РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью.

ВВЕДЕНИЕ

 

   Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека недвижимости.
   Последние несколько лет российская ипотека развивалась в достаточно сложной экономической ситуа­ции, и лишь к 2000 г. система ипотечного кредитова­нии стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы.
   Если на заре развития ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен двумя крупными бан­ками с процентными ставками 14 - 15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам бо­лее дифференцированным. Раньше получить кредит можно было, только подтвердив официальный доход. Сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Умень­шилось количество документов, которые необходимо собрать, чтобы получить кредит. Процентная ставка за пользование кредитом стала дифференцированной. На ее размер влияют доходы заемщика, срок, на кото­рый представляется кредит, тип приобретаемого жилья и иные факторы.
   Стремление граждан улучшить свои жилищные ус­ловия при отсутствии значительных денежных средств вызывает интерес к ипотеке. В настоящее время ипоте­ка является относительно доступным инструментом для граждан со стабильным доходом, позволяющим приоб­рести недвижимое имущество. Однако ипотека в широ­ком смысле слова - это не только возможность при­обрести жилье с использованием кредитных средств, но также один из способов обеспечить исполнение обя­зательств.  сделки с недвижимостью
   В настоящей книге будут рассмотрены основные виды ипотеки - законная ипотека и договорная ипо­тека, а также вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки.
   Гражданам, которые прибегают к ипотеке и зачас­тую самостоятельно занимаются подачей документов в  регистрирующий орган, необходимо владеть опреде­ленными знаниями. Эти знания позволят сэкономить время и деньги, получить заветное свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или зарегистрированный договор об ипотеке в минимально допустимые сроки.    сделки с недвижимостью
   Книга рассчитана на широкий круг читателей, ко­торые хотят сэкономить денежные средства, обезопа­сить себя при совершении сделок с недвижимостью, получив информацию, не всегда доступную для широ­кого круга лиц, которой зачастую так не хватает.    сделки с недвижимостью

ГЛАВА 1   ЧТО ТАКОЕ ИПОТЕКА?

1.   ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА  «ИПОТЕКА»

 

  • Справка. Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI веке до н.э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. провел реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств бы­ла личность самого должника, который в случае невозмож­ности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил весьма прогрессивный способ обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже зе­мельного участка должника устанавливался столб с надпи­сью, поясняющей, что данное имущество служит обеспечени­ем претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть воз­вращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (под­ставкой). Заемщику запрещалось вывозить с участка все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это олово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.    сделки с недвижимостью

   Если говорить о юридическом смысле ипотеки, то ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, - один из способов обеспечения ис­полнения обязательства денежного требования кре­дитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обя­зательств залог более привлекателен, так как с его по­мощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на кото­рое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.     оформление недвижимости

   Иными словами, ипотека это налог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользова­нии собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погаше­ние основного обязательства.    оформление недвижимости

   Основными правовыми актами, которые регулиру­ют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Феде­ральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - Законов ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в кото­рых затрагивается вопрос об ипотеке.   оформление недвижимости

   Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда кодексом или Законом об ипотеке не пре­дусмотрено иное.

Основные особенности ипотеки:

  • в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое;
  • залогодержатель - кредитор имеет преимущест­венное право на удовлетворение СВОИХ требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.

Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» упот­ребляется при ипотечном кредитовании

Ипотечное кредитование - это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества.

   Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением.

   В настоящее время ипотека является одним из спо­собов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).    оформление недвижимости

   Ипотекой является также залог уже существующе­го недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нуж­ны по усмотрению заемщика - залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недви­жимости).     оформление недвижимости

   Существуют разные варианты оформления ипотеки по выданным кредитам. Чтобы лучше разобраться в определении термина «ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимости с использованием ипотеки.    оформление недвижимости

Пример:

Гражданин Иванов взял кредит в банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры стоимо­стью 80 тыс. долл. США.

Процедура оформления права собственности следу­ющая.

