ГЛАВА 6.         ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

  §1.  ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ     РЕГИСТРАЦИИ     

Под государственной регистрацией прав на недви­жимое имущество и сделок с ним понимается юриди­ческий акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Указанная формулировка недостаточно полно передает юридиче­ское содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частно­сти, в пункте 2 ст. 8, пункте 1 ст. 131, статье 219 и пункте 2 ст. 223 ГК РФ.    сопровождение сделок

Указанные нормы предусматривают:

1. Права на имущество, подлежащие государствен­ной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установ­лено законом.

2. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возник­новение, переход и прекращение подлежат государст­венной регистрации в Едином государственном реест­ре органами, осуществляющими государственную ре­гистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управле­ния, право пожизненно наследуемого владения, пра­во постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных дейст­вующим законодательством.

3. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, под­лежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

4. Когда отчуждение имущества подлежит государ­ственной регистрации, право собственности у приобретате­ля возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным с момента его регист­рации, если иное не установлено законом.

 К числу таких договоров относятся следующие:

• договор об ипотеке (п. 3, 4 ст. 433 ГК РФ);
• договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. РФ);
• договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ). Ш

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистра­ция прав на недвижимое имущество носит конституци­онный, правоустанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из ранее цитируемо­го пункта 1 ст. 2 Закона о регистрации.   сопровождение сделок

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе су­дебной, защиты прав лица, возникающих из договор­ных отношений, объектом которых является недвижи­мое имущество, призвана лишь удостоверить со сторо­ны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым госу­дарственная регистрация гарантирует надлежащее вы­полнение сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Регистрация не затрагивает содержа­ние указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторону ав­тономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоря­жаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятель­ности (Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционер­ного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст. 165 и пунктом 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» - Вестник Конституционного Суда Рос­сийской Федерации. 2002 г. - № 1).   сопровождение сделок

Государственная регистрация является единствен­ным доказательством существования зарегистрирован­ного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Кроме того, согласно пункту 3 ст. 13 Закона о ре­гистрации государственная регистрация прав прово­дится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. При этом регистрация отдельных сделок проводится в сокращенные сроки. Так, с уче­том особого внимания руководства страны к жилищ­ной проблеме, государственная регистрация ипотеки в силу закона при использовании ипотечных кредитов проводится в срок от 5 до 14 дней. Сокращенный срок устанавливает соответствующее Управление Феде­ральной регистрационной службы по субъекту Россий­ской Федерации. При этом дополнительная плата за сокращенный срок регистрации данной категории дел не взимается и взиматься не должна, поскольку плата за регистрацию предусмотрена только Налоговым ко­дексом Российской Федерации.   сопровождение сделок

  Регистрируем договор об ипотеке

  Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществ­ляется на основании совместного заявления залогода­теля и залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипоте­ке). Если договор об ипотеке совершен в нотариаль­ной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора об ипотеке:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, указанные в договоре об ипотеке в ка­честве приложений;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государствен­ной регистрации ипотеки в соответствии с законода­тельством Российской Федерации о государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, согласие собственника зе­мельного участка при ипотеке права аренды зе­мельного участка или договор постоянного пользо­вания земельного участка).

Необходимо отметить, что положение Закона об ипотеке относительно количества экземпляров до­говора об ипотеке, которые необходимо представить для государственной регистрации, противоречит пунк­ту 5 ст. 18 Закона о регистрации. В частности, указан­ная норма Закона о регистрации предусматривает, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совер­шенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации нали­чия, возникновения, прекращения, перехода, ограни­чения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из кото­рых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помеща­ется в дело правоустанавливающих документов.

На практике данное противоречие разрешается следующим образом. Если договор об ипотеке совер­шен в нотариальной форме, то действует положение Закона об ипотеке, то есть на государственную регист­рацию представляются оригинал договора об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия, которая по­мещается в дело правоустанавливающих документов. Если же договор составлен в простой письменной фор­ме, то действует положение Закона о регистрации, то есть на государственную регистрацию представляются как минимум два подлинных экземпляра договора об ипотеке, при этом один экземпляр помещается в дело правоустанавливающих документов.   сопровождение сделок

В договоре об ипотеке, совершенном в простой письменной форме, представляется целесообразным указывать количество экземпляров, в которых он за­ключен, при этом необходимо указывать, что один экземпляр составлен для регистрирующего органа (Рос­регистрации).

