РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Страница 6
ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
§1. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Указанная формулировка недостаточно полно передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в пункте 2 ст. 8, пункте 1 ст. 131, статье 219 и пункте 2 ст. 223 ГК РФ. сопровождение сделок
Указанные нормы предусматривают:
1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
2. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
3. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
4. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
К числу таких договоров относятся следующие:
- договор об ипотеке (п. 3, 4 ст. 433 ГК РФ);
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. РФ);
- договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ). Ш
Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, правоустанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из ранее цитируемого пункта 1 ст. 2 Закона о регистрации. сопровождение сделок
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация гарантирует надлежащее выполнение сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Регистрация не затрагивает содержание указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторону автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности (Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст. 165 и пунктом 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002 г. - № 1). сопровождение сделок
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Кроме того, согласно пункту 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. При этом регистрация отдельных сделок проводится в сокращенные сроки. Так, с учетом особого внимания руководства страны к жилищной проблеме, государственная регистрация ипотеки в силу закона при использовании ипотечных кредитов проводится в срок от 5 до 14 дней. Сокращенный срок устанавливает соответствующее Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту Российской Федерации. При этом дополнительная плата за сокращенный срок регистрации данной категории дел не взимается и взиматься не должна, поскольку плата за регистрацию предусмотрена только Налоговым кодексом Российской Федерации. сопровождение сделок
Регистрируем договор об ипотеке
Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке). Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя.
Документы, необходимые для государственной регистрации договора об ипотеке:
- договор об ипотеке и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, согласие собственника земельного участка при ипотеке права аренды земельного участка или договор постоянного пользования земельного участка).
Необходимо отметить, что положение Закона об ипотеке относительно количества экземпляров договора об ипотеке, которые необходимо представить для государственной регистрации, противоречит пункту 5 ст. 18 Закона о регистрации. В частности, указанная норма Закона о регистрации предусматривает, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
На практике данное противоречие разрешается следующим образом. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то действует положение Закона об ипотеке, то есть на государственную регистрацию представляются оригинал договора об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия, которая помещается в дело правоустанавливающих документов. Если же договор составлен в простой письменной форме, то действует положение Закона о регистрации, то есть на государственную регистрацию представляются как минимум два подлинных экземпляра договора об ипотеке, при этом один экземпляр помещается в дело правоустанавливающих документов. сопровождение сделок
В договоре об ипотеке, совершенном в простой письменной форме, представляется целесообразным указывать количество экземпляров, в которых он заключен, при этом необходимо указывать, что один экземпляр составлен для регистрирующего органа (Росрегистрации).
Данная рекомендация применима и для нотариального договора об ипотеке, но тогда на регистрацию представляются не менее двух подлинных экземпляров договора, один из которых для регистрирующего органа (Росрегистрации), либо в договоре (при нотариальной форме) указывается, что органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, представляет копия договора. сопровождение сделок
На государственную регистрацию договора об ипотеке необходимо представить документы, названные в договоре в качестве приложений.
Закон о регистрации в пункте 1 ст. 13 предусматривает, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. В связи с этим на государственную регистрацию представляются дополнительные документы, имеющие отношение к договору об ипотеке:
1. Согласие супруга залогодателя на заключение договора об ипотеке или заявление о том, что залогодатель в браке не состоит (если залогодатель - физическое лицо).
Данное требование вытекает из пункта 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, которые предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. сопровождение сделок
2. Если стороной сделки является юридическое лицо, то на государственную регистрацию необходимо представить протокол об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность. Если договор об ипотеке не является для юридического лица крупной сделкой либо сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, на государственную регистрацию необходимо представить соответствующее заявление от органа управления юридического лица.
Так, согласно пункту 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества. Кроме того, в силу пункта 1 ст. 79 Закона об акционерных обществах крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. В связи с этим на государственную регистрацию необходимо представлять документы об одобрении крупной сделки либо документ, подтверждающий, что договор об ипотеке не является крупной сделкой для залогодателя. сопровождение сделок
3. В силу пункта 4 ст. 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
4. Для подтверждения полномочий лиц, подписавших договор об ипотеке, а также договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой, на государственную регистрацию необходимо представить доверенности и иные документы, которые подтверждают полномочия представителей сторон сделки, подписавших договор об ипотеке и кредитный договор (либо иной обеспеченный ипотекой договор).
