РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Страница 4

 ГЛАВА 3

 ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

По договору о залоге недвижимого имущества (до­говору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя­зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимуще­ственно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).    защита в суде

Залогодателем может быть сам должник по обяза­тельству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не уча­ствующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, оста­ется у залогодателя в его владении и пользовании.   защита в суде

Другими словами, при ипотечных отношениях кре­дитор (залогодержатель) имеет право получить удов­летворение своих денежных требований от должника (залогодателя) из стоимости заложенного должником недвижимого имущества преимущественно перед дру­гими кредиторами должника, а имущество, в свою очередь, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Залогодателем в этом случае может быть как сам должник, так и третье лицо.  защита в суде

Собственнику принадлежат права владения, поль­зования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекающий из абзаца 3 п. 1 ст. 1 За­кона об ипотеке. Речь пойдет о словах: «владение» «пользование». Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триады собственности: рдение, пользование и распоряжение выпадает пра­во распоряжаться имуществом.     защита в суде

Об этом необходимо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог, имеет ограниченное право на это имущество. Собственник заложенного имущества не вправе распоряжаться заложенным имуществом.    защита в суде

Особая «привлекательность» залога в системе спо­собов обеспечения обязательств объясняется, среди прочего, тем, что с его использованием проще произ­вести принудительное взыскание. В отличие от залога применение неустойки, поручительства или гарантии не предполагает наличия заранее подготовленного для взыскания имущества. Кроме того, залог, не будучи мерой юридической ответственности, дает кредитору право взыскать всю задолженность независимо от ви­ны доящ0^. Для сравнения отметим, что неустойка и задаток, являясь мерами юридической ответственно­сти, требуют виновного поведения должника (Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. №18).     защита в суде

.

§1. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА

  ОБ ИПОТЕКЕ

  При заключении договора ипотеки необходимо ру­ководствоваться общими правилами Гражданского ко­декса Российской Федерации о заключении догово­ров, а также положениями Закона об ипотеке.      защита в суде

Согласно пункту 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Необходимо отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ было отменено обязательное но­тариальное удостоверение договоров об ипотеке. В на­стоящее время нотариальное удостоверение не явля­ется обязательным. Однако по соглашению сторон договор об ипотеке может быть удостоверен нотари­ально. В связи с этим, для возникновения права залога на недвижимое имущество по договору об ипотеке не­обходимо зарегистрировать договор в регистрирую­щем органе.   защита в суде

 Договор об ипотеке считается заключенным и всту­пает в силу с момента его государственной регистра­ции, а сама ипотека возникает также с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипоте­ке). Кроме того, Закон об ипотеке предусматривает, что несоблюдение правил о государственной регистра­ции договора об ипотеке влечет его недействитель­ность. Такой договор считается ничтожным, не созда­ет права и обязанности для лиц, его подписавших.   защита в суде

Договор об ипотеке, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 Закона об ипо­теке, не подлежит государственной регистрации в ка­честве договора об ипотеке.   защита в суде

Важно подчеркнуть, что государственной регистра­ции подлежит даже смешанный договор (устанавли­вающий единую совокупность обязательств), когда на­ряду с другими объектами выступает ипотека. Как следует из пункта 3 ст. 10 Закона об ипотеке, при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.   защита в суде

Иными словами, если стороны составили договор, согласно которому одна сторона выдает кредит другой стороне, а последняя, в свою очередь, передает в ипо­теку объект недвижимости для: обеспечения возврата полученного кредита, данный договор будет смешан­ным. Однако требования к данному договору будут такими же, как и к договору об ипотеке в чистом виде.    защита в суде

Существенные условия договора об ипотеке

В договоре об ипотеке должны быть указаны пред­мет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок ис­полнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1. Предмет ипотеки определяется в договоре указа­нием его наименования, места нахождения и достаточ­ным для идентификации этого предмета описанием.  оформление договора купли-продажи

Закон об ипотеке в пункте 2 ст. 9 предусматрива­ет, что предмет ипотеки определяется в договоре ука­занием его наименования, места нахождения и доста­точным для идентификации этого предмета описа­нием.   оформление договора купли-продажи

Имущество, которое может быть предметом ипоте­ки, определено в статье 5 Закона об ипотеке.

Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистри­рованы в порядке, установленном для государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпри­нимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолиро­ванных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 

Перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть заложены по договору об ипотеке, гораздо шире, чем при ипотеке в силу закона.

Важным представляется положение Закона об ипо­теке, в соответствии с которым предметом ипотеки мо­жет быть только то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, для того чтобы обременить ипотекой предприятие как имущественный комплекс, необходимо пройти процедуру его регистра­ции в порядке, установленном Законом о регистрации. Для того чтобы заложить часть здания, необходимо зарегистрировать данную часть как самостоятельный объект недвижимости.   оформление договора купли-продажи

В договоре об ипотеке необходимо укатать описа­ние предмета ипотеки. В частности, в договоре указы­вается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земель­ный участок и т.д.). При описании недвижимого иму­щества необходимо указать:

 

  • наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации пра­ва на объект недвижимого имущества;
  • площадь объекта недвижимости;
  • адрес, по которому расположен объект недвижи­мости;
  • условный или кадастровый номер объекта недви­жимости.

 

Согласно абзацу 3 пункта 2 ст. 9 Закона об ипоте­ке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипоте­ки, и должен быть указан срок аренды.   оформление договора купли-продажи

Кроме того, согласно пункту 2 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации в договорах, предме­том которых являются земельные участки, указывает­ся категория земель. Рекомендуется также указывать вид разрешенного использования земельного участка.

Всю техническую информацию об объекте недви­жимого имущество необходимо включать в договор об ипотеке из кадастрового плана (для земельных участ­ков) или технического паспорта (для зданий, соору­жений, домов и др.).    оформление договора кпли-продажи

Если техническая информация об объекте недвижимости, указанная в техническом паспорте или кадастровом плане, отличается от той, которая указана в свидетельство о пра­ве собственности, необходимо внести изменения в Единый государственный реестр прав. Это можно сделать одновре­менно с подачей на государственную регистрацию самого договора об ипотеке.

Случаи, в которых может измениться техниче­ская информация:

а) изменение площади объекта:

- перепланировка или переоборудование помеще­ния;

- изменение метода техники подсчета органами БТИ (например, раньше для подсчета площади ис­пользовали обычные рулетки, а сейчас - электрон­ные приборы);

б) изменение адреса объекта может быть связано с изменением административно-территориального деления района (например, в адресе объекта недвижимо­сти добавился новый адресный элемент: сельский ок­руг, сельское поселение и т.д.).

Иногда даже происходит изменение этажности зда­ния или категории земель и вида разрешенного ис­пользования земельного участка.

В случае изменения технической информации в до­говоре об ипотеке указываются новые данные.

 

 2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся пред­метом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наиме­нование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию прав), зарегистрировавшего это пра­во залогодателя. Для этого в договор об ипотеке включается формулировка: «Предмет ипотеки принад­лежит залогодателю на праве собственности, общей совместной собственности, общей долевой* собственно­сти или праве аренды». В договор об ипотеке необхо­димо включить формулировку: «Право залогодателя на предмет;$шотеки зарегистрировано «Наименование органа, зарегистрировавшего право». Наименование органа, зарегистрировавшего право, указано р свиде­тельстве о праве (для права собственности) или на штампе о государственной регистрации договора арен­ды (для права аренды).  оформление договора купли-продажи

Необходимо отметить, что в связи с подписанием Президентом России Указа от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов испол­нительной власти»1 была образована Федеральная ре­гистрационная служба (Росрегистрация), которой бы­ли переданы функции по регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.   оформление договора купли-продажи

На практике встречаются случаи, когда стороны договора об ипотеке включают в договор реквизиты свидетельства о праве собственности, номера регистра­ции и т.д. Данная информация не является обязатель­ной для включения. При ее включении в договор об ипотеке возможен риск опечатки, следовательно, ин­формация, указанная в договоре об ипотеке, не убудет соответствовать сведениям ЕГРП, что приостановит государственную регистрацию.