Данная рекомендация применима и для нотариаль­ного договора об ипотеке, но тогда на регистрацию представляются не менее двух подлинных экземпля­ров договора, один из которых для регистрирующего органа (Росрегистрации), либо в договоре (при нота­риальной форме) указывается, что органу, осуществ­ляющему государственную регистрацию прав, пред­ставляет копия договора.  сопровождение сделок

На государственную регистрацию договора об ипо­теке необходимо представить документы, названные в договоре в качестве приложений.

Закон о регистрации в пункте 1 ст. 13 предусмат­ривает, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и провер­ка законности сделки. В связи с этим на государствен­ную регистрацию представляются дополнительные до­кументы, имеющие отношение к договору об ипо­теке:

1. Согласие супруга залогодателя на заключение договора об ипотеке или заявление о том, что залого­датель в браке не состоит (если залогодатель - физи­ческое лицо).

Данное требование вытекает из пункта 3 ст. 35 Се­мейного кодекса Российской Федерации, которые пре­дусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом по­рядке, необходимо получить нотариально удостове­ренное согласие другого супруга.   сопровождение сделок

2. Если стороной сделки является юридическое ли­цо, то на государственную регистрацию необходимо представить протокол об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересован­ность. Если договор об ипотеке не является для юридического лица крупной сделкой либо сделкой, в со­вершении которой имеется заинтересованность, на го­сударственную регистрацию необходимо представить соответствующее заявление от органа управления юри­дического лица.

Так, согласно пункту 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязан­ных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества. Кроме того, в силу пункта 1 ст. 79 Закона об акцио­нерных обществах крупная сделка должна быть одоб­рена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. В связи с этим на государственную регистрацию необходимо представлять документы об одобрении крупной сделки либо документ, подтверждающий, что договор об ипо­теке не является крупной сделкой для залогодателя.   сопровождение сделок

3. В силу пункта 4 ст. 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущест­во предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физи­ческого лица, кроме того, - нотариально удостове­ренную доверенность, подтверждающую его полномо­чия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные доку­менты юридического лица или нотариально удостове­ренные копии учредительных документов юридическо­го лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

4. Для подтверждения полномочий лиц, подписав­ших договор об ипотеке, а также договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой, на государствен­ную регистрацию необходимо представить доверенно­сти и иные документы, которые подтверждают полно­мочия представителей сторон сделки, подписавших договор об ипотеке и кредитный договор (либо иной обеспеченный ипотекой договор).

5. Согласно абзацу 10 п. 1 ст. 17 Закона о регист­рации обязательным приложением к документам, не­обходимым для осуществляемой государственной ре­гистрации прав на объект недвижимого имущества, яв­ляется план данного объекта недвижимого имущества. Иными словами, при ипотеке зданий, сооружений, до­мов необходимо представлять на государственную ре­гистрацию технический паспорт на данный объект не­движимости.

6. Согласно пункту 3 ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

7. Согласие собственника земельного участка при ипотеке права аренды земельного участка (ст. 62 За­кона об ипотеке).

8. Иные документы, необходимые для государст­венной регистрации.

Если в договоре об ипотеке указано на какой-либо доку­мент как на неотъемлемую часть договора об ипотеке, не­обходимо сшивать данный документ и договор об ипотеке. Если же документы названы в качестве приложений к до­говору об ипотеке, сшивать их с договором об ипотеке не­обязательно.

 Размеры  государственной пошлины

Размеры государственной пошлины устанавлива­ются Налоговым кодексом Российской Федерации. Так, государственная пошлина уплачивается в сле­дующих размерах (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодек­са Российской Федерации).    сопровождение сделок

За государственную регистрацию:

1. Договора об ипотеке, включая внесение в Еди­ный государственный реестр прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним записи об ипотеке как обреме­нении прав на недвижимое имущество:

• физическим лицам - 500 рублей;
• организациям - 2000 рублей.

2. Соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствую­щих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• физическим лицам - 100 рублей;
• организациям - 300 рублей.

Если договор об ипотеке или договор, включаю­щий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполне­ние обязательства, за исключением договора, влеку­щего возникновение ипотеки на основании закона, за­ключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически зна­чимые действия, взимается в размере, установленном для физических лиц, то есть 500 рублей.   сопровождение сделок

При этом документ об уплате государственной по­шлины должен быть представлен в подлиннике и ко­пии.