5. Согласно абзацу 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества. Иными словами, при ипотеке зданий, сооружений, домов необходимо представлять на государственную регистрацию технический паспорт на данный объект недвижимости.
6. Согласно пункту 3 ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
7. Согласие собственника земельного участка при ипотеке права аренды земельного участка (ст. 62 Закона об ипотеке).
8. Иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Если в договоре об ипотеке указано на какой-либо документ как на неотъемлемую часть договора об ипотеке, необходимо сшивать данный документ и договор об ипотеке. Если же документы названы в качестве приложений к договору об ипотеке, сшивать их с договором об ипотеке необязательно.
Размеры государственной пошлины
Размеры государственной пошлины устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Так, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации). сопровождение сделок
За государственную регистрацию:
1. Договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
- физическим лицам - 500 рублей;
- организациям - 2000 рублей.
2. Соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- физическим лицам - 100 рублей;
- организациям - 300 рублей.
Если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, взимается в размере, установленном для физических лиц, то есть 500 рублей. сопровождение сделок
При этом документ об уплате государственной пошлины должен быть представлен в подлиннике и копии.
§2 Органы, осуществляющие государственную регистрацию
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (Закона о регистрации). сопровождение сделок
Указом Президента Российской Федерации от 09.03.2004 №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная регистрационная служба, которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокатуры и нотариата Министерства юстиции Российской Федерации, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.
Федеральные органом исполнительной власти, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация, п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, угвержденного Указом Президента Российский Федерации от 13.10.2004 №1315). сопровождение сделок
Росрегистрация является самостоятельным юридическим лицом, хотя и подведомственна Минюсту России. Возглавляет Росрегистрацию директор Федеральной регистрационной службы - главный государственный регистратор Российской Федераций (далее - директор), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом Российской федерации по представлению Председателя Правительства Российской Федерации.
Основными задачами Росрегистрации являются:
1. Обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Организация деятельности государственной регистрации некоммерческих организаций, в тог числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций.
3. Осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата (осуществление контроля и надзора в сфере государственной регистрации актов гражданского состояния).
4. Осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций.
5. Управление территориальными органами Росрегистрации (далее территориальные органы). Территориальным органом Росрегистраци является Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (далее - Управление). Управление возглавляет руководитель - главный государственник регистратор субъекта (субъектов) Российской Федерации, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром юстиции России.
Государственные регистраторы, возглавляющие обособленные подразделения органов по государственной регистрации (далее - государственные регистраторы), назначаются на должность и освобождаются от должности директором Росрегистрации. Иные государственные регистраторы - работники органов по государственной регистрации, в том числе их территориальных подразделений, назначаются на должность и освобождаются от должности руководителями органов по государственной регистрации прав - главными государственными регистраторами.
§3 Процедура государственной регистрации
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ст. 12 Закона о регистрации). ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Закон о регистрации предусматривает следующий порядок государственной регистрации:
1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины.
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений-о произведенной государственной регистрации прав.
Рассмотрим порядок осуществления государственной регистрации более подробно:
1. Процедура государственной регистрации начинается с приема заявления о государственной регистрации, документа об уплате государственной пошлины и необходимых документов.
Особо необходимо отметить, что работник Росрегистрации обязан принять документы при наличии заявления и квитанции об уплате государственной пошлины. Отказать в приеме документов указанный работник не имеет права, даже если видит, что не хватает каких-либо документов, необходимых для регистрации. сопровождение сделок
Зачастую работники территориальных отделов Росрегистрации проводят так называемую предварительную правовую экспертизу при приеме документов на регистрацию. Некоторым заявителям эта процедура помогает выявить очевидные ошибки и устранить их до подачи документов на регистрацию, а некоторым заявителям не позволяет сдать документы на государственную регистрацию.
