РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 1

ПРЕДИСЛОВИЕ

Рассмотренные в настоящей работе проблемы приобретения прав на землю юридическими лицами становятся все более актуальными как по экономическим, так и по чисто правовым причинам.

Подавляющее большинство российских юридических лиц являются коммерческими организациями, то есть име­ют в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли. Наличие у коммерческой организации права соб­ственности либо аренды на земельный участок значитель­но повышает инвестиционную привлекательность объектов предпринимательской деятельности, позволяет использо­вать земельный участок в целях обеспечения кредитных обя­зательств.

Определенность в сфере оборота земельных участков - одна из основных составляющих устойчивости экономиче­ского и социального развития российского общества. Недвижимое имущество было и остается основой благосостояния и экономической (финансовой) стабильности участников товарооборота, при этом именно недвижимому имуществу присуще наличие «публичной составляющей», т.е. участие недвижимого имущества в обороте всегда сопровождается публичной властью посредством различных разрешений и регистрации. (оформление сделки)

При создании либо реконструкции объектов недвижи­мости право застройщика на земельный участок выступает в качестве необходимого условия возникновения гражданских прав на создаваемые (реконструируемые) объекты. А в том случае, если объект обладает признаками самовольной постройки, то в соответствии с новой редакцией ст. 222 ГК РФ возникновение прав на нее допускается только у лица, об­ладающего вещным правом на соответствующий земельный участок.

В случае изъятия земельного участка для государственных либо муниципальных нужд имущественные интересы земле­пользователя получают гораздо более эффективную право­вую защиту, если он является собственником этого участка. (оформление сделки)

Значимость данной работы также обусловлена тем, что она представляет комплексное исследование проблемы при­обретения прав на земельные участки с позиций судебной и правоприменительной практики. Именно о комплексном подходе к изучению гражданского законодательства гово­рится в Указе Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского ко­декса Российской Федерации», согласно которому готовятся соответствующие изменения Гражданского кодекса Россий­ской Федерации в целях совершенствования законодатель­ных основ рыночной экономики, правового обеспечения международных экономических и гуманитарных связей Рос­сийской Федерации, а именно:

а) дальнейшее развитие основных принципов граждан­ского законодательства Российской Федерации, соответству­ющих новому уровню развития рыночных отношений;

б) отражение в Гражданском кодексе Российской Федера­ции опыта его применения и толкования судом;

в) сближение положений Гражданского кодекса Россий­ской Федерации с правилами регулирования соответствую­щих отношений в праве Европейского союза;

г) использование в гражданском законодательстве Рос­сийской Федерации новейшего положительного опыта мо­дернизации гражданских кодексов ряда европейских стран;

д) поддержание единообразия регулирования граждан­ско-правовых отношений в государствах - участниках Со­дружества Независимых Государств; е) обеспечение стабильности гражданского законода­тельства Российской Федерации.

Комплексный характер работы продиктован также и тем обстоятельством, что отношения, возникающие в связи с приобретением прав на землю, регламентируются нормами самых различных отраслей права, в том числе гражданского, земельного и градостроительного. При этом проблема соот­ношения гражданско-правового и земельно-правового регу­лирования данного вопроса весьма сложна и, к сожалению, не имеет однозначного решения. (оформление сделки)

Ключом к установлению правильного соотношения меж­ду нормами различных федеральных законов являются пра­вовые позиции, сформулированные Конституционным Су­дом Российской Федерации. Так, в определении от 5 ноября 1999 г. по запросу Арбитражного суда г. Москвы о проверке конституционности п. 1 и 4 ч. четвертой ст. 20 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» отражено, что в ст. 76 Конституции Российской Федерации не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае - федеральных законов. Ни один фе­деральный закон в силу ст. 76 Конституции Российской Фе­дерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный же выбор на основе установления и исследования фактических об­стоятельств и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится не к ведению Конституцион­ного Суда Российской Федерации, а к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Данная правовая позиция сформулирована и неоднократно подтверждена Конституци­онным Судом Российской Федерации в ряде решений, в том числе в определениях от 9 апреля 1998 г. № 48-0, от 12 марта 1998 г. № 51-О, от 19 мая 1998 г. № 62-0, от 8 октября 1998 г. № 195-0'. Именно поэтому авторы подходят к решению возникающих на практике проблем прежде всего с учетом анализа сложившейся практики арбитражных судов и судов общей юрисдикции, основанной на изучении конкретных обстоятельств рассмотренных споров.