 

§2 Органы, осуществляющие  государственную регистрацию

  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недви­жимого имущества (Закона о регистрации).   сопровождение сделок

Указом Президента Российской Федерации от 09.03.2004 №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная регистрационная служба, которой были переданы функции по регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним, регистрации норматив­ных правовых актов федеральных органов исполни­тельной власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокату­ры и  нотариата Министерства юстиции Российской Федерации, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

Федеральные органом исполнительной власти, осу­ществляющим регистрацию прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация, п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, угвержденного Указом Президента Российский Федерации от 13.10.2004 №1315).   сопровождение сделок

Росрегистрация является самостоятельным юридическим лицом, хотя и подведомственна Минюсту Рос­сии. Возглавляет Росрегистрацию директор Федеральной регистрационной службы - главный государст­венный регистратор Российской Федераций (далее - директор), назначаемый на должность и освобождае­мый от должности Президентом Российской федера­ции по представлению Председателя Правительства Российской Федерации.

Основными задачами Росрегистрации являются:

 1. Обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Организация деятельности государственной регистрации некоммерческих организаций, в тог числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организа­ций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций.

3. Осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата (осуществление контроля и надзора в сфере государственной регистрации актов гражданского состояния).  

4. Осуществление контроля деятельности саморегулируемых  организаций.

5. Управление территориальными органами Росре­гистрации (далее территориальные органы). Территориальным органом Росрегистраци является Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (да­лее - Управление). Управление возглавляет руково­дитель - главный государственник регистратор субъ­екта (субъектов) Российской Федерации, назначае­мый на должность и освобождаемый от должности Министром юстиции России.

Государственные регистраторы,  возглавляющие обособленные подразделения органов по государственной регистрации (далее - государственные регистра­торы), назначаются на должность и освобождаются от должности директором Росрегистрации. Иные госу­дарственные регистраторы - работники органов по государственной регистрации, в том числе их террито­риальных подразделений, назначаются на должность и освобождаются от должности руководителями орга­нов по государственной регистрации прав - главны­ми государственными регистраторами.

§3 Процедура государственной регистрации

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином го­сударственном реестре прав (ст. 12 Закона о регистра­ции). ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого иму­щества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие в себя правоустанавливающие до­кументы на недвижимое имущество, и книги учета до­кументов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущест­ва. В него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Закон о регистрации предусматривает следующий порядок государственной регистрации:

1. Прием документов, необходимых для государст­венной регистрации прав, с обязательным приложени­ем документа об уплате государственной пошлины.

2. Правовая экспертиза документов и проверка за­конности сделки.

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановле­ния государственной регистрации прав.

4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления го­сударственной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений-о произведенной государственной регистрации прав.

Рассмотрим порядок осуществления государст­венной регистрации более подробно:

1. Процедура государственной регистрации начи­нается с приема заявления о государственной реги­страции, документа об уплате государственной по­шлины и необходимых документов.

Особо необходимо отметить, что работник Росре­гистрации обязан принять документы при наличии за­явления и квитанции об уплате государственной по­шлины. Отказать в приеме документов указанный ра­ботник не имеет права, даже если видит, что не хватает каких-либо документов, необходимых для ре­гистрации.  сопровождение сделок

Зачастую работники территориальных отделов Росрегистрации проводят так называемую предвари­тельную правовую экспертизу при приеме документов на регистрацию. Некоторым заявителям эта процедура помогает выявить очевидные ошибки и устранить их до подачи документов на регистрацию, а некоторым заявителям не позволяет сдать документы на государ­ственную регистрацию.

Данная процедура, хотя формально и предусмот­рена Административным регламентом, зачастую ему же и противоречит.

Дефект предварительной правовой экспертизы за­ключается в том, что за 15 минут, в течение которых работник проверяет документы, невозможно провести полноценную правовую экспертизу. Поэтому нередки случаи, когда после предварительной правовой экс­пертизы и сдачи документов на государственную реги­страцию заявители все равно получают уведомление о приостановлении государственной регистрации на один месяц.   сопровождение сделок

Если при сдаче документов на государственную ре­гистрацию проводится предварительная правовая экс­пертиза и выявляются некие замечания к представляе­мым документам, работник Росрегистрации все равно обязан принять документы. При отказе в приеме доку­ментов заявитель имеет право написать жалобу выше­стоящему руководству на действия указанного работ­ника.

Вопрос предварительной правовой экспертизы и отказа в приеме документов особо актуален еще и по­тому, что в некоторых территориальных отделах Рос­регистрации, для того чтобы сдать документы, люди занимают очередь даже ночью.  оформление купли продажи

В Административном регламенте детально описана каждая процедура, расписан порядок и время, в тече­ние которого происходит прием документов. В частно­сти, приему документов посвящены пункты 77 - 88 Административного регламента. Зная о наличии Ад­министративного регламента, заявитель может и дол­жен требовать от работника Росрегистрации исполне­ния закона.