Таким образом, при составлении договора об ипо­теке рекомендуется ограничиться требованием Закона об ипотеке и включить в договор об ипотеке наимено­вание права и органа, зарегистрировавшего право на предмет ипотеки, не перегружая договор дополнитель­ной информацией.   сделки с недвижимостью

3. Закон об ипотеке указывает на необходимость оценить предмет договора ипотеки. Такая оценка осу­ществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене либо по­ручить это третьей стороне. всегда обращение к третьей стороне оправданно, поскольку привлечение эксперта может нарушить интересы одной из сторон либо привести к тому, что договор не будет заключен.   сделки с недвижимостью

Оценка предмета ипотеки определяется в соответ­ствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с со­блюдением при ипотеке земельного участка требова­ний статьи 67 Закона об ипотеке и указывается в до­говоре об ипотеке в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).   сделки с недвижимостью

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному yсловию договора возможно достичь максимальной сба­лансированности интересов контрагентов в данном правоотношении (Киселев. А.А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. №2 - 2003).   сделки с недвижимостью

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон.

Стороны вправе указывать несколько оценок, но обязательно указать ту, о которой договорились сторо­ны. Например, при ипотеке земельных участков зачас­тую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение ука­зывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае явля­ется фраза в договоре: «Стороны оценивают предмет ипотеки». Данная позиция находит отражение и в Ин­формационном письме Президиума Высшего Арбит­ражного Суда о|I 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связан­ных с договором об ипотеке». В частности, в пункте 19 информационного письма указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не мо­жет считаться незаключенным, если возможно устано­вить, какая из оценок представляет собой ту, о кото­рой стороны договорились как о существенном усло­вии договора об ипотеке.   сделки с недвижимостью

Кроме того, на практику встречаются случаи, когда оценка предмета ипотеки гораздо выше размера основного обязательства. Например, кредит выдан банком в размере 1 миллиона рублей, а квартира, за­ложенная по договору об ипотеке, стоит 3 миллиона рублей. Данное обстоятельство не нарушает нормы действующего законодательства и имеет место быть.  сделки с недвижимостью

Оценка земельного участка осуществляется в соот­ветствии с законодательством, регулирующим оценоч­ную деятельность в Российской Федерации (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).

Зачастую данная норма является основанием не­обоснованных приостановлений государственной реги­страции договоров об ипотеке, предметом которых яв­ляются земельные участки. Рассмотрим ее более под­робно.   сделки с недвижимостью

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки яв­ляется обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или час­тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при использовании объектов оценки, принадле­жащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в ка­честве предмета залога.

Иными словами, проводить оценку земельного уча­стка с помощью профессионального оценщика обяза­тельно только в том случае, если земельный участок, являющийся предметом ипотеки, полностью или час­тично принадлежит Российской Федерации, субъек­там Российской Федерации либо муниципальным об­разованиям.  сделки с недвижимостью

Оценка земельного участка при его ипотеке не мо­жет быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризую­щий стоимость земельного участка определенного ка­чества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 За­кона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»). Нормативная цена земли вводится для обес­печения экономического регулирования земельных от­ношений при передаче земли в собственность, установ­лении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банков­ского кредита под залог земельного участка. В соот­ветствии с постановлением Правительства РФ «О по­рядке определения нормативной цены земли» от 15 мар­та 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъек­тов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочный зонам, администра­тивным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка зем­ли могут своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. По запросам заинтересован­ных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеуст­ройству обязаны выдавать им документы о норматив­ной цене земли конкретного земельного участка.   сделки с недвижимостью

В соответствии со статьей 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть обязательно приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.   сделки с недвижимостью

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным зако­ном, или в определенном им порядке. При залоге пред­приятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости оп­ределяются на основе инвентаризаций данного имуще­ства. В этом случае к договору об ипотеке в обязатель­ном порядке прилагаются:

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предпри­ятию.

 

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, долж­но быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в бу­дущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определе­ния.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство под­лежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответ­ствующих платежей и их размеры либо условия, по­зволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Таким образом, в договоре об ипотеке указывают­ся все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.   сделки с недвижимостью

Данные условия могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содер­жащихся в основном обязательстве. На практике сто­роны нередко отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор об ипотеке, и тем самым зачастую создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора залога, который в силу этого может быть признан заключен­ным лишь при достижении сторонами Оглашения по указанным условиям.   сделки с недвижимостью

Таким образом, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

  • сумма основного обязательства (например, размер полученного кредита);
  • наименование и реквизиты договора, исполнение которого обеспечивает договор об ипотеке (напри­мер, кредитный договор);
  • стороны основного договора;
  • дата и место заключения основного договора;
  • сроки внесения платежей и их размеры, если ис­полнение основного обязательства осуществляется по частям.