Данная процедура, хотя формально и предусмотрена Административным регламентом, зачастую ему же и противоречит.
Дефект предварительной правовой экспертизы заключается в том, что за 15 минут, в течение которых работник проверяет документы, невозможно провести полноценную правовую экспертизу. Поэтому нередки случаи, когда после предварительной правовой экспертизы и сдачи документов на государственную регистрацию заявители все равно получают уведомление о приостановлении государственной регистрации на один месяц. сопровождение сделок
Если при сдаче документов на государственную регистрацию проводится предварительная правовая экспертиза и выявляются некие замечания к представляемым документам, работник Росрегистрации все равно обязан принять документы. При отказе в приеме документов заявитель имеет право написать жалобу вышестоящему руководству на действия указанного работника.
Вопрос предварительной правовой экспертизы и отказа в приеме документов особо актуален еще и потому, что в некоторых территориальных отделах Росрегистрации, для того чтобы сдать документы, люди занимают очередь даже ночью. оформление купли продажи
В Административном регламенте детально описана каждая процедура, расписан порядок и время, в течение которого происходит прием документов. В частности, приему документов посвящены пункты 77 - 88 Административного регламента. Зная о наличии Административного регламента, заявитель может и должен требовать от работника Росрегистрации исполнения закона.
Основанием для начала исполнения государственной функции является личное обращение заявителя (правообладателя, сторон (стороны) сделки, их представителей, нотариуса) в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации, его обособленное подразделение) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Специалист, ответственный за прием документов, проверяет:
- документ, удостоверяющий личность, устанавливает предмет обращения (какой вид права или сделки желает зарегистрировать заявитель). сопровождение сделок
- полномочия заявителя, в том числе полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
- наличие всех необходимых документов, исходя из соответствующего перечня (перечней) документов, представляемых на государственную регистрацию прав;
- соответствие представленных документов установленным требованиям, удостоверяясь, что:
- документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;
- тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения;
- фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны полностью;
- в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений;
- документы не исполнены карандашом;
- документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.
Также специалист, ответственный за прием документов:
- Сличает представленные экземпляры оригиналов и копий документов (в том числе нотариально удостоверенные) друг с другом. Если представленные копии документов нотариально не заверены, данный специалист, сличив копии документов с их подлинными экземплярами, выполняет на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов и предлагает заявителю заверить надпись своей подписью.
- При отсутствии необходимых документов, несоответствии представленных документов требованиям, указанным в пункте 4, уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению. При желании заявителя устранить препятствия, прервав подачу документов на государственную регистрацию прав, специалист составляет список выявленных препятствий в двух экземплярах и передает его заявителю для подписания. Первый экземпляр вместе с представленными документами передается заявителю, второй - остается у специалиста. Если заявитель хочет устранить препятствия позднее (после подачи документов на государственную регистрацию прав), представив дополнительные или исправленные документы, специалист обращает его внимание на наличие препятствий для проведения регистрации прав и предлагает заявителю письменно подтвердить факт уведомления.
- При отсутствии у заявителя заполненного заявления или неправильном его заполнении специалист заполняет заявление самостоятельно в программно-техническом комплексе (с последующим представлением на подпись заявителю) или помогает заявителю собственноручно заполнить заявление.
- Вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов в соответствии с Правилами ведения книг учета документов.
- Оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в двух экземплярах. В расписке в том числе указываются:
- дата представления документов;
- перечень документов с указанием их наименования, реквизитов;
- количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий);
- количество листов в каждом экземпляре документа;
- номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов;
- отметка о соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе отметка об отсутствии всех необходимых для государственной регистрации прав документов;
- максимальный срок окончания государственной регистрации прав в случае, если Не будет выявлено оснований для приостановления государственной регистрации прав;
- фамилия и инициалы специалиста, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись;
- телефон, фамилия и инициалы специалиста, у которого заявитель в течение срока государственной регистрации прав может узнать о стадии рассмотрения документов и времени, оставшемся до ее завершения.
