РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Страница 5

ГЛАВА 4

ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

В последнее время участники гражданских право­отношений все чаще стали заключать последующие до­говоры об ипотеке. Это связано с особенностями и спецификой некоторых объектов недвижимого имуще­ства. Последующая ипотека представляет собой ипоте­ку недвижимого имущества, которая возникает в отношении объекта недвижимости два и более раз.

Зачастую предметом ипотеки являются объекты недвижимости, стоимость которых в разы превышает сумму кредита, возврат которого и обеспечивает пер­вая (предшествующая) ипотека. Это позволяет собствен­нику недвижимого имущества без проблем заложить объект недвижимости еще несколько раз в обеспечение возврата иных полученных кредитных средств.  оформление купли-продажи

Последующая ипотека используется юридически­ми лицами, нуждающимися в пополнении оборотных средств, однако и физические лица прибегают к дан­ному правовому инструменту.

Таким образом, один и тот же объект недвижимого имущества может быть заложен несколько раз и раз­ным лицам. Для обеспечения интересов залогодержа­теле устанавливается принцип старшинства, суть ко­торого состоит в том, что право предшествующего залогодержателя на заложенную недвижимость счита­ется преимущественным по отношению к правам после­дующих залогодержателей на эту вещь. Практическая реализация этого принципа в отношении недвижимо­сти облегчена тем, что каждый залог недвижимости регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соот­ветственно, очередность залогодержателей устанавли­вается на основании данных указанного реестра. Да­той государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество. Соответственно, ре­гистрационная запись совершается в очередности, оп­ределяемой на основании дат поступления всех необ­ходимых документов в орган, осуществляющий веде­ние указанного реестра.  оформление купли-продажи

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (пред­шествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека) того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (ст. 43 Закона об ипотеке). оформление купли-продажи

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о мо­менте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не за­прещена предшествующими договорами об ипотеке то­го же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипо­теке.    сопровождение сделок

Если предшествующий договор об ипотеке преду­сматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.    сопровождение сделок

Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествую­щим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по пред­шествующему договору независимо от того, знал залогодержатель по последующему договору о таком за­прещении или не знал.   сопровождение сделок

Если последующая ипотека не запрещена, но по­следующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных предшествующим договором, требо­вания залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетво­рение возможно в соответствии с условиями предшест­вующего договора об ипотеке.  оформление купли-продажи

Указанные правила не применяются, если сторона­ми в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.    сопровождение сделок

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.   сопровождение сделок

Необходимо отметить, что при запрете последую­щей ипотеки в первом (предшествующем) договоре об ипотеке согласие на последующую ипотеку все равно не позволяет заключить договор о последующей ипо­теке. Для этого необходимо вносить соответствующие изменения в предшествующий договор об ипотеке. И соглашение об изменении договора об ипотеке под­лежит обязательной государственной регистрации.  Кроме того, Закон об ипотеке в статье 44 преду­сматривает обязанность залогодателя сообщать каждо­му последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. На практике в последующем договоре об ипотеке ука­зываются все существующие и зарегистрированные предшествующие договоры об ипотеке.   оформление купли-продажи

 

ГЛАВА 5       ЗАКЛАДНАЯ

  §1. ПОНЯТИЕ ЗАКЛАДНОЙ

Закладная - это новое правовое явление для ипо­течных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время сущест­вует незначительное количество нормативных право­вых актов, регулирующих данное правовое явление.   сопровождение сделок

Основные нормы, посвященные закладной, содер­жатся в главе III Закона об ипотеке.

Договор ипотеки может быть заключен в форме за­кладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Прак­тическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить обо­рот недвижимости.