 

5. Если права залогодержателя удостоверяются за­кладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Иными словами, если стороны договора об ипотеке решили, что права кредитора-залогодержателя будут удостоверены такой ценной бумагой, как закладная, в договоре об ипотеке необходимо включить следующее по­ложение: «Права залогодержателя по настоящему до­говору об ипотеке удостоверяются закладной».  защита в суде

Исключение составляет составление закладной при ипотеке в силу закона. В частности, в настоящее вре­мя большое количество банков, которые выдают кре­диты на покупку жилья, требуют удостоверения их прав как залогодержателей закладными. В данном случае при составлении договора купли-продажи бан­ки требуют включить указанную выше формулировку. Однако это не является обязательным и смысловой нагрузки никакой не несет.  защита в суде

§2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ипотека земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены зе­мельные участки постольку, поскольку соответствую­щие земли на основании федерального закона не ис­ключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке).    защита в суде

Если земельный участок передан по договору арен­ды гражданину или юридическому лицу, арендатор зе­мельного участка вправе отдать арендные права зе­мельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собст­венности, арендатором такого земельного участка до­пускается в пределах срока договора аренды с согла­сия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уве­домления.   защита в суде

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установле­на только на принадлежащий гражданину или юриди­ческому лицу земельный участок, выделенный в нату­ре из земель, находящихся в общей долевой или со­вместной собственности.

Не подлежат ипотеке:

  • земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Исключение:

земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государствен­ная собственность на которые не разграничена, ес­ли такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и пе­редаются в обеспечение возврата кредита, предос­тавленного кредитной организацией на обустройст­во данных земельных участков для строительства объектов инженерной инфраструктуры.    защита в суде

 

  • части земельного участка, площадь которой мень­ше минимального размера, установленного норма­тивными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного само­управления для земель различного целевого назна­чения и разрешенного использования.

 

В разных регионах страны для строительства жилья и ведения сельского хозяйства выделяются раз­ные по размеру земельные участки. Конкретные нор­мы выделения земли можно узнать в местной админи­страции.    защита в суде

Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых граж­данам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садо­водства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га, а для дачного строительства - 0,06 га.

В Кургане для ведения личного подсобного хозяй­ства - от 0,04 га до 0,25 га; для индивидуального жи­лищного строительства - от 0,04 га до 0,20 га.   защита в суде

В Белгородской области:

  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйст­ва - от размера, определенного федеральным и областным законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения (на территории области такой размер установлен равным площади земельной доли на момент реорганизации сельско­хозяйственных предприятий), - до 100 га;
  • для садоводства - от 0,05 га до 0,1 га;
  • для огородничества - от 0,1 га до 0,15 га;
  • для животноводства - от 0,1 га до 0,3 га;
  • для дачного строительства - в расчете на одну се­мью от 0,04 га до 0,1 га.

 

В Хабаровске: для индивидуального жилищного строительства в собственность за плату может быть предоставлен участок, минимальная площадь которого составляет 500 кв. м, а максимальная - 1000 кв. м.

В Якутске:

  • для индивидуального жилищного строительства - от 100 до 1000 кв. м;
  • для личного подсобного хозяйства - от 100 до 1500 кв. м.

Из этих же земель, но за плату:

  • для индивидуального жилищного строительства - от 100 до 5500 кв. м;
  • для личного подсобного хозяйства - от 300 до 3000 кв. м.

 

В Иркутской области минимальные размеры зе­мельных участков, предоставляемых гражданам в соб­ственность для ведения:

  • крестьянского (фермерского) хозяйства, за исклю­чением случаев, установленных федеральными за­конами, - 1,9 га;
  • животноводства - 1 га на одну условную голову (численность каждого вида скота и птицы в пере­расчете на крупный рогатый скот определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему За­кону);
  • садоводства, огородничества, дачного строительст­ва - 0,04 га.

