Круг лиц, с которыми требуется согласование местополо­жения границ образуемого земельного участка, определен в соответствующих нормах Земельного кодекса РФ и ФЗ «О го­сударственном кадастре недвижимости» (см. таблицу 11).

Таблица 11

Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Пункт 4 ст. 11.2Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землеполь­зователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержа­телей земельных участков, из которых при разделе, с объединении, перераспре­делении или выделе образуются земельные участки.

Пункт 3 ст. 5 землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бес­срочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся хмельными участками на праве пожизненного наследуемого владения

Пункт 3 ст. 39

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земель­ные участки, находящиеся в государ­ственной или муниципальной собст­венности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являю­щимся государственными или муници­пальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоян­ное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользо­вания (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоян­ное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет)

 

 

Необходимо ли согласование местоположения границ образуемого земельного участка с фактическими земле­пользователями, которые приобрели права на землю в силу закона, но по каким-либо причинам не оформит их в установленном порядке (например, в случае перехода прав на землю при приобретении расположенного на зе­мельном участке объекта недвижимости)?

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование со­ответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использова­ния, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Аналогичная норма содержит­ся и в ст. 552 ГК РФ, где указано, что при продаже недвижимо­сти, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. оформление земли в собственность

Таким образом, если земельный участок был закреплен за продавцом здания (строения, сооружения) на праве постоян­ного (бессрочного) пользования, то у покупателя возникает такое же право в силу закона. Момент возникновения этого права определяется моментом государственной регистрации перехода права на здание (строение, сооружение).

У лиц, приобретших право собственности на располо­женные на смежных с формируемым земельным участком объекты недвижимого имущества, возникает такое же исклю­чительное право на приватизацию земельного участка под своими зданиями, строениями и сооружениями, и при фор­мировании земельного участка без учета мнения таких соб­ственников не исключено возникновение спора о границах земельных участков, необходимых для эксплуатации объек­тов недвижимости.оформление земли в собственность

Рекомендуется проводить согласование местоположения границ об­разуемого земельного участка при его формировании (образовании) также с лицами - собственниками расположенных на образуемом (смежном с ним) земельном участке зданий, строений и сооружений независимо от того, имеются ли у них правоустанавливающие доку­менты на земельный участок и являются ли они землепользователями (землевладельцами) в буквальном смысле ст. 11.1 ЗК РФ и ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». оформление земли в собственность

Результаты согласования местоположения границ зе­мельного участка отражаются в акте согласования местополо­жения границ, который оформляется кадастровым инжене­ром (ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Такой акт оформляется на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным в следующих случаях:

1) акт согласования местоположения границ земельного участка подписан всеми заинтересованными лицами или их представителями (п. 2 ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);

2) извещенное надлежащим образом заинтересованное лицо (его представитель) не подписали акт согласования гра­ниц земельного участка и не представили письменных обоснованных возражений о местоположении границ (п. 3 ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);

3) к межевому плану приложена копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласова­нии местоположения границ земельного участка (подп. 2 п. 1 | г 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

2.3

Заключение договора купли-продажи земельного участка и государственная регистрация прав

Таблица:

12 Обязательные условия продажи земельных участков, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оформление земли в собственность

К заключаемому между органом публичной власти и правообладателем здания (строения, сооружения) договору или продажи земельного участка применяются общие нормы, регламентирующие заключение договоров, предметом которых является передача прав на недвижимое имуществе, с учетом особенностей, установленных законодательством с приватизации государственного и муниципального имуще­ства. оформление земли в собственность

Договор считается заключенным, если между его сто­ронами, в требуемой в подлежащих случаях форме, до­стигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка должен со­держать такие существенные условия, как предмет догово­ра и его цена. оформление земли в собственность

Рекомендуется указывать в тексте договора купли-продажи следующие характеристики земельного участка, яв­ляющегося предметом договора:

- наименование объекта недвижимости («земельный участок»);

- кадастровый номер;

- площадь;

- категорию земель (подп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ);

- целевое назначение (разрешенное использование).

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости в силу требования, установленного ст. 555 ГК РФ. Порядок определения цены установлен законо­дательством и не может быть изменен по соглашению сторон договора ни в большую, ни в меньшую сторону.

В договор купли-продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, должны быть также включены обязательные усло­вия, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», действие которого в силу п. 1 и 2 ст. 3 распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. оформление земли в собственность

Обязательные условия продажи земельных участков, уста­новленные Федеральным законом «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества», приведены в таб­лице 12.

