РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 10

Допускается установление дифференцированных нало­говых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. оформление земли

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В случае, если лицо является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования и тем самым является плательщиком земельного налога, то сведения о ставках земельного налога бесплатно предоставляются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, ка­дастра и картографии в порядке, предусмотренном постанов­лением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до све­дения налогоплательщиков». Согласно данному постановле­нию сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения должны быть также размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объ­ектов недвижимости в сети Интернет. Однако данный сайт в настоящий момент функционирует в экспериментальном ре­жиме и полученные на нем сведения не могут быть отнесены к официальным. В случае возникновения спорных ситуаций лица, которые не являются плательщиками земельного налога (например, арендаторы земельных участков), могут получить сведения о кадастровой стоимости участков, запросив када­стровую выписку об объекте недвижимости (ст. 14 ФЗ «О го­сударственном кадастре недвижимости»). оформление земли

Так как при определении кадастровой стоимости обра­зуемых земельных участков используются разные удельные показатели кадастровой стоимости в зависимости от раз­решенного использования земельного участка, а налоговые ставки устанавливаются в процентном отношении к такой кадастровой стоимости и также могут быть дифференци­рованы по видам разрешенного использования, то данные, предоставляемые управлениями Роснедвижимости (в на­стоящий момент в связи с реорганизацией - управлениями Росреестра) по субъектам Российской Федерации заинтере­сованное лицо может оспорить, основываясь на требовании применить к его земельному участку иной вид разрешенного использования, и тем самым, получив иную кадастровую и выкупную стоимость такого земельного участка. оформление земли

Актуален также вопрос о соотношении кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.Законо­датель установил в качестве основного подхода определения кадастровой стоимости соотнесение ее с рыночной стоимо­стью земельного участка, указав в ст. 66 ЗК РФ на то, что в слу­чаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. На практике встре­чаются случаи, когда кадастровая стоимость в несколько раз превышает рыночную стоимость земельных участков.оформление земли

Складывающаяся практика арбитражных судов признает как возможность оспаривания актов об установлении када­стровой стоимости, указывая на их обязательность для лиц, приобретающих и распоряжающихся земельными участка­ми (для расчета выкупной цены земли и суммы земельного налога), так и возможность признания их недействительны­ми (см. п. 15 Указателя судебной практики).оформление земли

Основаниями признания актов об установлении кадастровой стоимости недействительными могут послужить:

- расчет кадастровой стоимости по недостаточной и недостоверной информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки земель, с использованием коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов по видам функционального исполь­зования и базовой постоянной величины, определенной по сделкам с квартирами, в отрыве от рыночной стоимости земельного участка;

- отсутствие у исполнителя работ достаточной и достоверной ин­формации о рынке земельных участков и т.п..

В случае, если кадастровая стоимость земельного участка не установлена, то земельный налог, а соответственно, и вы­купная цена, рассчитываемая кратно ставке такого земельного налога, определяется на основании положений ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» исходя из нормативной цены земли.оформление земли

 

 

РАЗДЕЛ 2

ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Этап

1. Подача заявления о предоставле­нии земельно­го участка в собственность

2. Утверждение и выдача заявителю схемы рас­положения земельного участка

 

Содержание этапа

Заявление подается:

- в произвольной форме;

- в уполномоченный орган исполни­тельной власти или местного само­управления, предусмотренный

ст. 29 ЗК РФ;

- заинтересованными лицами - соб­ственниками зданий, строений, сооружений, обладающими исключи­тельным правом па приватизацию земельного участка (п. 1, 5 ЗК РФ):

- с приложением кадастрового паспорта земельного участка (п. 5 ст. 36 ЗК РФ) и иных документе >в, исчерпывающий перечень которых установлен Министерством экономиче­ского развития и торговли РФ

Утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Осуществляется:

- только в случае, если государствен­ный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового плана земельного участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ);

- органом местного самоуправления;