Обязанными по закладной лицами являются долж­ник по обеспеченному ипотекой обязательству и зало­годатель.    сопровождение сделок

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получе­ние исполнения по денежному обязательству, обеспе­ченному ипотекой, а также право залога на имущест­во, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие за­кладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без пред­ставления других доказательств существования этого обязательства.  оформление купли-продажи

Закладная получила широкое распространение сре­ди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кре­дитование, потому что она удобна в обращении, осо­бенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным услови­ем перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накап­ливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.   сопровождение сделок

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обес­печенному ипотекой обязательству.   оформление купли-продажи

Закладная выдается первоначальному залогодер­жателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником - лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредит­ных средств в банке. Поэтому особенно важно прове­рять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных ус­ловий закладной может повлечь приостановление го­сударственной регистрации права собственности на Приобретаемый объект недвижимости.   сопровождение сделок

Владелец закладной приобретает права:

 - на получение исполнения по денежному обяза­тельству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- залога на имущество, обремененное ипотекой.

 Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные гла­вой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоя­тельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.   сопровождение сделок

Как именная ценная бумага закладная удостоверя­ет права того лица, чье имя в ней названо.

В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государст­венную регистрацию ипотеки после ее регистрации.   оформление купли-продажи

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки призна­ния ее таковой. Так, если в документе будет отсутство­вать слово «закладная» либо одно из условий, преду­смотренных законом в качестве обязательных для за­кладной, то такой документ не может быть признан закладной. Закон об ипотеке не допускает составле­ние и выдачу закладной, когда:

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды ука­занного имущества;

- ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения до­говора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий мо­мент:

При ипотечном жилищном кредитовании заклад­ную составляет банк и дает на подпись будущему за­логодателю. В данном случае необходимо лишь прове­рить условия, изложенные в закладной. Однако если закладная составляется при заключении договора об ипотеке или самим залогодателем (должником), необходимо знать, что должна содержать закладная как ценная бумага.

Закладная должна содержать обязательные све­дения, а именно:

 1. Слово «Закладная» в названии документа.

 2. Полное имя (фамилия, имя, отчество) и; место регистрации, если залогодателем является гражданин, удостоверяющий личность документ и его реквизиты. Для юридического лица указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами. Если сведения об удостоверяющем лич­ность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания в закладной не указываются, требование об их вклю­чении будет необоснованными. Место регистрации фи­зических 5лиц определяется в соответствии с Феде­ральным законом от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передви­жения, выбор места пребывания и жительства в преде­лах Российской Федерации».   оформление купли-продажи

Место пребывания - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база', больни­ца, другое подобное учреждение, а также жилое поме­щение, не являющееся местом жительства гражданина - в которых он проживает временно.   сопровождение сделок

Место жительства - жилой дом, квартира, служеб­ное жилое помещение, специализированные дома (об­щежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-ин­тернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоян­но или преимущественно проживает в качестве собст­венника, по договору найма (поднайма), договору арен­ды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.   оформление купли-продажи

Граждане Российской Федерации обязаны регист­рироваться по месту пребывания и по месту жительст­ва в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, консти­туциями и законами республик в составе Российской Федерации.  сопровождение сделок

При внесении в закладную данных о юридическом лице необходимо указать его организационно-пра­вовую форму и характер деятельности юридического лица.  оформление купли-продажи

3. Первоначальный залогодержатель, которому вы­дается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение для юридического лица.

4. Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, - название кредитного договора, иного денежно­го обязательства, с указанием даты и места заключе­ния такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя долж­ника. Если должником является гражданин, то указы­вается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо - его наименование и местонахож­дение.

6. Сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной Сумме, а об условиях, которые позво­лят определить эту сумму и проценты на момент ис­полнения обязательства. Например, стороны могут до­говориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной став­ке, существующей в месте исполнения обязательства.

7. Срок выплаты суммы, подлежащей уплате зало­годержателю, а если сумма подлежит уплате по час­тям - срок или периодичность соответствующих пла­тежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые по­зволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга).

8. Достаточную степень детализации имущества, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего иму­щества, прежде всего название имущества, подробное описание, а также место его нахождения.

9. Денежную оценку имущества, которая, как пра­вило, устанавливается по соглашению сторон. Исклю­чение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона. В этом случае имущество должно быть оцене­но профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением. Согласно Закону об оценочной деятель­ности результат проведения оценки объекта отражает­ся в отчете. В закладной должна содержаться ссылка именно на отчет об оценке, а не на заключение об оценке.

