РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 11
Круг лиц, с которыми требуется согласование местоположения границ образуемого земельного участка, определен в соответствующих нормах Земельного кодекса РФ и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (см. таблицу 11).
Таблица 11
Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка
Земельный кодекс Российской Федерации
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Пункт 4 ст. 11.2Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, с объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 3 ст. 5 землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся хмельными участками на праве пожизненного наследуемого владения
Пункт 3 ст. 39
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет)
Необходимо ли согласование местоположения границ образуемого земельного участка с фактическими землепользователями, которые приобрели права на землю в силу закона, но по каким-либо причинам не оформит их в установленном порядке (например, в случае перехода прав на землю при приобретении расположенного на земельном участке объекта недвижимости)?
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Аналогичная норма содержится и в ст. 552 ГК РФ, где указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. оформление земли в собственность
Таким образом, если земельный участок был закреплен за продавцом здания (строения, сооружения) на праве постоянного (бессрочного) пользования, то у покупателя возникает такое же право в силу закона. Момент возникновения этого права определяется моментом государственной регистрации перехода права на здание (строение, сооружение).
У лиц, приобретших право собственности на расположенные на смежных с формируемым земельным участком объекты недвижимого имущества, возникает такое же исключительное право на приватизацию земельного участка под своими зданиями, строениями и сооружениями, и при формировании земельного участка без учета мнения таких собственников не исключено возникновение спора о границах земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости.оформление земли в собственность
Рекомендуется проводить согласование местоположения границ образуемого земельного участка при его формировании (образовании) также с лицами - собственниками расположенных на образуемом (смежном с ним) земельном участке зданий, строений и сооружений независимо от того, имеются ли у них правоустанавливающие документы на земельный участок и являются ли они землепользователями (землевладельцами) в буквальном смысле ст. 11.1 ЗК РФ и ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». оформление земли в собственность
Результаты согласования местоположения границ земельного участка отражаются в акте согласования местоположения границ, который оформляется кадастровым инженером (ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Такой акт оформляется на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным в следующих случаях:
1) акт согласования местоположения границ земельного участка подписан всеми заинтересованными лицами или их представителями (п. 2 ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
2) извещенное надлежащим образом заинтересованное лицо (его представитель) не подписали акт согласования границ земельного участка и не представили письменных обоснованных возражений о местоположении границ (п. 3 ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
3) к межевому плану приложена копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка (подп. 2 п. 1 | г 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
2.3
Заключение договора купли-продажи земельного участка и государственная регистрация прав
Таблица:
12 Обязательные условия продажи земельных участков, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оформление земли в собственность
К заключаемому между органом публичной власти и правообладателем здания (строения, сооружения) договору или продажи земельного участка применяются общие нормы, регламентирующие заключение договоров, предметом которых является передача прав на недвижимое имуществе, с учетом особенностей, установленных законодательством с приватизации государственного и муниципального имущества. оформление земли в собственность
Договор считается заключенным, если между его сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельного участка должен содержать такие существенные условия, как предмет договора и его цена. оформление земли в собственность
Рекомендуется указывать в тексте договора купли-продажи следующие характеристики земельного участка, являющегося предметом договора:
- наименование объекта недвижимости («земельный участок»);
- кадастровый номер;
- площадь;
- категорию земель (подп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ);
- целевое назначение (разрешенное использование).
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости в силу требования, установленного ст. 555 ГК РФ. Порядок определения цены установлен законодательством и не может быть изменен по соглашению сторон договора ни в большую, ни в меньшую сторону.
В договор купли-продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны быть также включены обязательные условия, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», действие которого в силу п. 1 и 2 ст. 3 распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. оформление земли в собственность
Обязательные условия продажи земельных участков, установленные Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», приведены в таблице 12.