1) Гражданин Иванов заключает с банком кредит­ный договор. При этом гражданин Иванов становится должником, а банк - кредитором.

2) После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и граж­данином Ивановым заключается договор купли-про­дажи квартиры. При этом в договоре купли-прода­жи указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка.

3) Весь комплект документов сдается в регистри­рующий орган для регистрации права собственно­сти гражданина Иванова на приобретаемую квар­тиру.

4) Регистрирующий орган одновременно регистриру­ет договор купли-продажи, право собственности гражданина Иванова и ипотеку в силу закона.

5) Гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а банк - залогодержате­лем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «залог в силу закона».

Квартира в данном случае выступает средством обеспечения возврата выданного кредита. Если гра­жданин Иванов не вернет кредит, банк обратится в суд, чтобы обратить взыскание на квартиру. Квартира будет продана, деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на погашение взятого кредита, а остаток возвращен гражданину Ивановy.    оформление недвижимости

 

2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ  ИПОТЕКИ И ЕЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

 

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) пред­ставляет собой ипотеку, которая возникает при на­ступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собствен­ности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении оп­ределенных законом фактов.   сделки с недвижимостью

Ипотека в силу закона возникает в следующих пя­ти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земель­ных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Земельный участок, жилой дом или квартира, при­обретенные с использованием кредитных средств бан­ки или иной кредитной организации либо средств це­левого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, Питаются находящимися в залоге с момента государ­ственной регистрации права собственности заёмщика на недвижимое имущество.   сделки с недвижимостью

Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке.

Таким образом, при приобретении квартиры, жи­лого дома или земельного участка с использованием Кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита.    сделки с недвижимостью

В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны - продавец, покупатель и кредитор.

 

2. Строительство жилых домов, зданий, соору­жений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

В соответствии со статьей 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кре­дитной организации либо средств целевого займа, пре­доставленного другим юридическим лицом на строи­тельство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строя­щиеся здание или сооружение либо с момента получе­ния органом, осуществляющим государственную реги­страцию прав, уведомления залогодателя и залогодер­жателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с прило­жением указанного договора.    оформление недвижимости

Иными словами, данная норма Закона об ипотеке означает, что если на земельном участке ведется стро­ительство объекта недвижимости за счет средств целе­вого займа или кредита, то земельный участок, на ко­тором осуществляется строительство, будет находиться и залоге с момента регистрации права собственности на строящееся здание.     оформление недвижимости

Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указан­ное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема залога. Банк выдает кредит, потом за­ключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строи­тельство за счет кредитных средств. При этом постро­енный объект недвижимости не будет обременен ипо­текой.

Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредит­ных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного дру­гим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77  об ипотеке).  сделки с недвижимостью

 Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, - квартира не может является объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистра­ции права собственности.   сделки с недвижимостью

3. Продажа в кредит.

Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК >Ф товар, проданный в кредит, в том числе с услови­ем о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспе-Ч1НИе исполнения последним обязанности по оплате, §CAU иное не установлено договором. Данное положе­ние распространяется на все виды недвижимости, ко­торые могут быть предметом купли-продажи.     оформление недвижимости

В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4. Рента.

В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под млату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имуще­ства под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

По договору ренты одна сторона (получатель рен­ты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязу­ется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.    оформление недвижимости

Договор ренты зачастую заключают пожилые лю­ди, у которых есть квартира или жилой дом, но кото­рым не хватает средств к существованию. При заклю­чении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожи­лого человека (бывшего собственника недвижимости).     сделки с недвижимостью

Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это договор, по которому получа­тель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, ко­торый обязуется осуществлять пожизненное содержа­ние с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, пита­нии и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий ор­ган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти полу­чателя ренты.   сделки с недвижимостью

5. Залог имущественных прав.

Согласно пункту 1 ст. 58 Закона Российской Феде­рации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее - Закон о залоге), если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем описательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога.

Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору.