- на основании заявления заинтересо­ванного лица или обращения соответ­ствующего исполнительного органа

государственной власти;

- в месячный срок со дня поступления заявления или обращения

 

Комментарий

 

Этап

Содержание этапа

Коммен­тарий

III. Выполне­ние кадастро­вых работ и постановка земельного участка на ГКУ

Осуществляются:

- только в случае, если государствен­ный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового плана земельного участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ);

- за счет и по инициативе лица, обратившегося за предоставлением земельного участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Итог этапа - получение кадастрового паспорта земельного участка

2.2

IV. Принятие заявления о предоставле­нии земельно­го участка в собственность

Решение принимается в месячный срок со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, если к заявлению был приложен кадастровый паспорт земельного участка (п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ), либо в двухнедельный срок со дня представ­ления кадастрового паспорта земель­ного участка (п. 8 ст. 36 ЗК РФ)

2.1

V. Заключение

договора

купли-продажи

земельного

участка

Исполнительный орган государствен­ной власти или местного самоуправле­ния в месячный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка осуществляет:

- подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка;

- направление проекта заявителю с предложением о заключении соответ­ствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ)

2.3

VI. Государ­ственная регистрация перехода права собственности на земельный участок

Осуществляется:

- на основании заявлений исполни­тельного органа государственной власти (местного самоуправления) и лица, с которым заключен договор купли-продажи земельного участка;

- в месячный срок со дня подачи заявления с приложением документов, необходимых для ее проведения

(ст. 13, 16 Федерального закона

«О государственной регистрации прав

па недвижимое имущество и сделок с

ним»)

2.3

Прил. 2

2.1 Органы, уполномоченные принимать решение о предоставлении земельного участка в собственность и заключать договор купли-продажи

Таблицы:

7 Виды муниципальных образований

8 Распределение земельных участков в целях разграничения государственной собственности на землю

9 Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками

Сделки приватизации государственного или му­ниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными (п. 4 ст. 42 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)-

ФАС Поволжского округа признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «Мечта-5» и администрацией Советского муниципального района Саратовской об­ласти. В качестве последствий недействительности ничтожной сделки общество было обязано возвратить земельный участок, а с администра­ции была взыскана в пользу общества сумма, уплаченная по договору. Основанием для признания сделки ничтожной послужило заключение договора неуполномоченным органом, так как на момент заключения договора в 2004 году Законом Саратовской области «0 земле» было установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение спорным земельным участком осуществлялись органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством области - Комитетом по управлению имуществом Саратовской области. При этом следует особо отметить, что право ООО «Мечта-5» на приобретение земельного участка и условия его при­обретения не оспаривались (постановление ФАС Поволжского округа от 26 мая 2008 г. по делу № А57-1751/07-2 (определением ВАС РФ от 29 сентября 2008 г. 12079/08 отказано в передаче данного поста­новления в Президиум ВАС РФ). оформление земли

Ошибка в определении надлежащего органа, уполномо­ченного распоряжаться земельными участками, может при­вести не только к утрате права собственности на земельный участок, законность возникновения которого по существу никем не оспаривается, но и к негативным экономическим последствиям, например взысканию с приобретателя земель­ного участка, который до приобретения в собственность являлся его арендатором, неосновательного обогащения в сумме арендной платы за время использования земельного участка на оспоренном праве собственности.

Кроме того, приобретатель несет риск повышения размера выкупной цены в связи с тем, что выкупная цена участка определяется на момент заключения договора купли-продажи исходя из кадастровой стоимости такого участка, которая периодически повышается.

Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответ­ствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ (ст. 29 ЗК РФ).оформление земли

При наделении государственных и муниципальных органов соответствующей компетенцией законодатель руководствуется прежде всего тем, в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок.оформление земли

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственности), осуществляется Российской Федерацией (п. 2 ст. 9 ЗК РФ).