Авторы уделяют значительное внимание понятию «зе­мельный участок», рассматривая его как объект гражданских и земельных правоотношений.

Статья 130 ГК РФ предусматривает перечень недвижи­мых вещей «по природе» и «по закону». Таким образом, ГК РФ определяет принципы отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу природная сущность и (или) проч­ная связь с землей; прямое указание закона на признание имущества недвижимым. (оформление сделки)

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В статье 3 ЗК РФ определена сфера применения земель­ного законодательства. В первую очередь это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), а так­же отношения по использованию и охране недр, водных объ­ектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых при­родных территорий и объектов, охране атмосферного воз­духа и охране объектов культурного наследия народов Рос­сийской Федерации, к которым применяется соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использо­вании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, (оформление сделки) об охране атмосферного воздуха, об особо охраняе­мых природных территориях и объектах, об охране объек­тов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы (уточняется, что к земель­ным отношениям нормы указанных отраслей законодатель­ства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством). Что касается имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению зе­мельными участками, а также по совершению сделок с ними, то они регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законо­дательством, законодательством о недрах, об охране окружа­ющей среды, специальными федеральными законами.

Оборотоспособность имущества представляет собой ка­тегорию гражданского законодательства. ГК РФ обращается в своих статьях к правовому содержанию оборотоспособности наиболее подробно. Земельный кодекс из всех объектов зе­мельных правоотношений в качестве объекта, обладающего оборотоспособностью, выделил только земельный участок. Именно земельный участок, как недвижимое имущество, об­ладает согласно современным нормативным положениям та­ким правовым качеством, как оборотоспособность. (оформление сделки)

Согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие обо­ротоспособности объектов гражданских прав, под оборото­способностью следует понимать возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не огра­ничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособ­ности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земель­ный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не огра­ничены в обороте. (оформление сделки)

Следовательно, действующее право констатирует факт не­однозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» («бифуркацию») земель­ного участка на два самостоятельных объекта, каждый из ко­торых обладает своим собственным правовым режимом:

земельный участок как недвижимое имущество;

земельный участок как пространство или территория.

Таким образом, земельный участок представляет собой сложный объект, правовой статус которого определен раз­личными законодательными актами.

В данной работе приобретение юридическими лицами права собственности на земельные участки рассматривается авторами в общей системе способов приобретения граждан­ских прав.

Традиционно способы приобретения (возникновения) гражданских прав делятся на производные (те, которые свя­заны с правами правопредшественников на объект прав) и первоначальные (те, которые с такими правами не связаны). В силу естественных особенностей земельных участков как объектов гражданских прав практически все способы при­обретения прав на них являются производными, то есть про­исходят от прав других лиц и на них основаны. Причем для правового регулирования определяющим будет то обстоя­тельство, кто является правообладателем соответствующего земельного участка - частное лицо или публичное образо­вание. В первом случае правовое регулирование оснований и порядка приобретения прав на земельный участок подчи­няется принципу свободы договора и подвергается жесткой правовой регламентации лишь тогда, когда это безусловно необходимо. (оформление сделки) Во втором же случае, когда права на земельный участок приобретаются из публичной собственности, право­вое регулирование оснований и порядка приобретения прав на земельные участки является гораздо более детальным и подчинено цели обеспечить гражданам и юридическим ли­цам равный доступ к земельным ресурсам. Условием приоб­ретения прав на землю (независимо от того, имеют ли они вещную или обязательственную природу) становится его предоставление уполномоченным органом публичной вла­сти, которое, по сути, представляет собой детально регламен­тированную административную процедуру, основанную по общему правилу на принципе равного доступа к природным ресурсам.

