РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 2

В Градостроительном кодексе РФ понятия «здания», «строения» и «сооружения» используются как синонимы. Так, объект капитального строительства в подп. 10 ст. 1 ГрадК РФ определяется как «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено»; строительство опре­делено как «создание зданий, строений, сооружений» (подп. 13 ст. 1 ГрадК РФ).

В подзаконных актах строения и здания также рассматри­ваются как тождественные понятия:

Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строе­ния (прил. 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденного приказом Министерства РФ по земельной по­литике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №37). (приватизация земли)

Исключительным правом на приватизацию земельного участка пользуются собственники лишь тех зданий, строений и сооруже­ний, которые обладают признаками объектов недвижимости. Если здание, строение или сооружение, расположенное на земельном участке, не является недвижимым имуществом, исключительное право на приобретение земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ отсутствует. (приватизация земли)

Поэтому к «спорным» видам объектов с точки зрения возможности приобретения прав на земельный участок под ними относятся, например, торговые павильоны, палатки, киоски (см. п. 1 Указателя судебной практики), а также так называемые «плоскостные» объекты, фактически представ­ляющие собой элементы благоустройства земельных участ­ков - бетонные и заасфальтированные площадки, подъезд­ные дороги. (приватизация земли)

При решении вопроса об отнесении конкретного здания (строения, сооружения) к недвижимому имуществу в целях приватизации земельного участка рекомендуем использо­вать в качестве ориентира имеющуюся судебную практику, приведенную в таблице 2.

 

Критерииотнесениязданий (строений, сооружений) кнедвижимомуимуществувсудебнойпрактике

  

 

Критерий, которымруководствовалсясуд

Краткоеизложениеобстоятельствделаиреквизитысудебногоакта

Не являются самостоя­тельными объектами недвижимого имуще­ства объекты, выпол­няющие вспомогатель­ную функцию по отношению к земельно­му участку и фактиче­ски представляющие собой элементы его благоустройства

Площадку, покрытую бетоном или бетон­ной плиткой, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку, по существу, покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и в данном случае замощение является лишь элементом благоустройства участка, на части которого расположен объект общественного питания - кафе (постановлениеФАСЦентральногоокругаот 31 мая2007 г. №Аб4-ЗЗб6/0б-12)

При решении вопроса об отнесении здания (строения, сооружения) к недвижимому имуще­ству принимаются во внимание конструктив­ные особенности объекта и наличие документов, предусмо­тренных градострои­тельным законодатель­ством

Рассматривая дело по иску индивидуально­го предпринимателя к администрации города Кольчугино Владимирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка под павильо­ном «Снежинка», суд указал, что, несмотря на наличие технического паспорта и справки БТИ о регистрации права собст­венности на палатку, данные доказатель­ства не подтверждают права собственно­сти на приобретенный торговый павильон как на объект недвижимости. Суд также сослался на то, что из технического паспорта на торговую палатку «Снежинка» усматривается, что она является каркасным сооружением на кирпичных столбах, отсутствуют разрешительные акты компетентных органов местного самоу­правления на строительство, акт о приемке в эксплуатацию завершенного строитель­ством объекта, возведенного с соблюдени­ем всех строительных норм и правил, свидетельство о государственной реги­страции права собственности (постанов­лениеФАСВолго-Вятскогоокругаот 10 января2006 г. поделу№А11-1309/2005-К1 -13/238)

 

Критерий, которымруководствовалсясуд

Краткоеизложениеобстоятельствделаиреквизитысудебногоакта

Наличие государствен­ной регистрации права на объект в ЕГРП само по себе не является безусловным доказа­тельством отнесения такого объекта к недвижимости

Рассматривая заявление ООО «Астра» о признании незаконным отказа админи­страции города Собинка в предоставле­нии в собственность земельного участка под принадлежащим заявителю на праве собственности торговым павильоном, суд указал, что так как согласно свидетельству о государственной регистрации права объ­ект, расположенный на участке, является временным торговым павильоном и иных документов в подтверждение права соб­ственности на торговый павильон как на недвижимое имущество в дело представле­но не было, то у ООО «Астра» не возникло права на приватизацию испрашиваемого земельного участка (постановлениеФАСВолго-Вятскогоокругаот 16 ноября 2006 г. поделу№А11-943/2004-К2-Е-1201)

При рассмотрении заявления ООО «Фирма «АПЭКС» о признании незаконным отказа Администрации г. Подольска Московской области в предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим заявителю торговым павильоном суд указал, что в отсутствие документов, под­тверждающих отнесение такого строения к объектам недвижимости (документы, предусмотренные градостроительным законодательством, об отводе соответ­ствующего земельного участка на условиях долгосрочной аренды для строительства строений, проектная документация, акт госкомиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством строений), само по себе свидетельство о государ­ственной регистрации права собствен­ности на торговый павильон не является безусловным доказательством отнесения этого объекта к недвижимым вещам, поскольку регистрация прав - это не квалифицирующий признак объектов недвижимости, а условие их введения в гражданский оборот (постановлениеФАСМосковскогоокругаот 4 октября 2005 г. поделуКГ-А41/9448-05)

 

Однако в отдельных случаях арбитражные суды считают наличие государственной регистрации права собственности на здание (строение, сооружение) достаточным доказатель­ством отнесения объекта к недвижимому имуществу. (приватизация земли)

  • ООО «Дюна-Фарм», являясь собственником нежилого здания - аптечного павильона, в целях реализации своего права на выкуп земельного участка, обратилось к Главе городского округа Новокуй-бышевск с заявлением о предоставлении земельного участка, располо­женного под аптечным павильоном.