Аналогичные правила содержатся также в п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ (управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ и муни­ципальных образований, осуществляется соответственно субъектами РФ и органами местного самоуправления).оформление земли

Кроме того, Российская Федерация и ее субъекты, а так­же органы местного самоуправления могут быть наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, не находящимися в их собственности, федеральными законами и законами субъектов РФ.оформление земли

 

Например, органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в не-разграниченной государственной собственности (п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).оформление земли

Земельный кодекс РФ не устанавливает, какие конкретно органы Российской Федерации и ее субъектов осуществляют полномочия по распоряжению земельными участками, указывая лишь на их принадлежность к исполнительной ветви государственной власти.

Различные полномочия по распоряжению находящимися в публичной собственности земельными участками могут быть предоставлены различным органам исполнительной власти либо местного самоуправления. Так, например, до передачи соответствующих функций Федеральному агентству по управлению государственным имуществом заключение договоров купли-продажи земельных участков осуществлялось Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества».оформление земли

В настоящее время полномочия Российской Федерации по распоряжению земельными участками осуществляются Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом) на основании Положения о нем, утвержденного Правительством РФ3.оформление земли

ШВ сфере распоряжения приватизируемыми земельными участками ФАУГИ (Росимущество) обладает следующими важнейшими полномочиями:

1) организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, в том числе выступает его продавцом;

2) заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество;

3) принимает решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами, в случае приоб­ретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федераль­ной собственности.

Данные функции могут осуществляться ФАУГИ как непосредственно, так и через свои территориальные органы и подведомственные организации, причем наделение территориальных органов соответствующими полномочиями должно быть закреплено в положениях о них.

Субъекты РФ и органы местного самоуправления самостоятельно определяют органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, в том числе на принятие решений об их предоставлении в собственность гражданам и юридическим лицам и заключении с ними договоров купли-продажи.оформление земли

При определении компетенции органов местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельны­ми участками, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 2 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» понятие муниципаль­ного образования является родовым и охватывает следую­щие виды муниципальных образований: городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.оформление земли

Законодательные определения видов муниципальных об­разований представлены в таблице 7.

 

Таблица 7

Виды муниципальных образований (ст. 2 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»)

 

Вид муниципаль­ного образования

Содержание понятия

Сельское поселение

Один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Городское поселение

Город или поселок, в которых местное самоу­правление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Муниципальный район

Несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федераль­ными законами и законами субъектов РФ

Городской округ

Городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осущест­вляют полномочия по решению установлен­ных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федераль­ными законами и законами субъектов РФ

Внутригородская территория города федерального значения

Часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

 

Компетенция органов местного самоуправления в сфере распоряжения земельными участками зависит от вида муниципального образования (см. таблицу 9).

При определении органа, уполномоченного на распоря­жение земельными участками, необходимо также учитывать, что значительная часть земель в нашей стране продолжает оставаться в неразграниченной государственной собственности.Разграничение государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и иными федеральными зако­нами (п. 2 ст. 16 ЗК РФ).

Перечни земельных участков, отнесенных к собственности соответственно Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований (поселений, городских округов, муниципальных районов), установлены п. 1-3 ст. 31 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», введенной Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ (см. таблицу 8).оформление земли

 

Таблица 8

Распределение земельных участков в целях разграничения государственной собственности на землю

Уровень собственности

Земельные участки, относимые к данному \ ровню собственности

Федеральная

собственность

  • запятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
  • предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органа­ми государственной власти;
  • находящиеся па праве постоянного (бессрочно­го) пользования, праве аренды, праве безвозмезд­ного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук; иные предусмотренные федераль­ными законами земельные участки и предусмо­тренные федеральными законами земли

Уровень собственности

Земельные участки, относимые к данному уровню собственности

Собственность субъектов РФ

  • занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
  • предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприя­тиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
  • иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федераль­ными законами земли законами земли

Муниципальная собственность

  • занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
  • предоставленные органам местного самоуправ­ления соответствующих муниципальных образова­ний, а также казенным предприятиям, муниципаль­ным унитарным предприятиям или некоммерче­ским организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
  • иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотрен­ные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли

 

До 1 июля 2006 года действовал порядок, в соответствии с которым разграничение государственной собственности на землю производилось на основании постановлений Прави­тельства РФ. На основании изданных в таком порядке актов Правительства РФ и в настоящее время может быть зарегистрировано право собственности РФ, ее субъектов и муници­пальных образований (п. 5 ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).оформление земли

В настоящее время издания какого-либо специального акта о разграничении государственной собственности на землю не требуется; государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется в силу закона на основании заявления соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (действующего по их поручению лица) (п. 1 ст. 30.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).оформление земли

 

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию прав на землю, возникающих в результате разграничения собственности на землю, установлен Правительством РФ.

Необходимо особо отметить, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не раз­граничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими (абз. 1 п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).оформление земли

Распоряжение земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, осу­ществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления в соответствии с правилами, установленными в п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».оформление земли

  Органы исполнительной власти РФ, ее субъектов и органы местного самоуправления самостоятельны при осуществлении предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками.оформление земли

Органы исполнительной власти субъектов РФ не вправе ограничивать самостоятельность органов местного самоуправления в распоряжении земельными участками (например, путем издания нормативного акта, обязывающего органы местного самоуправления согласовывать свои действия по распоряжению находящимися в не разграниченной государственной собственности земельными участками, если это не предусмотрено федеральным законом).оформление земли

Распоряжение находящимися в не разграниченной государственной собственности земельными участками до 1 июля 2006 года. оформление земли

Распределение между уровнями органов исполнительной власти полномочий по распоряжению земельными участками, на которые го­сударственная собственность не была разграничена, со временем изменялась.оформление земли

Согласно первоначальной редакции п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. оформление земли

При этом одновременно действовали положения абз. 2 п. 3 ст. 28 и п. 14 ст. 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» о том, что до разграничения государственной собствен­ности на землю решение о приватизации земельных участков, не от­несенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, либо - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости - органы, уполномоченные Правительством РФ.

Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной соб­ственности на землю были утверждены Постановлением Правитель­ства РФ от 7 августа 2002 г. № 5761. Согласно п. 7 этих Правил решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принималось:

1) Министерством имущественных отношений РФ (его территори­альными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;

2) уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа госу­дарственной власти субъекта РФ;

3) органом местного самоуправления - в иных случаях.

Таким образом, в целом получалась довольно запутанная система одновременного применения таких критериев, как:

 

1) способ первоначального приобретения права собственности на здания, под которыми приватизировался земельный участок (при приватизации государственного или муниципального имущества или нет);

2) уровень собственности, из которого происходила приватизация здания (федеральный, субъекта РФ либо муниципальный);

3) орган, который предоставлял приватизируемый участок ранее на ином праве (в постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.п.).

Кроме того, в связи с тем, что п. 10 ст. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривал возможность установить иной порядок «законодательством», не уточняя, каким именно - фе­деральным, субъекта РФ либо и тем и другим. Поэтому необходимо было также учитывать наличие либо отсутствие особых правил, уста­новленных законодательством субъектов РФ. Возможность устанав­ливать законами субъектов РФ особые правила в отношении органов, осуществляющих распоряжение земельными участками до разграни­чения государственной собственности на землю была подтверждена Верховным Судом РФ. оформление земли

Дополнительные сложности создавало и то, что в законе не было определено, органы местного самоуправления какого уровня могут распоряжаться земельными участками. Дело в том, что Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» предусматривает существование внутри одного муниципально­го образования - муниципального района, других, самостоятельных муниципальных образований - городских и сельских поселений, и, таким образом, на данной территории существуют одновременно два самостоятельных органа местного самоуправления - районный и по­селенческий, полномочия который по распоряжению землей никак не были разграничены на законодательном уровне. Некоторую ясность можно было внести, только применяя положения ст. 19 указанного Закона, согласно которой отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта РФ. оформление земли