10. Наименование права залогодателя, органа, его ^регистрировавшего, номер, дату и место государст­венной регистрации, а если предметом ипотеки являет­ся право аренды, то точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия такого права. г0§    .

11. Имущество, обремененное правом пожизненно­го пользования, аренды, сервитутом, иным правом. Имущество, не обремененное никакими перечисленны­ми правами третьих лиц.

12. Подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и ос­новного должника.

13. Предусмотренную законом запись государст­венного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование этого органа, дату, место и номер, под которым запись зарегистрирована. Све­дения заверяются подписью должностного лица и скре­пляются печатью органа, осуществляющего государст­венную регистрацию.

14. Дату выдачи закладной первоначальному зало­годержателю.

Если в документе отсутствуют сведения хотя бы по одному из перечисленных пунктов, то такой документ не может быть признан закладной и не подлежит вы­даче первоначальному залогодержателю. Однако дан­ный перечень сведений не является исчерпывающим и по соглашению сторон может быть дополнен другими данными.   сопровождение сделки

Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут прикладываться документы, которые определяют условия ипотеки либо необходимые для осуществления залогодержателем права по закладной. Если она состоит из нескольких листов, то они долж­ны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печа­тью регистрирующего органа. Отдельные листы не мо­гут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором над­писи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обяза­тельство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии, поэтому первоначальный, залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.    оформление купли-продажи

Законный владелец закладной, столкнувшись с та­ким нарушением прав, может требовать его устране­ния путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачей ему новой за­кладной. Такое требование должно быть заявлено не­медленно, как только владельцу закладной стало известно о несоответствии. На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

Если в закладной не указано, что прилагаемые документы являются неотъемлемой ее частью либо они не определены с точностью, позволяющей идентифи­цировать эти документы, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.   оформление купли-продажи

Поскольку составление и выдача закладной связа­ны с объектами недвижимости, следует учитывать об­щие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, нормативных актов, регулирующих сферу государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним.   сопровождение сделок

При осуществлении государственной регистрации ипотеки регистрирующий орган вносит в закладную следующие данные:

  • наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит за­логодателю, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, -

точное название имущества, являющегося предме­том аренды, и срок действия этого права;

  • сведения о государственной регистрации ипотеки;
  • наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки и ипотеку, с ука­занием номера, даты и места государственной ре­гистрации.

 

Перечисленные данные заверяются подписью долж­ностного лица и скрепляются печатью органа, осуще­ствившего государственную регистрацию.  сопровождение сделок

Как уже говорилось, документ, названный «за­кладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не явля­ется закладной и не подлежит выдаче первоначально­му залогодержателю. Порядок включения этих дан­ных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке.    сопровождение сделок

Согласно пункту 2 ст. 144 ГК РФ отсутствие обя­зательных реквизитов ценной бумаги или несоответст­вие ценной бумаги установленной для нее форме вле­чет ее ничтожность, а в соответствии с абзацем вторым подпункта 14 пункта 1 ст. 14 Закона об ипотеке доку­мент, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 пункта 1 ст. 14 Закона об ипотеке, не явля­ется закладной и не подлежит выдаче первоначально­му залогодержателю.    сопровождение сделок

На указанные положения необходимо обратить осо­бое внимание, так как если закладная не будет выдана банку, у заемщика могут возникнуть дополнительные обязательства перед кредитором, например, в виде по­вышенных процентов за пользование кредитом. По­этому закладная должна соответствовать требованиям действующего законодательства.   оформление купли-продажи

Необходимо отметить, что отказ в выдаче заклад­ной не влечет за собой отказ в государственной регист­рации договора купли-продажи с использованием кре­дитных средств и права собственности на приобретаемый объект недвижимости.   оформление купли-продажи

В случае отказа в выдаче закладной залогодатель после устранения причин, послуживших основанием для отказа, вправе обратиться в регистрирующий ор­ган для регистрации залогодержателя в качестве пер­воначального законного владельца закладной. В дан­ном случае необходимо руководствоваться пунктом 17 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки, утвержденной Приказом Министерства Юс­тиции Российской Федерации от 15.06.2006 № 213.    оформление купли-продажи