Специалист передает заявителю первый экземпляр расписки, а второй экземпляр помещает в дело правоустанавливающих документов. оформление купли-продажи
Специалист формирует результат административной процедуры по приему документов и передает его в порядке делопроизводства для проведения правовой экспертизы. оформление купли-продажи
Таким образом, по Административному регламенту время фактического приема документов составляет около 30 минут. Почему же тогда образуются огромные очереди? Основные причины - нехватка кадров и недостаточный уровень квалификации некоторых работников.
Несмотря на то, что Административным регламентом предусмотрен общий график приема документов на государственную регистрацию на территории всей России, некоторые государственные регистраторы устанавливают свой график приема документов.
Так, по Административному регламенту территориальные органы Росрегистрацин (центральные аппараты Управлений Росрегистрацин по субъекту России) осуществляют прием заявителей для государственной регистрации прав в соответствии со следующим графиком:
Понедельник: 9.00 - 17.00
Вторник: 11.00 - 19.00
Среда - неприемный день
Четверг: 11.00 - 19.00
Пятница: 9.00 - 17.00
Суббота: 9.00 - 17.00
Для обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации (отделы Управлений Росрегистрации в муниципальных районах) может устанавливаться следующий график приема заявителей:
Понедельник: 9.00 - 13.00
Вторник: 15.00 - 19.00
Среда: неприемный день
Четверг: 15.00 - 19.00
Пятница: 9.00 - 13.00
Суббота: 9.00 - 13.00
Отделы Управлений Росрегистрации принимают документы всего 4 часа в день. За день документы успевают сдать всего 8 человек!
Согласно Административному регламенту максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на государственную регистрацию прав не должно превышать 45 минут.
В некоторых субъектах Российской Федерации прием документов на государственную регистрацию в отделах ведется в течение всего рабочего дня, а именно с 9.00 до 18.00. Понятно, что в таких отделах нет ни очередей, ни социальной напряженности. Особенно остро стоит этот вопрос сейчас в связи с проводимой дачной амнистией. Чтобы решить проблемы с очередями, достаточно волевого указания руководителя соответствующего управления Росрегистрации. При этом Административный регламент не нарушается, тем более что основной целью его принятия стало упорядочение государственной регистрации, а не создание очередей. оформление купли-продажи
Чтобы сэкономить время, рекомендуем при сдаче документов воспользоваться предварительной записью по телефону, которая должна быть в каждом отделе Росрегистрации. На практике гражданин может позвонить в территориальный отдел и записаться на сдачу документов на конкретный день либо прийти и сдать документы в порядке живой очереди. оформление купли-продажи
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Принятые документы поступают на правовую экспертизу, проверяются на соответствие действующему законодательству. оформление купли-продажи
Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, предусмотрены в статье 18 Закона о регистрации:
l. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права. В установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
2. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
4. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
5. Необходимые для государственной регистрации Прав документы, выражающие содержание сделок, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации (регистрация ранее возникшего права) на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. сопровождение сделок
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов Государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших Права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - Подлинник после государственной регистрации прав Должен быть возвращен правообладателю. сопровождение сделок
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество» представляются на-государственную регистрацию Прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и/или иные документы могут выдаваться данному нотариусу. сопровождение сделок
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Данная процедура проводится в процессе правовой экспертизы и заключается в том, чтобы установить отсутствие противоречий между тем, что заявлено на регистрацию, и тем, что уже зарегистрировано. оформление купли-продажи
Если представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют действующему законодательству, государственная регистрация приостанавливается на один месяц по решению государственного регистратора. оформление купли-продажи
Государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию прав, если он сомневается и наличие оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 Закона о регистрации). Государственный регистратор обязан принять необходимые меры, чтобы получить дополнительные сведения и/или подтвердить подлинность документов или достоверность указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности сведений.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока самой государственной регистрации - одного месяца). оформление купли-продажи
Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав. сопровождение сделок
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение месячного срока регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. сопровождение сделок
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. сопровождение сделок
Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав. сопровождение сделок
Особое внимание необходимо обратить на пункт 98 Административного регламента, согласно которому решение о приостановлении государственной регистрации прав должно быть принято государственным регистратором не позднее чем за 5 дней до окончания срока регистрации, а решение об отказе - не позднее чем за 1 день до окончания срока регистрации.