Основанием для начала исполнения государствен­ной функции является личное обращение заявителя (правообладателя, сторон (стороны) сделки, их пред­ставителей, нотариуса) в Росрегистрацию (территори­альный орган Росрегистрации, его обособленное под­разделение) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Специалист, ответственный за прием докумен­тов, проверяет:

- документ, удостоверяющий личность, устанав­ливает предмет обращения (какой вид права или сдел­ки желает зарегистрировать заявитель).   сопровождение сделок

- полномочия заявителя, в том числе полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, полномочия предста­вителя юридического лица действовать от имени юри­дического лица;

- наличие всех необходимых документов, исходя из соответствующего перечня (перечней) документов, представляемых на государственную регистрацию прав;

- соответствие представленных документов уста­новленным требованиям, удостоверяясь, что:

• документы в установленных законодательством слу­чаях нотариально удостоверены, скреплены печа­тями, имеют надлежащие подписи сторон или оп­ределенных законодательством должностных лиц;
• тексты документов написаны разборчиво, наимено­вания юридических лиц - без сокращения, с ука­занием их мест нахождения;
• фамилии, имена и отчества физических лиц, адре­са их мест жительства написаны полностью;
• в документах нет подчисток, приписок, зачеркну­тых слов и иных не оговоренных в них исправле­ний;
• документы не исполнены карандашом;
• документы не имеют серьезных повреждений, на­личие которых не позволяет однозначно истолко­вать их содержание.

Также специалист, ответственный за прием доку­ментов:

- Сличает представленные экземпляры оригина­лов и копий документов (в том числе нотариально удостоверенные) друг с другом. Если представленные копии документов нотариально не заверены, данный специалист, сличив копии документов с их подлинны­ми экземплярами, выполняет на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов и предлагает заявителю заверить надпись своей  подписью.

- При отсутствии необходимых документов, несо­ответствии представленных документов требованиям, указанным в пункте 4, уведомляет заявителя о нали­чии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлага­ет принять меры по их устранению. При желании зая­вителя устранить препятствия, прервав подачу до­кументов на государственную регистрацию прав, специалист составляет список выявленных препят­ствий в двух экземплярах и передает его заявителю для подписания. Первый экземпляр вместе с пред­ставленными документами передается заявителю, второй - остается у специалиста. Если заявитель хочет устранить препятствия позднее (после подачи документов на государственную регистрацию прав), представив дополнительные или исправленные документы, специалист обращает его внимание на наличие препятствий для проведения регистрации прав и предлагает заявителю письменно подтвер­дить факт уведомления.

- При отсутствии у заявителя заполненного за­явления или неправильном его заполнении специалист заполняет заявление самостоятельно в программно-техническом комплексе (с последующим представлением на подпись заявителю) или помогает заявите­лю собственноручно заполнить заявление.

- Вносит в книгу учета входящих документов за­пись о приеме документов в соответствии с Правилами ведения книг учета документов.

- Оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в двух экземплярах. В расписке в том числе указываются:

• дата представления документов;
• перечень документов с указанием их наименова­ния, реквизитов;
• количество экземпляров каждого из представлен­ных документов (подлинных экземпляров и их ко­пий);
• количество листов в каждом экземпляре документа;
• номер книги учета входящих документов и поряд­ковый номер записи в книге учета входящих доку­ментов;
• отметка о соответствии или несоответствии пред­ставленных документов установленным требовани­ям, в том числе отметка об отсутствии всех необхо­димых для государственной регистрации прав до­кументов;
• максимальный срок окончания государственной регистрации прав в случае, если Не будет выявлено оснований для приостановления государственной регистрации прав;
• фамилия и инициалы специалиста, принявшего до­кументы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись;
• телефон, фамилия и инициалы специалиста, у ко­торого заявитель в течение срока государственной регистрации прав может узнать о стадии рассмот­рения документов и времени, оставшемся до ее за­вершения.

Специалист передает заявителю первый экземпляр расписки, а второй экземпляр помещает в дело право­устанавливающих документов.   оформление купли-продажи

Специалист формирует результат административ­ной процедуры по приему документов и передает его в порядке делопроизводства для проведения правовой экспертизы.   оформление купли-продажи

Таким образом, по Административному регламенту время фактического приема документов составляет около 30 минут. Почему же тогда образуются огром­ные очереди? Основные причины - нехватка кадров и недостаточный уровень квалификации некоторых работников.