Регистрация законного владельца закладной будет происходить также и в том случае, если закладная не представлялась при государственной регистрации пра­ва собственности и ипотеки в силу закона.    сопровождение сделок

Согласно пункту 3 ст. 13 Закона о регистрации го­сударственная регистрация прав проводится не позд­нее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной реги­страции.   сопровождение сделок

Для государственной регистрации первого закон­ного владельца закладной в регистрирующий орган необходимо представить:

  • заявление о государственной регистрации первона­чального владельца закладной и внесении измене­ний в записи ЕГРП (оригинал);
  • квитанция об оплате государственной пошлины за внесения изменений в записи ЕГПР (оригинал и копия);
  • доверенность в случае, если интересы залогодателя представляет доверенное лицо (оригинал и копия);
  • кредитный договор (оригинал и копия);
  • закладная (оригинал и копия);
  • документы, названные в закладной в качестве при­ложения;
  • отчет об оценке (оригинал и копия).

 

При регистрации первого законного владельца за­кладной банк в установленный законом месячный срок получит в регистрирующем органе закладную. Заклад­ная выдается только законному владельцу, а не зало­годателю.   сопровождение сделок

Особое внимание необходимо обратить на положе­ния пункта 4 ст. 14 Закона об ипотеке, согласно кото­рым при несоответствии закладной договору об ипоте­ке или договору, обязательство из которого обеспече­но ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случай, когда владельцем закладной является первоначальный зало­годержатель.     оформление купли-продажи

Именно данная норма Закона об ипотеке определя­ет всю важность правильного составления закладной. Это связано с тем, что в случае многократной переда­чи прав по закладной ее законный владелец будет тре­бовать от должника (он же заемщик, он же залогодатель) исполнения тех условий, которые указаны именно в закладной, а не в договоре об ипотеке или кредит­ном договоре.    оформление купли-продажи

§2. ИЗМЕНЕНИЕ ЗАКЛАДНОЙ

Должник по обеспеченному ипотекой обязательст­ву, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные ус­ловия закладной (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке). Для этого достаточно лишь достичь соглашения.

Закон об ипотеке предусматривает два способа изменения условий закладной:

  • приложение к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тек­сте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью за­кладной;
  • аннулирование закладной и одновременно получе­ние новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При заключении соглашения об изменении усло­вий закладной, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или повреж­денного имущества, если залогодатель надлежаще вы­полняет условия этого соглашения, если переведен долг по обеспеченному ипотекой обязательству, в этих соглашениях предусматривается:

  • либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного согла­шения и указания в тексте самой закладной на со­глашение как на документ, являющийся неотъем­лемой частью закладной;
  • либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с уче­том соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изме­нении содержания закладной должна быть осуществ­лена в течение одного дня с момента обращения за­явителя в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и без уплаты го­сударственной пошлины (абз. 4 п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).   сопровождение сделки

При аннулировании закладной и одновременно с этим выдаче новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственно­го реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в регистрирующий орган новую закладную, которая вручается залогодержате­лю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.   оформление купли-продажи

Аннулированная закладная хранится в архиве ор­гана, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.   сопровождение сделки

§3. ПЕРЕДАЧА ПРАВ ПО ЗАКЛАДНОЙ

Закладная является именной ценной бумагой, пе­редача прав по которой допускается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Однако при передаче прав по закладной лицо, пе­редающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и пол­но указаны имя (наименование) лица, которому пере­даны права по закладной, и основание такой передачи (абз. 3 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке).  оформление купли-продажи

Передача прав по закладной другому лицу означа­ет передачу тем самым этому же лицу всех удостове­ряемых ею прав в совокупности.   сопровождение сделки

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залого­держателя и права кредитора по обеспеченному ипоте­кой обязательству, независимо от прав первоначально­го залогодержателя и предшествующих владельцев за­кладной.