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Если представленные документы соответствуют требованиям действующего законодательства, в Единый государственный реестр прав вносятся необходимые записи, а на правоустанавливающих документах проставляются соответствующие штампы. Затем документы передаются работнику, ответственному за выдачу документов. После выдачи документов заявителям процедура государственной регистрации считается оконченной. сопровождение сделок
Отдельно рассмотрим причины, препятствующие государственной регистрации.
Как уже говорилось, при приеме документов на государственную регистрацию работник Росрегистрации проверяет представленные документы. Если выявляются причины, препятствующие государственной регистрации, об этом сразу сообщается заявителю, во время приема документов. После подачи документов заявитель должен устранить причины, препятствующие государственной регистрации. Поскольку решение о приостановлении государственной регистрации должно быть принято не позднее, чем пять дней до окончания срока регистрации, у заявителя есть 25 дней для приобщения дополнительных документов. Если до итого срока государственная регистрация будет приостановлена, законные права и интересы заявителя будут нарушены, так как заявитель не сумеет устранить причины, препятствующие регистрации, в течение срока регистрации. Если срок регистрации составляет 14 дней, у заявителя есть 9 дней для устранения причин. Данное обстоятельство имеет особое значение при регистрации права собственности и договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, с возникновением ипотеки в силу закона. сопровождение сделок
§4. Защита законных прав и интересов граждан и юридических лиц при государственной регистрации
При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно остро стоит вопрос соблюдения прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Нарушения могут выражаться в следующем:
- отказ в приеме документов;
- невозможность сдать документы на государственную регистрацию в связи с большими очередями;
- нарушение сроков государственной регистрации, в том числе сроков выполнения отдельных процедур по государственной регистрации;
- необоснованные приостановления государственной регистрации по решению регистратора;
- необоснованный отказ в государственной регистрации.
Для предотвращения и реагирования на указанные нарушения необходимо знать порядок обжалования действий или бездействий работников Росрегистрации. Данный порядок предусмотрен пунктами 154 - 163 Административного регламента.
В частности, заявители имеют право обжаловать действия или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Обжалование отказов в государственной регистрации прав, уклонения от государственной регистрации прав осуществляются также в судебном порядке. сопровождение сделок
Деятельность территориальных органов Росрегистрации контролирует росрегистраця, деятельность Росрегистрации контролирует Министерство юстиции Российской Федерации.
Заявители могут обжаловать действия или бездействие должностных лиц:
- обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации - в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;
- территориальных органов Росрегистрации - в Федеральную регистрационную службу;
- Федеральной регистрационной службы - руководителю Федеральной регистрационной службы, в Министерство юстиции Российской Федерации;
- руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, - в Министерство юстиции Российской Федерации.
Заявители имеют право обратиться с жалобой лично (устно) или направить письменное предложение, заявление или жалобу. сопровождение сделок
Должностные лица Росрегистрации (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений) проводят личный прием заявителей.
Личный прием должностными лицами Росрегистрацин (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений) проводится по предварительной записи.
Запись заявителей проводится при личном обращении или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на Интернет-сайтах и информационных стендах Росрегистрации (ее территориальных органов). сопровождение сделок
Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, времени, месте приема, должности, фамилии, имени и отчестве должностного лица, осуществляющего прием.
При обращении заявителей в письменной форме срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения.
В исключительных случаях (в том числе при принятии решения о проведении проверки, направлении Росрегистрацией запроса в соответствующий территориальный орган о представлении дополнительных документов и материалов), при направлении запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для получения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов руководитель Росрегистрацин (ее территориального органа), иное уполномоченное на то должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока рассмотрения заявителя. сопровождение сделок
Порядок продления и рассмотрения обращений в зависимости от их характера устанавливается законодательством Российской Федерации.