В результате ошибки в определении органа, который был вправе принимать решение о распоряжении земельным участком, приводили к признанию таких договоров купли-продажи земельных участков ничтожными сделками и отказам к государственной регистрации пере­хода права собственности на основании таких договоров. Особенно трудно приходилось тем организациям, которые приобрели приватизированное недвижимое имущество, которое к тому моменту уже смени­ло нескольких собственников. Самостоятельно выяснить, кто принимал решение о приватизации объектов недвижимости, новый собственник не мог ввиду отсутствия у прежнего собственника документов о приватизации, а получить такие документы в архивах государственных струк­тур, осуществлявших приватизацию, также не всегда было возможно. оформление земли

Законодатель исправил эту ситуацию принятием ФЗ от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ3, которым были отменены противоречивые нормы раз­личных законодательных актов, а правила определения органов, упол­номоченных распоряжаться земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, были сосредоточены исклю­чительно в ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Этой позиции законодатель придерживался и позднее, в связи с чем указанный Федеральный закон является единственным законом, нормы которого определяют компетенцию органов по рас­поряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю. оформление земли

В настоящее время, с учетом норм Земельного кодекса РФ и ФЗ «О введем ши в действие Земельного кодекса РФ», полно­мочия по распоряжению находящимися в публичной (госу­дарственной и муниципальной) собственности земельными участками в зависимости от вида земельного участка распре­деляются следующим образом (см. таблицу 9):

 

Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками

Орган, осуществляю­щий распоряжение земельными участками

Вид земельного участка

Нормативная основа

 

Исполнительный орган государственной власти Российской Федерации - Федераль­ное агентство по управлению государ­ственным имуществом

 

Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности:

1) в силу прямого указания федерального закона (независимо от того, зарегистрировано ли право федеральной собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, далее - ЕГРП);

2) право федеральной собственности на которые возникло в результате разграничения государственной собственности на землю (право федеральной собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРП);

3) которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (право федеральной собствен­ности должно быть зарегистрировано в ЕГРП)

п. 2 ст. 9. п. 1 ст. 17, ст. 29 ЗК РФ, постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432

 

Исполнительные органы государственной власти субъектов РФ

 

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации:

1) в силу прямого указания федерального закона (независимо от того, зарегистрировано ли право собственности субъекта РФ в

ЕГРП);

2) право собственности субъекта РФ на которые возникло в результате разграничения государственной собственности на землю (право собственности субъекта РФ должно быть зареги­стрировано В ЕГРП);

3) которые приобретены субъектом РФ по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством (право собствен­ности субъекта РФ должно быть зарегистрировано в ЕГРП)

 

п. 2 ст. 10. п. 1 ст. 18, ст. 29 ЗК РФ

 

Орган, осуществляю­щий распоряжение земельными участками

 

Вид земельного участка

 

Нормативная основа

 

Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административны­ми центрами (столицами) субъектом РФ - в случае, если полномочия по распоряжению предоставлены исполни­тельной власти субъекта РФ на основании закона субъекта РФ

абз. 3 п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ»

 

Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, если:

1) законами Москвы и Санкт-Петербурга не установлено, что распоряжение данными земельными участками осуществляется органами местного самоуправления внутригородских муници­пальных образований городов федерального значения;

2) иное не предусмотрено законодательством РФ об автомо­бильных дорогах и о дорожной деятельности

абз. 4 п. 10 ст. 3 ФЗ <0 введении в действие Земель­ного кодекса РФ»

 

 

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений, муниципаль­ных районов и городских округов

 

 

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственно­сти:

1) в силу прямого указания федерального закона или принятого в соответствии с ним закона субъекта РФ (независимо от того, зарегистрировано ли право собственности муниципального образования в ЕГРП);

 

 

п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 19, ст. 29 ЗК РФ

 

 

 