Несмотря на то, что Административным регламен­том предусмотрен общий график приема документов на государственную регистрацию на территории всей России, некоторые государственные регистраторы ус­танавливают свой график приема документов.

Так, по Административному регламенту террито­риальные органы Росрегистрацин (центральные аппа­раты Управлений Росрегистрацин по субъекту России) осуществляют прием заявителей для государственной регистрации прав в соответствии со следующим гра­фиком:

Понедельник: 9.00 - 17.00

Вторник: 11.00 - 19.00

Среда - неприемный день

Четверг: 11.00 - 19.00

Пятница: 9.00 - 17.00

Суббота: 9.00 - 17.00

Для обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации (отделы Управлений Росреги­страции в муниципальных районах) может устанавли­ваться следующий график приема заявителей:

Понедельник: 9.00 - 13.00

Вторник: 15.00 - 19.00

Среда: неприемный день

Четверг: 15.00 - 19.00

Пятница: 9.00 - 13.00

Суббота: 9.00 - 13.00

Отделы Управлений Росрегистрации принимают документы всего 4 часа в день. За день документы ус­певают сдать всего 8 человек!

Согласно Административному регламенту макси­мальное время ожидания в очереди при подаче доку­ментов на государственную регистрацию прав не долж­но превышать 45 минут.

В некоторых субъектах Российской Федерации прием документов на государственную регистрацию в отделах ведется в течение всего рабочего дня, а имен­но с 9.00 до 18.00. Понятно, что в таких отделах нет ни очередей, ни социальной напряженности. Особенно остро стоит этот вопрос сейчас в связи с проводимой дачной амнистией. Чтобы решить проблемы с очередя­ми, достаточно волевого указания руководителя соот­ветствующего управления Росрегистрации. При этом Административный регламент не нарушается, тем бо­лее что основной целью его принятия стало упорядо­чение государственной регистрации, а не создание оче­редей.  оформление купли-продажи

Чтобы сэкономить время, рекомендуем при сдаче документов воспользоваться предварительной записью по телефону, которая должна быть в каждом отделе Росрегистрации. На практике гражданин может позво­нить в территориальный отдел и записаться на сдачу документов на конкретный день либо прийти и сдать документы в порядке живой очереди.  оформление купли-продажи

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Принятые документы поступают на правовую экспертизу, проверяются на соответствие действующему законодательству.   оформление купли-продажи

Общие требования к документам, представляе­мым на государственную регистрацию, предусмотрены в статье 18 Закона о регистрации:

l. Документы, устанавливающие наличие, возник­новение, прекращение, переход, ограничение (обреме­нение) прав на недвижимое имущество и представляе­мые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законо­дательством Российской Федерации, и отражать ин­формацию, необходимую для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество в Едином го­сударственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права. В установленных законо­дательством случаях документы должны быть нотари­ально удостоверены, скреплены печатями, иметь над­лежащие подписи сторон или определенных законода­тельством должностных лиц.

2. Тексты документов должны быть написаны раз­борчиво, наименования юридических лиц - без со­кращения, с указанием их мест нахождения. Фами­лии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

3. Не подлежат приему на государственную реги­страцию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные каранда­шом, а также документы с серьезными повреждения­ми, не позволяющими однозначно истолковать их со­держание.

4. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятель­ность по ведению государственного земельного кадаст­ра, а планы другого недвижимого имущества - соот­ветствующей организацией (органом) по учету объек­тов недвижимого имущества.

5. Необходимые для государственной регистрации Прав документы, выражающие содержание сделок, представляются не менее чем в двух экземплярах-под­линниках, один из которых после государственной ре­гистрации прав должен быть возвращен правооблада­телю, второй - помещается в дело правоустанавли­вающих документов.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации (регист­рация ранее возникшего права) на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государст­венной регистрации прав должен быть возвращен пра­вообладателю.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после госу­дарственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.   сопровождение сделок

Иные необходимые для государственной регистра­ции прав документы (за исключением актов органов Государственной власти и актов органов местного са­моуправления, а также актов судов, установивших Права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - Подлинник после государственной регистрации прав Должен быть возвращен правообладателю.  сопровождение сделок

Копии актов органов государственной власти и ак­тов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущест­во» представляются на-государственную регистрацию Прав не менее чем в двух экземплярах, один из кото­рых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правооблада­телю - физическому лицу или представителю право­обладателя при наличии у последнего нотариально удо­стоверенной доверенности, подтверждающей его пол­номочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

Если правообладателем является юридическое ли­цо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеюще­му право действовать без доверенности от имени юри­дического лица, либо работнику или иному представи­телю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, под­тверждающей его полномочия на получение таких до­кументов, если иное не установлено федеральным за­коном.