 

Отдельно хотелось бы остановиться на так назы­ваемом принципе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.    защита в суде

Земельный кодекс Российской Федерации в под­пункте 5 п. 1 ст.1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ни­ми объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе зе­мельных участков, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами.   защита в суде

Согласно статье 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном уча­стке и принадлежащих одному лицу, проводится вме­сте с земельным участком.

При ипотеке земельного участка также должен со­блюдаться указанный принцип, что подтверждается положениями Закона об ипотеке. Ипотека не влечет смену собственника, однако в случае неисполнения ос­новного обязательства и обращения взыскания на за­ложенное имущество смена собственника произойдет.  защита в суде

Иными словами, если на закладываемом земель-ном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, игом числе возводимые на таком земельном участке или иные прочно связанные с земельным участком Объекты недвижимости, принадлежащие на том же пра­ве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одно­временной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).    защита в суде

Кроме того, в силу пункта 1 ст. 64 Закона об ипо­теке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строя­щиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.   защита в суде

Таким образом, если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйст­венного назначения, то их ипотека допускается только с ипотекой расположенных на них зданий и сооруже­ний (если таковые имеются). В остальных случаях стороны могут договориться о том, что при ипотеке зе­мельного участка право залога не распространяется на расположенные на нем здания и сооружения.    защита в суде

Если стороны договорились о том, что ипотека на здания и сооружения не распространяется, в договор об ипотеке необходимо включить соответствующее по­ложение.    защита в суде

Необходимо учитывать, что на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, могут находиться не­сколько зданий и сооружений, поэтому в договоре об ипотеке необходимо подробно описать здания, кото­рые будут заложены вместе с земельным участком, и какие не будут обременены ипотекой.   защита в суде

Иначе обстоит дело с ипотекой зданий й сооруже­ний. Так, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­говору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объ­ект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 69 Закона об ипотеке).    защита в суде

Следовательно, здание или сооружение может быть заложено только с земельным участком или правом аренды земельного участка, на котором и расположе­но закладываемое здание или сооружение.   сделки с недвижимостью

Необходимо обратить внимание на положение ука­занной статьи при ипотеке части земельного участка. Здесь существует определенное противоречие с поло­жениями пункта 1 ст. 5 Закона об ипотеке. В частности, по договору об ипотеке может быть заложено не­движимое имущество, права на которое зарегистриро­ваны в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, часть земельного участка, за­нимаемая зданием, может быть заложена только в том случае, если данная часть зарегистрирована как само­стоятельный объект недвижимости. Однако, с другой стороны, если часть участка будет зарегистрирована как самостоятельный объект, то это будет уже отдель­ный земельный участок.

На практике встречаются случаи, когда стороны, чтобы соблюсти положения Закона об ипотеке, в до­говоре об ипотеке прописывают положения об ипотеке «условной» части земельного участка, выделив ее ка­рандашом на ситуационном плане земельного участка. Это нарушение Закона об ипотеке и Земельного ко­декса Российской Федерации, так как «условная» часть земельного участка не выделена в натуре, а права на нее не зарегистрированы как на самостоятельный объ­ект недвижимости. Данные нарушения являются осно­ванием для отказа в государственной регистрации до­говора об ипотеке.   сделки с недвижимостью

Выходом в данной ситуации представляется ипоте­ка всего земельного участка либо деление участка на части и регистрация прав на эти части как на само­стоятельные земельные участки.

Иногда закладывать весь земельный участок неце­лесообразно, например, когда стоимость земельного участка в разы превышает размер взятого кредита, а  собственник планирует в будущем взять еще кредит.    сделки с недвижимостью

  Пример

  Гражданин Сидоров имеет в собственности земель­ный участок. На данном участке построены два жи­лых дома. Гражданин Сидоров выкупил соседний участок и хочет построить на нем еще один дом.

Для этого он закладывает по договору об ипотеке жилой дом и земельный участок № 1. Для окончания строительства дома полученного кредита не хвата­ет, тогда гражданин закладывает второй дом, но уже другому банку, а земельный участок становит­ся предметом ипотеки дважды.

  Важно отметить, если земельный участок, на кото­ром находится предприятие, здание или сооружение, принадлежит на праве постоянного пользования, пра­во залога на него не распространяется. Следователь­но, в договор об ипотеке необходимо включить поло­жения, которые указывают, что земельный участок находится на праве постоянного пользования. При об­ращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования зе­мельным участком на тех же условиях и в том же объ­еме, что и прежний собственник (залогодатель) недви­жимого имущества.