 

Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

 Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся креди­тором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из сто­имости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, уста­новленными федеральным законом.    сопровождение сделки с недвижимостью

Право залога заключается в праве кредитора (за­ймодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денеж­ных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества.  сделки с недвижимостью

Договор об ипотеке не является самостоятельным Обязательством, а заключается в обеспечение обяза­тельства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Обеспеченное ипотекой обязательство также назы­вают основным обязательством, поскольку его испол­нение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (ак­цессорным).

Основным отличием законной ипотеки от договор­ной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимо­сти, а ипотека возникает на основании договора об ипо­теке.    сопровождение сделки с недвижимостью

Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение ко­торого и обеспечивается договором об ипотеке.

В случае прекращения основного обязательства (на­пример, полное погашение кредита по кредитному до­говору) прекращается и ипотека.    сопровождение сделки с недвижимостью

Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обя­зательстве (третье лицо).

Пример

Общество с ограниченной ответственностью «X» имеет в собственности земельный участок. Общество с ограниченной ответственностью «У» же­лает на данном участке построить торговый комплекс, однако денег на строительство у него нет. При этом учредителем обеих компаний является одно и то же лицо. Чтобы реализовать данную схему, ООО «У» берет кредит в банке на строительство, но, чтобы не обременять ипотекой само строящееся здание, а также снизить процентную ставку по кредиту, ООО «X» передает банку в залог земель­ный участок.

3. ТРЕБОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧИВАЕМЫЕ ИПОТЕКОЙ

Согласно статье 3 Закона об ипотеке ипотека обес­печивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечивае­мому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.   сделки с недвижимостью

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).    сделки с недвижимостью

Требования, обеспечиваемые ипотекой, - это обязательства должника, исполнение которых обеспечено залогом недвижимого имущество (ипотекой).    оформление недвижимости

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает

также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

 

1) в возмещение убытков и/или в качестве неус­тойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, про­срочки исполнения или иного ненадлежащего испол­нения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расхо­ти, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложен­ного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объе­ме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержа­телем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Исключение составляют:

 

  • уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных издержек и иных расхо­дов, вызванных обращением взыскания на зало­женное имущество;

 

  • уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение расходов по реализации заложенно­го имущества;

 

  • возмещение залогодержателю расходов за счет за­ложенного имущества, если залогодержатель в со­ответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имуще­ства, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

 

Как видим, ипотека обеспечивает не только воз­врат взятого кредита, но и уплату процентов по нему. Кроме того, если в процессе погашения кредита были допущены просрочки внесения платежей и банк начис­лил штраф или пеню, то ипотека обеспечивает их воз­врат.

Таким образом, при обращении взыскания на объ­ект недвижимого имущества при неисполнении основ­ного обязательства (например, договор займа) и по­следующей продаже недвижимости с торгов выручен­ные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы займа, так и процентов по зай­му, пеней, штрафов, расходов по обращению взыска­ния. Следовательно, при заключении основного обяза­тельства, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой, необходимо внимательно изучить все усло­вия сделки.  сопровождение сделки с недвижимостью

Особое внимание при заключении сделки, исполнение которой будет обеспечиваться ипотекой, необходимо уделить:

  • сумме основного обязательства и порядку его погашения;
  • порядку начисления и погашения процентов по основному обязательству (например, проценты для пользования кредитом);
  • случаям, в которых начисляются штрафные санк­ции и пени;
  • порядку уплаты штрафов и пеней.

Чтобы избежать возможных штрафных санкций, Исполнять основное обязательство необходимо в порядке и сроки, предусмотренные основным договором.    сделки с недвижимостью

Пример

Один из банков, занимающихся ипотечным кредитованием, в кредитном договоре предусматривает сле­дующее условие:

«При нарушении сроков возврата Кредита и/или процентов по Кредиту, Заемщик обязан уплатить Кредитору пени в размере 0,5% от суммы просро­ченного платежа за каждый календарный день про­срочки». Это значит, что за каждый день просрочки должник обязан уплатить пеню, а ее уплата обеспе­чена залогом недвижимого имущества (ипотекой).


 

 



← Назад к списку новостей