Таблица 12
Обязательные условия продажи земельных участков, установленные ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
Условие |
Содержание условия |
Норма ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» |
Момент перехода права собственности на земельный участок |
Право собственности на приватизируемый земельный участок переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности после полной оплаты приобретаемого имущества (за исключением случаев, когда оплата производится в рассрочку) |
п. 3 и 4 ст. 32 |
Основание государственной регистрации прав |
Договор купли-продажи недвижимого имущества и передаточный акт (акт приема-передачи) |
п. 4 ст. 32 |
Оплата расходов на государственную регистрацию прав |
Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя |
п. 4 ст. 32 |
Средство платежа |
Средством платежа при продаже земельных участков является валюта Российской Федерации. |
п. 1 ст. 34 |
Порядок оплаты |
Единовременно или в рассрочку не более чем на один год. Порядок оплаты земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления |
п. 1 ст. 35 п. 7 ст. 35 |
Обеспечение исполнения покупателем обязательств при рассрочке платежа |
С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге в силу закона для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного имущества |
п. 6 ст. 35 |
Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) Последствием несоблюдения формы договора является его недействительность.
Заключение договора купли-продажи земельных участков между публичными образованиями и правообладателями зданий, строений, сооружений в нотариальной форме хотя и допускается законом, но встречается крайне редко. оформление земли в собственность
Обязательным реквизитом договора является подпись уполномоченного лица. Оттиск печати юридического лица не назван Гражданским кодексом в качестве обязательного реквизита договоров, но практически всегда в них присутствует.оформление земли в собственность
Государственная регистрация перехода прав является обязательным условием приобретения земельного участка, так как права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают не иначе как с момента проведения такой регистрации
(п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ).
Обязательной государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В случаях, прямо установленных законом, регистрации подлежат также сделки с недвижимостью.
Договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации, поэтому такой договор считается заключенным и порождает у сторон взаимные права и обязанности с момента его облечения в установленную законом форму. оформление земли в собственность
В то же самое время договор купли-продажи земельного участка является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца (публичного образования) к покупателю (организации или гражданину), который оформляется одновременным внесением в ЕГРП записей о прекращении права собственности правоотчуждателя и возникновении такого права у правоприобретателя.оформление земли в собственность
Условия и процедура государственной регистрации прав па недвижимость установлены ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимыми условиями государственной регистрации прав на землю являются проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка законности сделки, являющейся основанием для регистрации заявленных прав (ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).оформление земли в собственность
Федеральный закон не определяет пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы и проверки законности сделки (так называемую глубину» правовой экспертизы). Учитывая, что в качестве одного из оснований отказа в проведении государственной регистрации прав ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» называет несоответствие представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства по форме и содержанию (абз. 4 п. 1 ст. 20), пределы проведения правовой экспертизы могут трактоваться очень широко. Поэтому
- При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода прав на приватизируемый земельный участок, проверяются:
- соответствие закону принятого органом публичной власти решения о предоставлении земельного участка, причем выявленное несоответствие может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права;
- наличие условий для приобретения покупателем земельного участка в собственность;
- соответствие закону цены, указанной в договоре купли-продажи земельного участка;
- иные обстоятельства, влияющие на законность договора купли-продажи.
В качестве примера можно привести случаи, когда приведении регистрации права на земельные участки у заявителя потребуются документы, подтверждающие отсутствие купленных в законе препятствий для приватизации земельного участка - например, справка о том, что земельный участок не относится к числу зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению. оформление земли в собственность
Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка проводится по заявлениям, подаваемым в орган государственной регистрации сторонами договора либо их уполномоченными представителями. Если заявление о регистрации подается представителем, его полномочия должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью (п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Форма заявления утверждена соответствующим Административным регламентом. оформление земли в собственность
К заявлению о регистрации права прилагаются документы, необходимые для ее осуществления.
В наиболее общем виде перечень и требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 16-18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Примерный перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, установлен также упомянутым Административным регламентом и методическими рекомендациями Минюста России, хотя очевидно, что в случае противоречия положений указанных документов закону следует руководствоваться непосредственно федеральным законом.оформление земли в собственность
При представлении документов на государственную регистрацию заявителю следует иметь в виду следующие положения законодательства.
1. Истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается (п. 2 ст. 17 названного Закона). оформление земли в собственность
2. При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и в день принятия такого решения обязан в письменной форме уведомить заявителя об этом и об основаниях принятия такого решения. Государственный регистратор обязан также самостоятельно принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 названного Закона). Для этого ему предоставлено право направить запрос в органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - обязанность предоставить такие сведения в срок не более чем десять дней с даты обращения возложена на указанные органы (п. 3 ст. 8 названного Закона).оформление земли в собственность
Представляется, что наряду с правоустанавливающим документом (договором купли-продажи) на государственную регистрацию должна быть также представлена заверенная копия акта уполномоченного органа публичной власти о предоставлении земельного участка в собственность покупателя. Хотя такой акт и не является в рассматриваемом случае правоустанавливающим документом, его исследование является безусловно необходимым для проверки законности договора купли-продажи. оформление земли в собственность
И соответствующих случаях для государственной регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности на расположенные на земельном участке здания, строения, сооружении (если права на них не зарегистрированы в ЕГРП).
В числе оснований для государственной регистрации перехода права на земельный участок закон называет не только договор купли-продажи, но и передаточный акт (акт приема-передачи). Несмотря на спорность данного положения (передаточный акт не порождает обязательство, предметом которого является земельный участок, а только подтверждает исполнение этого обязательства), из него следует сделать два практических вывода:
1) представление на государственную регистрацию передаточного акта наряду с договором купли-продажи является обязательным;
2) фактическая передача земельного участка во владение покупателя, подтверждаемая передаточным актом, является необходимым условием государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. оформление земли в собственность
Необходимым условием перехода права собственности на приватизируемый земельный участок является, по общему правилу, полная оплата покупателем его цены. В связи с этим, к заявлению о проведении государственной регистрации перехода права должен быть также приложен документ, подтверждающий такую оплату. Указание на полную оплату выкупной цены по договору может содержаться и в тексте договора купли-продажи. оформление земли в собственность
Внесение регистрационной записи в ЕГРП удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. В случае утраты последнего собственнику по его заявлению может быть выдано повторное свидетельство либо выписка из ЕГРП. оформление земли в собственность
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,
представляемых для приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
(на основании приказа Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. № 370)
Наименование документа |
Комментарии |
|
||||
1) Заявление о приобретении права собственности |
1. Составляется в произвольной форме и содержит просьбу о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 2. Рекомендуется указывать в заявлении: - описание земельного участка (кадастровый номер, площадь и местоположение); - размер выкупной цены либо норму закона, на основании которой эта цена определяется (пункт 1 или 2 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ). 3. В случае, если заявление представляется в отношении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет (п. 7 ст. 36 ЗК РФ), в заявлении должна содержаться просьба об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. 4. Неуказание в заявлении цели использования испрашиваемого земельного участка не может послужить основанием к отказу к выкупу земельного участка1 |
|
||||
2) Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица |
Следует учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено нотариальное свидетельствование копий документов, удостоверяющих личность, поэтому верность копии такого документа может быть засвидетельствована самим заявителем |
|
||||
Наименование документа |
Комментарии |
3) Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) |
Могут быть представлены: - нотариально заверенные копии документов; - копии документов, верность которых засвидетельствована подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью предприятия, учреждения и организации, выдавших копию в порядке, установленном Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1083 № 9179-Х «О порядке выдачи и свидетельствованTM предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан»; - незаверенные копии при условии предъявления оригинала документа, при этом копия документа сверяется с оригиналом лицом, принимающим документы1 |
4) Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей) |
К таким документам относятся: - документ о назначении (избрании) на должность единоличного исполнительного органа юридического лица или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в случае, если заявление от имени юридического лица подписано его руководителем - единоличным исполнительным органом); - доверенность, предусматривающая соответствующие полномочия (обязательное нотариальное удостоверение такой доверенности действующим законодательством не предусмотрено); - иные документы, предусмотренные действующим законодательством (например, договор доверительного управления) |