Особое внимание необходимо обратить на срок аренды при ипотеке права аренды земельного участка. Так, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипоте­ки, должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 Зако­на об ипотеке). В.то же время, если земельный уча­сток передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).   сделки с недвижимостью

Иными словами, если договор аренды земельного участка заключен до 2020 года, а срок возврата креди­та - 2021 год, то данное право аренды предметом ипотеки быть не может. Договор об ипотеке, составленный с указанными нарушениями, не подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим еще одно ограничение при ипотеке зе­мельных участков. Так, если земельный участок пере­дан по договору аренды гражданину или юридическо­му лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (п. 1.1. ст. 62 Зако­на об ипотеке).

Право аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также допускается с согласия собственника земельного участка. Но, если срок аренды участка более пяти лет, то согласие собственника не требуется, достаточно его уведомить.

На практике положение о необходимости получить согласие при ипотеке права аренды земельного участ­ка (кроме государственных и муниципальных) проти­воречит принципу единства. Нередки случаи, когда предметом ипотеки является здание и право аренды земельного участка, на котором расположено это зда­ние. Однако земельный участок не является государ­ственной или муниципальной собственностью, а разре­шение на ипотеку права аренды не получено от собст­венника земельного участка.    сделки с недвижимостью

В данном случае не соблюдено требование статьи 62 Закона об ипотеке, соответственно, договор не мо­жет быть зарегистрирован.    сделки с недвижимостью

Однако, по мнению некоторых государственных регистраторов, в данном случае согласие собственника земельного участка можно не получать, так как ипоте­ка на право аренды возникнет в силу указания закона, а именно статьи 69 Закона об ипотеке.

Данное мнение представляется необоснованным и противоречащим действующему законодательству в связи со следующим.   сделки с недвижимостью

Ипотека здания или сооружения допускается толь­ко с одновременной ипотекой по тому же договору зе­мельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функцио­нально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В данном слу­чае ключевыми являются слова «по тому же дого­вору». Кроме того, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Следовательно, для того чтобы заложить по договору об ипотеке здание или сооружение, расположенное на земельном участке, который принадлежит собственни­ку здания на праве аренды, необходимо получить со­гласие собственника земельного участка. В противном случае в государственной регистрации договора об ипотеке должно быть отказано на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации. В частности, в государственной регистрации прав может быть отказа­но, если документы, представленные на государствен­ную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законода­тельства.  оформление договора купли-продажи

 

§3 ОТЧУЖДЕНИЕ ЗАЛОЖЕННОГО  ИМУЩЕСТВА

  Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в каче­стве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество произ­водственного кооператива или иным способом лишь с Согласия залогодержателя, если иное не предусмотре­ло договором об ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке).   оформление договора купли-продажи

При выдаче закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением усло­вий, которые в ней установлены.

Кроме того, залогодатель вправе завещать зало­женное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залого­дателя, ничтожны.  защита в суде

Необходимо отметить, что при отчуждении без со­гласия залогодержателя имущества, заложенного по договору об ипотеке, залогодержатель вправе по сво­ему выбору потребовать:

  • признания сделки об отчуждении заложенного иму­щества недействительной и применения последст­вий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;
  • досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложен­ное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит.

 

Если доказано, что приобретатель имущества, за­ложенного по договору об ипотеке, в момент его при­обретения знал или должен был знать о том, что иму­щество отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости ука­занного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных пра­вил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобрета­тель имущества, так и прежний залогодатель.   оформление договора купли-продажи

Особое внимание необходимо обратить на положе­ния да)говор^|об ипотеке, которые предусматривают порядок отчуждения заложенного имущества. Если договоров об ипотеке установлено, что продажа зало­женного имущества запрещена, то для его продажи не­обходимо внести изменения в договор об ипотеке и за­регистрировать их в регистрирующем органе. Если в договоре об ипотеке предусмотрен запрет на отчужде­ние, то согласие залогодержателя все равно не допус­кает продажу заложенного имущества.




← Назад к списку новостей