 

Таблица 12

Обязательные условия продажи земельных участков, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Условие	Содержание условия	Норма ФЗ «О прива­тизации государ­ственного и муници­пального имущества»
Момент перехода права собственности на земельный участок	Право собственности на приватизируемый земельный участок переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности после полной оплаты приобре­таемого имущества (за исключением случаев, когда оплата про­изводится в рассрочку)	п. 3 и 4 ст. 32
Основание государ­ственной регистра­ции прав	Договор купли-продажи недвижимого имущества и передаточ­ный акт (акт приема-передачи)	п. 4 ст. 32
Оплата расходов на государственную регистрацию прав	Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупа­теля	п. 4 ст. 32
Средство платежа	Средством платежа при продаже земельных участков является валюта Российской Федерации.	п. 1 ст. 34
Порядок оплаты	Единовременно или в рассрочку не более чем на один год. Порядок оплаты земельных участков, находящихся в собствен­ности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами госу­дарственной власти субъектов Российской Федерации и органа­ми местного самоуправления	п. 1 ст. 35 п. 7 ст. 35
Обеспечение исполнения покупа­телем обязательств при рассрочке платежа	С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имуще­ство признается находящимся в залоге в силу закона для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного имущества	п. 6 ст. 35

 

 

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одно­го документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) Последствием несоблюдения формы договора является его недействительность.

Заключение договора купли-продажи земельных участ­ков между публичными образованиями и правообладателя­ми зданий, строений, сооружений в нотариальной форме хотя и допускается законом, но встречается крайне редко. оформление земли в собственность

Обязательным реквизитом договора является подпись уполномоченного лица. Оттиск печати юридического лица не назван Гражданским кодексом в качестве обязательного реквизита договоров, но практически всегда в них присут­ствует.оформление земли в собственность

Государственная регистрация перехода прав является обязательным условием приобретения земельного участка, так как права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают не иначе как с момента проведения такой регистрации

(п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ).

Обязательной государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В случаях, прямо установленных законом, ре­гистрации подлежат также сделки с недвижимостью.

Договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации, поэтому такой договор счи­тается заключенным и порождает у сторон взаимные права и обязанности с момента его облечения в установленную законом форму. оформление земли в собственность

В то же самое время договор купли-продажи земельного участка является основанием для государственной регистра­ции перехода права собственности от продавца (публичного образования) к покупателю (организации или гражданину), который оформляется одновременным внесением в ЕГРП записей о прекращении права собственности правоотчуждателя и возникновении такого права у правоприобретателя.оформление земли в собственность

 

 

Условия и процедура государственной регистрации прав па недвижимость установлены ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимыми условиями государственной регистрации прав на землю являются проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка за­конности сделки, являющейся основанием для регистрации заявленных прав (ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).оформление земли в собственность

Федеральный закон не определяет пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы и проверки законности сделки (так называемую глубину» правовой экспертизы). Учитывая, что в качестве одного из оснований отказа в проведении государственной регистрации прав ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» называет несоот­ветствие представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства по форме и содержанию (абз. 4 п. 1 ст. 20), пределы проведения правовой экспертизы могут трактоваться очень широко. Поэтому

• При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода прав на прива­тизируемый земельный участок, проверяются:
• соответствие закону принятого органом публичной власти решения о предоставлении земельного участка, причем выявленное несоответствие может послужить основанием для отказа в реги­страции перехода права;
• наличие условий для приобретения покупателем земельного участка в собственность;
• соответствие закону цены, указанной в договоре купли-продажи земельного участка;
• иные обстоятельства, влияющие на законность договора купли-продажи.

В качестве примера можно привести случаи, когда приведении регистрации права на земельные участки у заявителя потребуются документы, подтверждающие отсутствие купленных в законе препятствий для приватизации земельного участка - например, справка о том, что земельный участок не относится к числу зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению. оформление земли в собственность

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка проводится по заявлениям, подаваемым в орган государственной регистрации сторонами договора либо их уполномоченными представителями. Если заявление о реги­страции подается представителем, его полномочия должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверен­ностью (п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Форма заявления утверждена соответствующим Административным регламен­том. оформление земли в собственность

К заявлению о регистрации права прилагаются документы, необходимые для ее осуществления.

В наиболее общем виде перечень и требования к докумен­там, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 16-18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Примерный перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, установлен также упомянутым Административным регламентом и методическими рекомендациями Минюста России, хотя очевидно, что в случае противоречия положений указанных документов закону следует руковод­ствоваться непосредственно федеральным законом.оформление земли в собственность

При представлении документов на государственную регистрацию заявителю следует иметь в виду следующие положения законодательства.