Если иное не оговорено в сделке по передаче прав по закладной, при передаче прав по закладной с час­тичным исполнением обеспеченного ипотекой обяза­тельства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента пе­редачи прав по закладной, считаются исполненными.   сопровождение сделки

Владелец закладной считается законным владельцем закладной, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из вла­дения кого-либо из лиц, сделавших передаточные над­писи, в результате хищения или иным образом помимо  воли этого лица, о чем владелец закладной, приобре­тая ее, знал или должен был знать.   оформление купли-продажи

§4 ОСОБЕННОСТИ СОСТАВЛЕНИЯ  ЗАКЛАДНОЙ

  В настоящее время существует два подхода к со­ставлению закладной. В большинстве случаев в закладную включаются только сведения, указанные в статье 14 Закона об ипотеке. Однако существует вто­рой подход, согласно которому все сведения необхо­димо рассматривать в совокупности со всеми положе­ниями данного закона, а также нормами гражданского законодательства.    оформление купли-продажи

Обоснованность данного подхода заключается в том, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства. Следовательно, закладная долж­на содержать весь объем положений, выражающих ос­новное обязательство.   сопровождение сделки

При заключении кредитного договора стороны де­тально регламентируют все правоотношения, связан­ные с получением и пользованием кредита. Однако при составлении закладной стороны прописывают только общие положения основного обязательства, что в дальнейшем отразится на судьбе исполнения основ­ного обязательства.

Рассмотрим основные спорные моменты при со­ставлении закладной:

1. В закладную необходимо включать все штраф­ные санкции, связанные с неисполнением или ненад­лежащим исполнением основного обязательства.

Как уже было рассмотрено ранее, ипотека обеспе­чивает не только уплату основного долга и процентов за пользование кредитными (заемными) средствами, но также:

  • возмещение убытков и/или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки испол­нения или иного ненадлежащего исполнения обес­печенного ипотекой обязательства;
  • процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспе­ченным ипотекой обязательством либо федераль­ным законом;
  • возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
  • возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Данные положения также соответствуют подпунк­ту 6 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, который предусмат­ривает включение в закладную сумму основного обя­зательства, обеспеченного ипотекой. Если данные положения, которые в большинстве случаев преду­смотрены кредитным договором и/или договором об ипотеке, не будут включены в закладную, то будет применяться общий порядок возмещения, что может значительно ухудшить положения сторон.   сопровождение сделки

 

2. В закладную необходимо включать сроки и по­рядок частичного и досрочного исполнения основного обязательства.

В большинстве случаев данная информация в за­кладной просто отсутствует, что затрудняет правовое положение последующих залогодержателей, так как закладная обращается независимо от основного обяза­тельства (например, кредитного договора).

Данное требование соответствует положениям гра­жданского законодательства. Так, кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми ак­тами, условиями обязательства и не вытекает из обы­чаев делового оборота или существа обязательства (ст. 311 ГК РФ). Кроме того, должник вправе испол­нить обязательство до срока, если иное не предусмот­рено законом, иными правовыми актами или условия­ми обязательства либо не вытекает из его существа (ст. 315 ГК РФ). Однако досрочное исполнение обя­зательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается толь­ко тогда, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.   оформление купли-продажи

Иными словами, если кредитным договором предусмотрен срок, в течение которого запрещено досроч­но погашать кредит, или предусмотрены штрафные санкции, данные положения обязательно должны быть включены в закладную. Это позволит избежать спора между должником и последующими залогодержателя­ми, который возникнет при досрочном исполнении ос­новного обязательства.    оформление купли-продажи

Кроме того, необходимость включения моратория и порядка досрочного исполнения основного обяза­тельства прямо вытекает из подпункта 7 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает необ­ходимость указания в закладной срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сум­ма подлежит уплате по частям - сроков (периодично­сти) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).   сопровождение сделки

Таким образом, положения Закона об ипотеке о содержании закладной необходимо рассматривать ис­ключительно в совокупности с нормами действующего законодательства, которые расширяют понятия как порядка исполнения основного обязательства, так и требований, обеспеченных ипотекой.    сопровождение сделки

Юридически грамотно составленная закладная позволит урегулировать весь объем правоотношений, связанных как с исполнением основного обязательства, так и порядком уплаты штрафных санкций за ненадлежащее исполнение основного обязательства.


← Назад к списку новостей