Если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и/или иные до­кументы могут выдаваться данному нотариусу.   сопровождение сделок

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приоста­новления государственной регистрации прав.

  Данная процедура проводится в процессе правовой экспертизы и заключается в том, чтобы установить от­сутствие противоречий между тем, что заявлено на ре­гистрацию, и тем, что уже зарегистрировано.  оформление купли-продажи

Если представленные на государственную регист­рацию документы не соответствуют действующему за­конодательству, государственная регистрация приос­танавливается на один месяц по решению государст­венного регистратора.   оформление купли-продажи

Государственный регистратор приостанавливает го­сударственную регистрацию прав, если он сомневается и наличие оснований для государственной регистра­ции прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 Закона о регистрации). Государственный регистратор обязан принять необходимые меры, чтобы получить дополнительные сведения и/или подтвердить подлин­ность документов или достоверность указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государствен­ной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государст­венной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить допол­нительные доказательства оснований для государст­венной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности сведений.

Государственная регистрация прав может быть при­остановлена не более чем на месяц (не считая срока самой государственной регистрации - одного месяца).   оформление купли-продажи

Если в течение указанного срока не будут устране­ны причины, препятствующие государственной реги­страции прав, государственный регистратор обязан от­казать заявителю в государственной регистрации прав.     сопровождение сделок

Государственная регистрация прав может быть при­остановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, сто­роны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформлен­ной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления госу­дарственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение месячного срока регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.    сопровождение сделок

Государственная регистрация прав может быть при­остановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письмен­ной форме одной из сторон договора о возврате доку­ментов без проведения государственной регистрации прав, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государ­ственной регистрации прав, государственный регист­ратор обязан отказать сторонам договора в государст­венной регистрации прав и сделать об этом соответст­вующую запись в книге учета документов.    сопровождение сделок

Государственный регистратор обязан в день приня­тия решения о приостановлении государственной реги­страции прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистра­ции прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, го­сударственная регистрация прав может быть приоста­новлена на основании определения или решения суда.

Государственный регистратор обязан в срок не бо­лее чем пять рабочих дней со дня приостановления го­сударственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.    сопровождение сделок

Особое внимание необходимо обратить на пункт 98 Административного регламента, согласно которому ре­шение о приостановлении государственной регистра­ции прав должно быть принято государственным реги­стратором не позднее чем за 5 дней до окончания сро­ка регистрации, а решение об отказе - не позднее чем за 1 день до окончания срока регистрации.

4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливаю­щих документах и выдача удостоверений о произве­денной государственной регистрации прав.

Если представленные документы соответствуют тре­бованиям действующего законодательства, в Единый государственный реестр прав вносятся необходимые записи, а на правоустанавливающих документах про­ставляются соответствующие штампы. Затем докумен­ты передаются работнику, ответственному за выдачу документов. После выдачи документов заявителям про­цедура государственной регистрации считается окон­ченной.    сопровождение сделок

Отдельно рассмотрим причины, препятствующие государственной регистрации.

Как уже говорилось, при приеме документов на го­сударственную регистрацию работник Росрегистрации проверяет представленные документы. Если выявля­ются причины, препятствующие государственной реги­страции, об этом сразу сообщается заявителю, во вре­мя приема документов. После подачи документов зая­витель должен устранить причины, препятствующие государственной регистрации. Поскольку решение о приостановлении государственной регистрации долж­но быть принято не позднее, чем пять дней до оконча­ния срока регистрации, у заявителя есть 25 дней для приобщения дополнительных документов. Если до итого срока государственная регистрация будет приос­тановлена, законные права и интересы заявителя бу­дут нарушены, так как заявитель не сумеет устранить причины,  препятствующие регистрации,  в течение срока регистрации. Если срок регистрации составляет 14 дней, у заявителя есть 9 дней для устранения при­чин. Данное обстоятельство имеет особое значение при регистрации права собственности и договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, с воз­никновением ипотеки в силу закона.   сопровождение сделок

 

§4. Защита законных прав и интересов граждан и юридических лиц  при государственной регистрации

 

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним доста­точно остро стоит вопрос соблюдения прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Нарушения могут выражаться в следующем:

• отказ в приеме документов;
• невозможность сдать документы на государствен­ную регистрацию в связи с большими очередями;
• нарушение сроков государственной регистрации, в том числе сроков выполнения отдельных процедур по государственной регистрации;
• необоснованные приостановления государственной регистрации по решению регистратора;
• необоснованный отказ в государственной регистра­ции.