2) право муниципальной собственности на которые возникло в результате разграничения государственной собственности на землю (право собственности муниципального образования должно быть зарегистрировано в ЕГРП);

3) которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством (право собственности Муници­пального образования должно быть зарегистрировано в ЕГРП)

 

 

 

Органы местного самоуправления муниципаль­ных районов и городских округов

 

 

Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено:

1) законом субъекта РФ - в случае, когда полномочия по распоряжению находящимися в не разграниченной государ­ственной собственности земельными участками в администра­тивном центре (столице) субъекта РФ переданы испол­нительной власти субъекта РФ;

2) законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности

 

 

абз. 2, 3 п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ»

 

 

Органы местного само­управления внутриго­родских муниципальных образований городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга

 

Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, если:

1) это установлено законами Москвы и Санкт-Петербурга;

2) иное не предусмотрено законодательством РФ об автомо­бильных дорогах и о дорожной деятельности

 

абз. 4 п. 10 ст. ЗФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ»

2.2

Формирование земельного участка под зданием, строением, сооружением

  

10 Порядок действий заинтересованных лиц по формированию земельного участка

11 Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка

Местоположение границ приобретаемого в собствен­ность земельного участка и его площадь определяю с учетом с уче­том фактического землепользования в соответствии с требо­ваниями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ). оформление земли

В качестве ориентира при определении указанных па­раметров следует указать на содержащуюся в ЗК РФ норму о том, что при переходе права собственности на здание, строе­ние, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование со­ответствующей часты земельного участка, запятой здани­ем, строением, сооружением и необходимой для их использо­вания (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). В целях определения площади такой части земельного участка закон делает отсылку к п. 3 ст. 33 ЗК РФ: «...предельные размеры земельных участков устанав­ливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов дея­тельности или в соответствии с правилами землепользова­ния и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией». оформление земли

Образование земельного участка в целях его предоставления заинтересованному лицу в порядке ст. 36 ЗК РФ должно осуществляться с учетом:

- фактического землепользования;

- красных линий;

- местоположения границ смежных земельных участков и естественных границ земельного участка;

- норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки;

- землеустроительной, градостроительной и проектной доку­ментации.

Фактическое землепользование при отсутствии право­устанавливающих документов на землю может быть под­тверждено документами кадастрового (технического) учета зданий, строений и сооружений, собственник которых обра­щается для приобретения земельного участка.

Красные линии определены в законодательстве как лица, которые обозначают существующие и планируемые (из­меняемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, а также земельных участков, на которых рас-III угажены линейные объекты (линии электропередачи, связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные пути и иные подобные сооружения).оформление земли

Если межевой план образуемого земельного участка составлен без учета местоположения границ смежного с обра­зуемым земельного участка, ранее прошедшего ГКУ (одна из границ образуемого земельного участка пересекает одну из границ другого (смежного) земельного участка), данное обстоятельство является препятствием для постановки образуе­мого земельного участка на государственный кадастровый учет (подп. 2 п. 2 ст. 26, поди. 6 п. 2 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).оформление земли

Если же смежный участок не поставлен на кадастровый учет, мнение его владельца (пользователя) учитывается при проведении процедуры согласования местоположения гра­ниц

Нормы отвода земельных участков для конкретных видов деятельности содержатся в строительных нормах и правил, технических регламентах.оформление земли

В целях определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих индивидуальному предпринимателю объектов недвижимости, арбитражным судом была назначена экспер­тиза. Руководствуясь целевым назначением объектов недвижимости, указанных в свидетельствах о государственной регистрации прав - нежилое здание (склад автозапчастей); нежилое здание (администра­тивное); нежилое здание (склад ГСМ); сооружение (навес для осмотра машин), эксперты сделали вывод о том, что размер земельного участка необходимо определять как для предприятия по обслуживанию авто­транспорта и применили при проведении расчетов нормы СНиП «Гене­ральные планы промышленных предприятий», «Промышленный транс­порт» и ВСН «Предприятия по обслуживанию автомобилей».