Таким образом, несмотря на то что приобретение органи­зациями прав на земельные участки у публичного собственника всегда осуществляется в форме гражданско-правовой сделки, основания заключения такой сделки (прохождение конкурентной процедуры либо наличие исключительного права на приобретение земельного участка) определяются нормами земельного права. (оформление сделки)

Настоящая работа посвящена приобретению права собст­венности именно в силу наличия у организации или предпри­нимателя исключительного права на такое приобретение, ко­торое рассматривается авторами как особое имущественное право, связанное с наличием у него одного из вещных прав - либо права собственности на здание, строение, сооружение, либо права постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком. (оформление сделки)

Для гражданского права традиционно деление имуще­ственных прав на вещные и обязательственные. Данное де­ление свойственно и гражданским правам на земельные участки. В настоящее время система вещных прав на землю включает право собственности и право постоянного (бес­срочного) пользования, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).(оформление сделки)В данную систему также входит и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, но его субъектом может являться только гражданин. Здесь хотелось бы отметить, что в рамках концеп­ции развития законодательства о вещном праве предполага­ется пересмотреть систему вещных прав, предусмотренную в ГК РФ. Так, предложенная концепция совершенствования вещного права основывается на идее необходимости соз­дания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы максимально удовлетворить потребности участников гражданского оборота в создании основанного именно на вещном праве (то есть максимально стабильного и защищенного) режима пользования чужим имуществом1. Основной новеллой раздела о вещном праве будет введение новых видов ограниченных вещных прав, в том числе и на земельные участки: право постоянного владения и пользова­ния (эмфитевзис), право застройки (суперфиций) и др. (оформление сделки)

Обязательственные права на земельные участки представ­лены правами, основанными на договоре аренды либо без­возмездного срочного пользования.

Помимо собственно вещных и обязательственных прав на земельные участки, земельное законодательство исполь­зует такое понятие, как право на приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Обусловлено это ограни­ченностью такого природного ресурса, как земля, и необхо­димостью обеспечить равный доступ граждан и организаций к приобретению прав на него. (оформление сделки)

В зависимости от оснований возникновения, право на приобретение земельного участка, находящегося в публич­ной собственности, в собственность частную либо на за­ключение договора аренды такого земельного участка может быть исключительным либо неисключительным.

Исключительность права означает закрепленную законом принадлежность такого права вполне определенному лицу. Так, исключительное право на приобретение земельного участка возникает у собственника расположенных на земель­ном участке объектов недвижимого имущества - зданий, строений, сооружений. Исключительным является и право юридического лица на приобретение земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Возникновение неисключительных прав на приобретение земельных участков основано, как правило, на конкурентных процедурах, проводимых в соответствии с земельным зако­нодательством, и касается находящихся в государственной либо муниципальной собственности свободных (незастро­енных) земельных участков. земельные участки: право постоянного владения и пользова­ния (эмфитевзис), право застройки (суперфиций) и др.

Обязательственные права на земельные участки представ­лены правами, основанными на договоре аренды либо без­возмездного срочного пользования.

Помимо собственно вещных и обязательственных прав на земельные участки, земельное законодательство исполь­зует такое понятие, как право на приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Обусловлено это ограни­ченностью такого природного ресурса, как земля, и необхо­димостью обеспечить равный доступ граждан и организаций к приобретению прав на него. (оформление сделки)

В зависимости от оснований возникновения, право на приобретение земельного участка, находящегося в публич­ной собственности, в собственность частную либо на за­ключение договора аренды такого земельного участка может быть исключительным либо неисключительным.

Исключительность права означает закрепленную законом принадлежность такого права вполне определенному лицу. Так, исключительное право на приобретение земельного участка возникает у собственника расположенных на земель­ном участке объектов недвижимого имущества - зданий, строений, сооружений. Исключительным является и право юридического лица на приобретение земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Возникновение неисключительных прав на приобретение земельных участков основано, как правило, на конкурентных процедурах, проводимых в соответствии с земельным зако­нодательством, и касается находящихся в государственной либо муниципальной собственности свободных (незастро­енных) земельных участков. (оформление сделки)

В связи с тем, что значительному числу российских юри­дических лиц используемые ими земельные участки принад­лежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, ко­торое подлежит обязательному переоформлению на право собственности либо аренды, особую актуальность приобре­тают вопросы, связанные с порядком и условиями реализации данными лицами своих исключительных прав на приобрете­ние соответствующего земельного участка в собственность.