Для предотвращения и реагирования на указанные нарушения необходимо знать порядок обжалования действий или бездействий работников Росрегистрации. Данный порядок предусмотрен пунктами 154 - 163 Административного регламента.

В частности, заявители имеют право обжаловать действия или бездействия должностных лиц Росреги­страции, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Обжалова­ние отказов в государственной регистрации прав, ук­лонения от государственной регистрации прав осуще­ствляются также в судебном порядке.    сопровождение сделок

Деятельность территориальных органов Росрегистрации контролирует росрегистраця, деятельность Росрегистрации контролирует Министерство юстиции Российской Федерации.

Заявители могут обжаловать действия или без­действие должностных лиц:

• обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации - в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрацион­ную службу;
• территориальных органов Росрегистрации - в Фе­деральную регистрационную службу;
• Федеральной регистрационной службы - руково­дителю Федеральной регистрационной службы, в Министерство юстиции Российской Федерации;
• руководителя Федеральной регистрационной служ­бы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных орга­нов, - в Министерство юстиции Российской Фе­дерации.

Заявители имеют право обратиться с жалобой лич­но (устно) или направить письменное предложение, заявление или жалобу.     сопровождение сделок

Должностные лица Росрегистрации (территори­альных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений) проводят личный прием заявителей.

Личный прием должностными лицами Росрегист­рацин (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений) проводится по предва­рительной записи.

Запись заявителей проводится при личном обраще­нии или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на Ин­тернет-сайтах и информационных стендах Росрегист­рации (ее территориальных органов).   сопровождение сделок

Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, вре­мени, месте приема, должности, фамилии, имени и от­честве должностного лица, осуществляющего прием.

При обращении заявителей в письменной форме срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого об­ращения.

В исключительных случаях (в том числе при при­нятии решения о проведении проверки, направлении Росрегистрацией запроса в соответствующий террито­риальный орган о представлении дополнительных до­кументов и материалов), при направлении запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для по­лучения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов руководитель Росрегистра­цин (ее территориального органа), иное уполномочен­ное на то должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уве­домив о продлении срока рассмотрения заявителя.    сопровождение сделок

Порядок продления и рассмотрения обращений в зависимости от их характера устанавливается законо­дательством Российской Федерации.

Заявитель в письменном обращении в обязатель­ном порядке указывает либо наименование органа, в который направляет письменное обращение, либо фа­милию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также спою фамилию, имя, отчество (последнее - при нали­чии), полное наименование для юридического лица, почтовый адрес, по которому должны быть направле­ны ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.   сопровождение сделок

Дополнительно в письменном обращении могут быть указаны:

• наименование должности, фамилия, имя и отчест­во специалиста, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);
• суть (обстоятельства) обжалуемого действия (без­действия), основания, по которым заявитель счи­тает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации
• либо незаконно возложена какая-либо обязан­ность;
• иные сведения, которые заявитель считает необхо­димым сообщить.

При необходимости подтвердить свои доводы зая­витель прилагает к письменному обращению докумен­ты и материалы либо их копии.

Рассмотрев обращение, должностное лицо Росре­гистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения) решает удовлетво­рить требования заявителя либо отказать в удовлетво­рении.   сопровождение сделок

Письменный ответ направляется заявителю.

Если в письменном обращении не указаны фами­лия заявителя, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, от­вет на обращение не дается.

Росрегистрация (территориальные органы Росре­гистрации, их обособленные подразделения) при по­лучении письменного обращения, в котором содержат­ся нецензурные либо оскорбительные выражения, уг­розы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, вправе оставить обра­щение без ответа по существу и сообщить заявителю о недопустимости злоупотребления правом.   сопровождение сделок

Если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, о чем сооб­щается заявителю, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.   сопровождение сделок

Если в письменном обращении заявителя содер­жится вопрос, на который заявителю многократно да­вались письменные ответы по существу, и не приво­дятся новые доводы или обстоятельства, руководитель Росрегистрации (ее территориального органа), иное уполномоченное на то должностное лицо вправе при­нять решение о безосновательности очередного обра­щения и прекращении переписки с заявителем по дан­ному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в Росрегистрацию или в один и тот же ее территориальный орган или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направив­ший обращение.    сопровождение сделок

Если ответ по существу поставленного в обраще­нии вопроса не может быть дан без разглашения све­дений, составляющих государственную или иную ох­раняемую федеральным законом тайну, заявителю, направившему обращение, сообщается о невозможно­сти дать ответ по существу поставленного в нем вопро­са в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений.