Заявитель в письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование органа, в который направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также спою фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), полное наименование для юридического лица, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. сопровождение сделок
Дополнительно в письменном обращении могут быть указаны:
- наименование должности, фамилия, имя и отчество специалиста, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);
- суть (обстоятельства) обжалуемого действия (бездействия), основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации
- либо незаконно возложена какая-либо обязанность;
- иные сведения, которые заявитель считает необходимым сообщить.
При необходимости подтвердить свои доводы заявитель прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
Рассмотрев обращение, должностное лицо Росрегистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения) решает удовлетворить требования заявителя либо отказать в удовлетворении. сопровождение сделок
Письменный ответ направляется заявителю.
Если в письменном обращении не указаны фамилия заявителя, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на обращение не дается.
Росрегистрация (территориальные органы Росрегистрации, их обособленные подразделения) при получении письменного обращения, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, вправе оставить обращение без ответа по существу и сообщить заявителю о недопустимости злоупотребления правом. сопровождение сделок
Если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, о чем сообщается заявителю, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению. сопровождение сделок
Если в письменном обращении заявителя содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу, и не приводятся новые доводы или обстоятельства, руководитель Росрегистрации (ее территориального органа), иное уполномоченное на то должностное лицо вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в Росрегистрацию или в один и тот же ее территориальный орган или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший обращение. сопровождение сделок
Если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, заявителю, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений.
Если причины, по которым ответ по существу поставленных в обращении вопросов не мог быть дан, в Последующем были устранены, заявитель вправе вновь Направить обращение в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации, его обособленное подразделение) или к соответствующему должностному лицу Росрегистрации (ее территориального органа).
Обращение, в котором обжалуется судебное решение, возвращается гражданину, направившему обращение, с разъяснением порядка обжалования данного Судебного решения.
Заявители вправе обжаловать решения, принятые в ходе исполнения государственной функции, действия или бездействие должностных лиц Росрегистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения), в судебном порядке.
Заявители могут сообщить о нарушении своих прав и законных интересов, противоправных решениях, действиях или бездействии должностных лиц Росрегистрации (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений), нарушении положений Административного регламента, некорректном поведении или нарушении служебной этики:
- по номерам телефонов, содержащихся в приложении;
- на Интернет-сайт и по электронной почте органов, исполняющих государственную функцию.
Сообщение заявителя должно содержать следующую информацию:
- фамилию, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица), которым подается сообщение, его место жительства или пребывания;
е наименование органа, должность, фамилию, имя и отчество специалиста (при наличии информации), решение, действие (бездействие) которого нарушает права и законные интересы заявителя;
суть нарушения прав и законных интересов, противоправного решения, действия (бездействия)*;
- сведения о способе информирования заявителя о Занятых мерах nil результатам рассмотрения его сообщения.
Заключение
Итак, сделаем несколько выводов.
1. Ипотека - это залог недвижимого имущества, Который обеспечивает исполнение должником обязательства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона - залогодержатель, Являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
2. Ипотека возникает в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона (она же легальная ипотека) возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки.
Ипотека в силу закона возникает в пяти основных и распространенных случаях:
1. Приобретение жилых домов, квартир, а также приобретение земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
3. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
4. Объектом ипотеки могут быть следующие объекты недвижимости:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5. Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства.
6. Продажа заложенного имущества допускается, если это не запрещено договором об ипотеке. Для продажи заложенного имущества необходимо получить согласие залогодержателя.
7. Последующая ипотека. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
8. При составлении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств и договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только общими положениями гражданского законодательства, но и учитывать нормы правовых актов в области государственной регистрации недвижимости.
9. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится соответствующим Управлением Федеральной регистрационной службы по субъекту Российской Федерации на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
11. Знание и понимание процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет защитить законные права и интересы при обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию. Любое нарушение прав граждан не должно оставаться без внимания как руководства соответствующего управления Федеральной регистрационной службы и Министерства юстиции России, так и правоохранительных органов.