 

1. Истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается (п. 2 ст. 17 названного Закона). оформление земли в собственность

2. При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор приостанавливает государ­ственную регистрацию и в день принятия такого решения обязан в письменной форме уведомить заявителя об этом и об основаниях принятия такого решения. Государственный регистратор обязан также самостоятельно принять необ­ходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или досто­верности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 названного Закона). Для этого ему предоставлено право направить за­прос в органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, органы по учету государ­ственного и муниципального имущества, другие организа­ции, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - обязанность предоставить такие сведения в срок не более чем десять дней с даты обращения возложена на указанные органы (п. 3 ст. 8 названного Закона).оформление земли в собственность

Представляется, что наряду с правоустанавливающим до­кументом (договором купли-продажи) на государственную регистрацию должна быть также представлена заверенная копия акта уполномоченного органа публичной власти о предоставлении земельного участка в собственность покупателя. Хотя такой акт и не является в рассматриваемом случае правоустанавливающим документом, его исследование явля­ется безусловно необходимым для проверки законности договора купли-продажи. оформление земли в собственность

И соответствующих случаях для государственной регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности на располо­женные на земельном участке здания, строения, сооружении (если права на них не зарегистрированы в ЕГРП).

В числе оснований для государственной регистрации пе­рехода права на земельный участок закон называет не только договор купли-продажи, но и передаточный акт (акт приема-передачи). Несмотря на спорность данного положения (пе­редаточный акт не порождает обязательство, предметом ко­торого является земельный участок, а только подтверждает исполнение этого обязательства), из него следует сделать два практических вывода:

1) представление на государственную регистрацию пере­даточного акта наряду с договором купли-продажи является обязательным;

2) фактическая передача земельного участка во владение покупателя, подтверждаемая передаточным актом, является необходимым условием государственной регистрации пере­хода права собственности на земельный участок. оформление земли в собственность

Необходимым условием перехода права собственности на приватизируемый земельный участок является, по обще­му правилу, полная оплата покупателем его цены. В связи с этим, к заявлению о проведении государственной регистра­ции перехода права должен быть также приложен документ, подтверждающий такую оплату. Указание на полную оплату выкупной цены по договору может содержаться и в тексте договора купли-продажи. оформление земли в собственность

Внесение регистрационной записи в ЕГРП удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. В случае утраты последнего собственнику по его заявлению может быть выдано повторное свидетельство либо выписка из ЕГРП. оформление земли в собственность

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,

представляемых для приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

(на основании приказа Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. № 370)

Наименование документа			Комментарии
1) Заявление о приоб­ретении права собст­венности			1. Составляется в произвольной форме и содержит просьбу о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 2. Рекомендуется указывать в заявлении: - описание земельного участка (кадастро­вый номер, площадь и местоположение); - размер выкупной цены либо норму закона, на основании которой эта цена определяется (пункт 1 или 2 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодек­са РФ). 3. В случае, если заявление представляется в отношении земельного участка, не прошед­шего государственный кадастровый учет (п. 7 ст. 36 ЗК РФ), в заявлении должна содержаться просьба об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастро­вой карте соответствующей территории. 4. Неуказание в заявлении цели использова­ния испрашиваемого земельного участка не может послужить основанием к отказу к выкупу земельного участка1
2) Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являюще­гося физическим лицом, либо личность представителя физиче­ского или юридическо­го лица			Следует учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено нотариальное свидетельствование копий документов, удостоверяющих личность, поэтому верность копии такого документа может быть засвидетельствована самим заявителем

 

Наименование документа	Комментарии
3) Копия свидетельства о государственной регистрации физиче­ского лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридиче­ского лица (для юридических лиц)	Могут быть представлены: - нотариально заверенные копии докумен­тов; - копии документов, верность которых засвидетельствована подписью руководите­ля или уполномоченного на то должност­ного лица и печатью предприятия, учреж­дения и организации, выдавших копию в порядке, установленном Указом Президиу­ма Верховного Совета СССР от 4 августа 1083 № 9179-Х «О порядке выдачи и свидетельствованTM предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан»; - незаверенные копии при условии предъявления оригинала документа, при этом копия документа сверяется с оригина­лом лицом, принимающим документы1
4) Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физиче­ского или юридическо­го лица, если с Заявле­нием обращается представитель заявите­ля (заявителей)	К таким документам относятся: - документ о назначении (избрании) на должность единоличного исполнительного органа юридического лица или выписка из Единого государственного реестра юриди­ческих лиц (в случае, если заявление от имени юридического лица подписано его руководителем - единоличным исполни­тельным органом); - доверенность, предусматривающая соответствующие полномочия (обязатель­ное нотариальное удостоверение такой доверенности действующим законодатель­ством не предусмотрено); - иные документы, предусмотренные действующим законодательством (напри­мер, договор доверительного управления)

О компании