Если причины, по которым ответ по существу по­ставленных в обращении вопросов не мог быть дан, в Последующем были устранены, заявитель вправе вновь Направить обращение в Росрегистрацию (территори­альный орган Росрегистрации, его обособленное под­разделение) или к соответствующему должностному лицу Росрегистрации (ее территориального органа).

Обращение, в котором обжалуется судебное реше­ние, возвращается гражданину, направившему обра­щение, с разъяснением порядка обжалования данного Судебного решения.

Заявители вправе обжаловать решения, принятые в ходе исполнения государственной функции, действия или без­действие должностных лиц Росрегистрации (территориаль­ного органа Росрегистрации, его обособленного подразде­ления), в судебном порядке.

  Заявители могут сообщить о нарушении своих прав и законных интересов, противоправных решениях, дей­ствиях или бездействии должностных лиц Росрегист­рации (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений), нарушении положений Административного регламента, некорректном поведе­нии или нарушении служебной этики:

• по номерам телефонов, содержащихся в приложении;
• на Интернет-сайт и по электронной почте органов, исполняющих государственную функцию.

Сообщение заявителя должно содержать следую­щую информацию:

• фамилию, имя, отчество гражданина (наименова­ние юридического лица), которым подается сооб­щение, его место жительства или пребывания;

е наименование органа, должность, фамилию, имя и отчество специалиста (при наличии информации), решение, действие (бездействие) которого наруша­ет права и законные интересы заявителя;

суть нарушения прав и законных интересов, про­тивоправного решения, действия (бездействия)*;

• сведения о способе информирования заявителя о Занятых мерах nil результатам рассмотрения его сообщения.

Заключение

  Итак, сделаем несколько выводов.

1. Ипотека - это залог недвижимого имущества, Который обеспечивает исполнение должником обяза­тельства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственни­ка. В силу ипотеки одна сторона - залогодержатель, Являющийся кредитором по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя­зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преиму­щественно перед другими кредиторами залогодателя.

2. Ипотека возникает в силу закона и в силу до­говора.

Ипотека в силу закона (она же легальная ипоте­ка) возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, а также приобретение земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной органи­зации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооруже­ний или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возни­кает на основании договора об ипотеке (залоге недви­жимости).

По договору о залоге недвижимого имущества (до­говору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя­зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преиму­щественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

3. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству пол­ностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неус­тойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, про­срочки исполнения или иного ненадлежащего испол­нения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обес­печенным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расхо­дов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложен­ного имущества.

4. Объектом ипотеки могут быть следующие объ­екты недвижимости:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпри­нимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолиро­ванных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Закладная - это именная ценная бумага, кото­рая удостоверяет право ее законного владельца на по­лучение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на иму­щество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом поряд­ке, подтверждает права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства.

6. Продажа заложенного имущества допускается, если это не запрещено договором об ипотеке. Для про­дажи заложенного имущества необходимо получить согласие залогодержателя.

7. Последующая ипотека. Имущество, заложен­ное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), мо­жет быть предоставлено в залог в обеспечение испол­нения другого обязательства того же или иного долж­ника тому же или иному залогодержателю (последую­щая ипотека).

8. При составлении договора купли-продажи жи­лого помещения за счет кредитных средств и договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только общими положениями гражданского законодательства, но и учитывать нормы правовых актов в области госу­дарственной регистрации недвижимости.

9. Государственная регистрация прав на недви­жимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Фе­дерации. Права на имущество, подлежащие государст­венной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установ­лено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

10. Государственная регистрация прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним проводится соответст­вующим Управлением Федеральной регистрацион­ной службы по субъекту Российской Федерации на территории регистрационного округа по месту нахож­дения недвижимого имущества.

11. Знание и понимание процедуры государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет защитить законные права и интересы при обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию. Любое нарушение прав граждан не должно оставаться без внимания как руко­водства соответствующего управления Федеральной регистрационной службы и Министерства юстиции России, так и правоохранительных органов.