1 ст. 53 ГК РФ юридическое ли­цо приобретает гражданские права и принимает на се­бя гражданские обязанности через свои органы, дейст­вующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.  регистрация договора купли-продажи

Как уже говорилось, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или час­тично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77 За­кона об ипотеке).  регистрация договора купли-продажи

Чтобы внести в Единый государственный реестр прав сведения о банке-кредиторе как о залогодержате­ле, установить правоспособность банка как юридиче­ского лица, на государственную регистрацию необхо­димо представить учредительные документы банка и лицензию на осуществление банковской деятельности или копии указанных документов, удостоверенные в установленном законом порядке.  регистрация права собственности

Особенности отдельных регионов России и различ­ные подходы работников регистрирующих органов к указанному вопросу определяют порядок представле­ния учредительных документов залогодержателей-кре­диторов.  регистрация права собственности

Необходимо отметить, что, по мнению отдельных государственных регистраторов, представление учре­дительных документов не требуется.

Однако данная позиция представляется недоста­точно обоснованной.

В отдельных регионах России учредительные доку­менты банка представляются в регистрирующий орган единожды (первоначальный комплект). В последую­щем достаточно сделать ссылку на первоначальный комплект. В других регионах комплект учредитель­ных документов представляется в каждый территори­альный отдел по муниципальным районам субъекта Российской Федерации по мере обращения.  регистрация договора купли продажи

Независимо от существующего в регионах России порядка представление учредительных документов бан­ка при регистрации договора купли-продажи с исполь­зованием кредитных средств, права собственности и возникновении ипотеки в силу закона представляется обоснованным и целесообразным.   регистрация договора купли продажи

  4. Представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.

При регистрации договора купли-продажи жилйш помещения с использованием кредитных средств бан­ка с возникновением ипотеки в силу закона необходи­мо представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших от имени банка кредитный договор или договор займа. Данная необходимость обоснована следующим.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лич­но совершать те действия, на которое оно уполномо­чено (п. 1 ст.^187 ГК РФ). Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью. Согласно статье 183 ГК РФ при отсут­ствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка счита­ется заключенной от имени и в интересах совершивше­го ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Иными словами, если представитель банка заклю­чает от имени банка кредитный договор, то у данного представителя должны быть соответствующие полно­мочия. В противном случае сделка считается заклю­ченной от имени данного представителя, а не от банка, со всеми вытекающими последствиями.  регистрация договора купли-продажи

На практике нередки случаи, когда полномочия представителя ограничены во времени и в сумме, на которую выдается кредит. Кроме того, некоторые бан­ки устанавливают внутренний многоступенчатый по­рядок предоставления кредита.  регистрация договора купли-продажи

Например, многие банки ограничивают полномо­чия своих представителей для подписания кредитных договоров суммой кредита. В частности, у представи­теля есть полномочия на подписания кредитного до­говора, сумма кредита по которому не должна превы­шать 500 тыс. долл. США. Следовательно, подписать Кредитный договор на сумму 501 тыс. долл. предста­витель уже не имеет права.  регистрация права собственности

Иногда полномочия представителя банка по подписанию кредитного договора ограничиваются необхо­димостью получения решения кредитного комитета банка. Например, если представитель банка подписы­вает кредитный договор на сумму свыше 300 тыс. долл. США, он должен иметь решение кредитного комитета данного банка о предоставлении кредита конкретному заемщику на определенных условиях.   регистрация права собственности

Именно эти тонкости обосновывают необходимость представления в регистрирующий орган документов, подтверждающих полномочия представителей банка, подписавших от его имени кредитный договор или до­говор займа. Наличие документов не позволит оспаривать как кредитный договор самим же банком, так и сделку по купле-продаже жилого помещения.

5. Представление документов на государствен­ную регистрацию представителем сторон сделки.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон до­говора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверен­ности, если иное не установлено федеральным зако­ном (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).  регистрация договора купли-продажи

Вместе с заявлением о государственной регистра­ции прав и документами о правах на недвижимое иму­щество предъявляется документ об уплате государст­венной пошлины. Физическое лицо предъявляет доку­мент, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, Щ нотариально удосто­веренную доверенность, подтверждающую его полномо­чия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удо­стоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, - документ, под­тверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удосто­веренную копию этого документа.   регистрация договора купли-продажи

Актуальным является также вопрос о том, кто представляет документы на государственную регистра­цию. Зачастую при купле-продаже недвижимости с использованием кредитных средств документы на ре­гистрацию сдает один представитель. Это существенно облегчает работу банков и позволяет снизить расходы стороны договора купли-продажи. Однако в настоя­щее время существует и иная точка зрения: сдавать документы на государственную регистрацию должны представители от каждой стороны договора купли-продажи, то есть представители от продавца и покупа­теля должны быть разными.  регистрация права собственности

Для обоснования данной позиции используется норма пункта 3 ст. 182 ГК РФ. Согласно указанной норме представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновре­менно является, за исключением случаев коммерческо­го представительства.

Использование представительства как способа осу­ществления прав и исполнения обязанностей диктует­ся причинами юридического и фактического порядка, поэтому при применении пункта 3 ст. 182 ГК РФ не­обходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.    регистрация права собственности

Представительство в органах государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафикси­рованы. Представитель является лишь правовым инст­рументом для механической передачи комплекта доку­ментов. В этом смысле роль представителя схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем или посланцем. Считаем, что допустимым является представление документов на государствен­ную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.   регистрация права собственности

Отдельно необходимо рассмотреть подачу докумен­тов от имени несовершеннолетних лиц, не достигших четырнадцати лет (малолетних). За несовершеннолет­них, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родите­ли, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).   регистрация права собственности

Исключение составляют:

  • мелкие бытовые сделки;
  • сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостовере­ния либо государственной регистрации;
  • сделки по распоряжению средствами, предостав­ленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Вопрос передачи законным представителем мало­летнего полномочий по сдаче документов на государ­ственную регистрацию представителю, действующему на основании доверенности, является спорным.

Данная ситуация аналогична сдаче документов на регистрацию двумя представителями. Отдельные реги­страторы считают, что законный представитель мало­летнего не имеет права передавать полномочия пред­ставителю, и требуют, чтобы документы в регистри­рующий орган сдавал законный представитель. Эта позиция также представляется недостаточно обосно­ванной, так как сделка заключается от имени малолет­него законным представителем, а не представителем по доверенности, который сдает документы. Кроме то­го, сдача от имени малолетних документов только за­конными представителями существенно затрудняет ра­боту регистрирующего органа и создаст определенные трудности для малолетних и их законных представи­телей.

В указанных ситуациях решающим обстоятельст­вом в пользу передачи полномочий по сдаче докумен­тов на государственную регистрацию представителю являются требования Гражданского кодекса о запрете совершать сделки как от имени представляемого в от­ношении себя лично, так и требование о том, что от имени малолетних совершают сделки их законные представители. Сдача документов на государствен­ную регистрацию не является юридическим фактом, который связан с заключением сделки.        регистрация договора купли продажи            

Представители в регистрирующем органе имеют ограниченный круг полномочий, которые связаны только с технической процедурой сдачи документов, а сами сделки соверша­ются законными представителями малолетних и сами­ми сторонами сделки.

Представляется, что требование отдельных регист­раторов представлять документы в регистрирующий орган законными представителями малолетних и дву­мя представителями от каждой стороны договора куп­ли-продажи существенно ограничивает права и закон­ные интересы участников рынка ипотечного кредито­вания. Данное обстоятельство зачастую приводит к тому, что ипотечные сделки срываются.


← Назад к списку новостей