Таким образом, в настоящей книге авторы на основе ана­лиза действующего гражданского, земельного и градострои­тельного законодательства и практики его применения отве­чают на следующие вопросы:

- каковы основания возникновения исключительного права на приобретение земельного участка в собственность;

- каковы особенности приобретения прав на земельные участки с расположенными на них объектами незавершенно­го строительства, самовольными постройками; строениями, находящимися в собственности нескольких лиц, в том числе многоквартирными домами;

- какие государственные (муниципальные) органы упол­номочены принимать решение о предоставлении земель­ного участка в собственность и заключать договоры купли-продажи;

- в каком порядке формируется земельный участок в це­лях его приватизации;

- в каком порядке определяются существенные условия договора купли-продажи земельного участка, в том числе вы­купная цена;

- какие документы должны быть представлены для при­обретения земельного участка в собственность и государ­ственной регистрации права;

- как защитить исключительное право на приватизацию земельного участка в случае его нарушения.

На мой взгляд, эта книга является не только справочным научно-практическим пособием, но и способна стать по­лезной и необходимой при оформлении прав на земельные участки, а также при разрешении спорных ситуаций, возни­кающих в процессе приобретения прав на земельные участки. Среди иных имеющихся работ, посвященных приобрете­нию прав на земельные участки1, ее отличают выверенный объем информации и прикладное значение. (оформление сделки)

Доцент кафедры гражданского права Российской академии правосудия, к.ю.н..

А.Н. Лужина

 

РАЗДЕЛ 1

УСЛОВИЯПРИОБРЕТЕНИЯЗЕМЛИВСОБСТВЕННОСТЬКОММЕРЧЕСКИМИОРГАНИЗАЦИЯМИ

1.1 Основаниявозникновения

исключительногоправанаприобретениеземельногоучасткавсобственность

 

Проблемы:

1.  Определение объектов, собственникам которых предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков

2.  Документы, подтверждающие право собственности на здания, строения, сооружения

3.  Возможность государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на основании документов, оформленных до 30 октября 2001 года

4.  Возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок без объектов недвижимости

5.  Соотношение исключительных прав на приватизацию земельного участка, принадлежащих обладателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным учаcтком и собственнику находящихся на земельном участке объектов недвижимости

 

Таблицы: 1 Основания возникновения исключительного права на приватизацию земельных участков

2 Критерии отнесения зданий (строений, сооружений) к недвижимому имуществу в судебной практике

3 Вопросы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в судебной практике

Основаниями возникновения у коммерческой организации ис­ключительного права на приобретение земельного участка в соб­ственность (его приватизацию) являются:

1. Наличие на приобретаемом земельном участке здания, строе­ния, сооружения, собственником которого(ых) является приобре­татель (ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

2. Наличие у приобретателя права постоянного (бессрочного) пользования приобретаемым в собственность земельным участком (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Каждое из указанных условий является достаточным для при­обретения (переоформления) права собственности на земельный участок.

 

Нормы закона, на которых основано возникновение ис­ключительного права на приватизацию земельных участков, представлены втаблице1.

 

Таблица1

Основаниявозникновенияисключительногоправанаприватизациюземельныхучастков

  

Основаниявозник­новенияисключи­тельногоправанаприватизацию

земельногоучастка:

1.    Наличие на приобретаемом земельном участке здания, строения, сооружения, собственником которого (ых)  является приобретатель

Нормативнаяоснова:

п. 1 ст. 36 ЗемельногокодексаРФ:

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управ­лении здания, строения, сооружения, располо­женные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватиза­цию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральны­ми законами. (оформление сделки)

 

В ходе практической реализации приведенных правовых норм возникают следующие проблемы.

 Проблема 1. Определение объектов, собственникам которых предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков

Основное отличие формулировок ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального иму­щества», закрепляющих исключительное право на приобре­тение земельного участка в собственность, состоит в том, что в первой из них исключительное право на приватизацию зе­мельного участка либо приобретение права аренды на него закреплено за собственником здания (строения, сооруже­ния), во второй - говорится о собственниках объектов не­движимости, не являющихся самовольными постройками (см. таблицу 1).

Вопрос о возможности приватизации земельных участ­ков под объектами незавершенного строительства будет рас­смотрен в подразделе 1.2.

Действующее российское законодательство не отличается последовательностью в употреблении указанных терминов. Так, содержащееся в Гражданском кодексе определение не­движимости относит к недвижимым вещам здания и соору­жения, не упоминая о строениях; в то же время в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» имеется указание на созданные без разрешения строения и сооружения, о зданиях же не гово­рится вовсе:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) от­носятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруже­ния, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). (оформление сделки)

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на зе­мельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установ­ленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Г К РФ). (оформление сделки)

   

О компании



← Назад к списку новостей