Ответчик по делу - обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - возражал против применения указанных технических норм, полагая, что для этого индивидуально­му предпринимателю следовало доказать наличие автотранспортно­го предприятия и осуществление им соответствующей деятельности (в частности, наличие и количество у индивидуального предпринима­теля персонала и автотранспорта).оформление земли

Суд отверг данные возражения, указав, что при определении пло­щади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ должны учитывать­ся нормы отвода земель для конкретных видов деятельности. Виды деятельности должны определяться исходя из целевого назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что и было сделано экспертами. Наличие и количество у индивидуального предпринимателя - собственника зданий и сооружений персонала и автотранспорта в данном случае не имело правового значения (реше­ние Арбитражного суда Тульской области от 10 июля 2009 г. по делу № А68-699/09, оставлено без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2009 г.)оформление земли

Правила землепользования и застройки - это документ, в котором устанавливаются территориальные зоны и градо­строительные регламенты. Понятия территориальной зоны и градостроительного регламента определены в ст. 1 ГрадК РФ. оформление земли

Территориальные зоны - это зоны, для которых в пра­вилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент в пределах границ соот­ветствующей территориальной зоны устанавливает виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные размеры разрешенного строитель­ства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Государственный кадастровый учет земельного участка - необходимое условие для принятия исполнительным органом госу­дарственной власти или местного самоуправления решения о его предоставлении земельного участка в собственность лиц, облада­ющих исключительным правом на его приобретение и заключения договора купли-продажи земельного участка (п. 5-8 ст. 36 ЗК РФ, п. 1ст. 37 3КРФ).

Порядок действий лица, заинтересованного в приобре­тении права собственности на земельный участок на осно­вании ст. 36 ЗК РФ, существенно различается в зависимости от того, поставлен ли приобретаемый земельный участок на кадастровый учет.оформление земли

Понятие «схема расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте)» было введено в ст. 36 ЗК РФ Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ. До этого в целях осуществления государственного кадастро­вого учета земельных участков использовались проекты гра­ниц земельных участков.

 Проекты границ земельных участков, утвержденные органа-J ми местного самоуправления до вступления в силу ФЗ от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ, являются действительными и имеют равную юридическую силу с утвержденными схемами расположения зе­мельных участков на кадастровых планах (картах).оформление земли

Согласование местоположения границ образуемого земельного участка с обладателями прав на смежные участки является необходимым условием постановки образуемого земельного участка на кадастровый учет, так как межевой план земельного участка в силу п. 3 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» должен содержать сведения о проведении такого согласования». оформление земли

 

Таблица 10

Порядок действий заинтересованных лиц по формированию земельного участка

Вариант 1. Земельный участок поставлен на государ­ственный кадастровый учет

Вариант 2. Земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, либо в ГК11 отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового шиша

Лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, подают в уполно­моченный исполнитель­ный орган государствен­ной власти или местного самоуправления заявление о приобретении прав на земельный участок, к кото­рому прилагается его кадастровый паспорт, а также документы, пере­чень которых установлен приказом МЭРТот 30 октября 2007 г. №370 «•Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобрете­нии прав на земельный участок, который находит­ся в государственной или муниципальной собствен­ности и на котором расположены здания,

Выполнение кадастровых работ обеспе­чивает за свой счет лицо, подавшее заявление о предоставлении ему земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка производится при условии представления межевого плана земельного участка, требования к форме и содержанию которого установ­лены статьей 38 ФЗ <•() государственном кадастре недвижимости» и соответству­ющим приказом Министерства эконо­мического развития При подготовке межевого плана используются схемырасположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий. Обязанность утвердить и выдать указанную схему возложена в соответ­ствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ па орган местного самоуправления. Эти действия должны быть проведены в месячный срок на основании заявления юридиче­ского лица (гражданина) либо обраще­ния уполномоченного органа государ­ственной власти

 


 

О компании

 

 



← Назад к списку новостей