Глава отказал в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что аптечный павильон не является объектом недвижимости, а представляет собой модульный павильон из конструкций типа «Сенд-вич» на 8 рабочих мест, то есть сборно-разборное сооружение. (приватизация земли)

Однако довод Главы о том, что аптечный павильон не является объ­ектом недвижимости, был отклонен судом, так как в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат только объекты недвижимого имущества. (приватизация земли)

Право собственности на нежилое здание - аптечный павильон за­регистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем выдано свидетельство, .то есть право собственности на объект недвижимого имущества признано го­сударством (постановление ФАС Поволжского округа от 31 октября 2008 г. по делу № А55-2113/08). (приватизация земли)

  • ФАС Восточно-Сибирского округа признал, что объект недвижи­мости по указанному адресу представляет собой объект капитально­го строительства, в подтверждение чего сослался на свидетельство о государственной регистрации права и технический паспорт (поста­новление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 августа 2007 г. по делу № А58-877/07-Ф02-5123/07).
  • ФАС Центрального округа согласился с выводами нижестоящих судов о том, что наличие у другого лица зарегистрированного в ЕГРП права на подъездную дорогу, фактически представляющую собой за­мощение всей незастроенной площади земельного участка, является препятствием для предоставления части этого участка собственнику зданий и сооружений (постановление ФАС Центрального округа от 15 августа 2008 г. по делу № А68-1041/07-73/5).

Нахождение на планируемом к приобретению в собст­венность земельном участке принадлежащих другим лицам «объектов недвижимости» (признаками недвижимости не обладающих), права на которые зарегистрированы в ЕГРП, исключает возможность приватизации земельного участка только собственником здания (строения, сооружения). (приватизация земли)

Оказавшемуся в такой ситуации добросовестному соб­ственнику здания (строения, сооружения) рекомендуется обратиться в суд с иском об оспаривании незаконно зареги­стрированного права другого лица.

В практике авторов встречались случаи успешного оспа­ривания зарегистрированных прав на такие «псевдо-объекты недвижимости»:

  • Л. обратилась в орган местного самоуправления с просьбой пе­редать ей в собственность земельный участок под объектом недви­жимости на основании ст. 36 ЗК РФ. В дальнейшем выяснилось, что в границах земельного участка, который Л. просила предоставить ей в собственность, расположено строение (палатка), право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за ООО «К.», также претендовавшим на приобретение прав на земель­ный участок, в связи с чем предоставление земельного участка в заяв­ленных границах стало невозможным.

Л. обратилась в суд с иском о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности ООО «К.» на данное строение, так как оно не является объектом недвижимого имущества.

Суд, установив в судебном заседании, что указанное сооружение не относится к недвижимым вещам (палатка не имеет фундамента и может быть перенесена на другое место без несоразмерного ущерба ее на­значению), удовлетворил исковые требования Л. и вынес решение о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности. Препятствие для оформления права Л. на земельный участок было устранено (решение Центрального районного суда города Тулы от 24 июля 2006 г.). (приватизация земли)

  • Индивидуальному предпринимателю К. постановлением органа местного самоуправления был предоставлен в собственность земель­ный участок для эксплуатации приобретенных им зданий и сооруже­ний.

ОАО «Т.» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании указанного постановления недействительным, так как в границах пре­доставленного К. земельного участка расположен объект недвижимого имущества - подъездная дорога, право на который зарегистрировано в ЕГРП. К. возражал против удовлетворения заявления, так как у ОАО «Т.» отсутствовали надлежащим образом оформленные правоустанав­ливающие документы на подъездную дорогу. Арбитражный суд вынес оставленное в силе судами апелляционной и кассационной инстанций решение о признании постановления не­действительным, принимая во внимание наличие в ЕГРП зарегистриро­ванного и не оспоренного права на подъездную дорогу. (приватизация земли)

После этого К. обратился с самостоятельным иском об оспаривании права ОАО «Т.» на подъездную дорогу, который был судом удовлетворен (решение Арбитражного суда Тульской области от 10 июля 2009 г. по делу № А68-699/09, оставлено без изменения постановлением Двад­цатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2009 г.)

В то же время нахождение на спорном участке части кон­структивных элементов сооружения, принадлежащего иному лицу, может и не быть признано препятствием для приобре­тения такого участка. приватизация земли

В кассационной жалобе ООО «Аксис» просило удовлетворить иско­вые требования о признании недействительным договора аренды зе­мельного участка в части, занятой выступающей опорой здания пром-склада чугуна, склада труб, и необходимой для его использования.

Суд признал, что крайняя опора мостового крана, которая по утверждению ООО «Аксис» является частью объекта недвижимости - промсклад чугуна, склад труб, с технической точки зрения не являет­ся необходимым элементом для функционирования данного объекта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июля 2008 г. по делу № А56-20725/2006 (определением ВАС РФ от 3 сентября 2008 г. № 10918/08 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ данного дела).

Проблема 2. Документы, подтверждающие право собственности на здания, строения, сооружения

Право собственности на здание, строение, сооружение должно быть подтверждено документами, оформленными в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их оформления.

Поскольку здание, строение, сооружение, право собствен­ности на которые порождает исключительное право на при­обретение земельного участка, являются недвижимым иму­ществом, то по общему правилу, установленному ст. 8 ГК РФ, право собственности на них возникает с момента государ­ственной регистрации соответствующего права. приватизация земли

Но если право собственности на здание, строение, соору­жение возникло до момента вступления в силу ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» (31 января 1998 г.), то такое право будет считаться действительным и при отсутствии его государственной ре­гистрации. Для подтверждения наличия «ранее возникшего» права собственности будет достаточно представить правоу­станавливающие документы, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их оформле­ния. приватизация земли

Обязательной государственной регистрации подлежат права на не-движимое имущество, правоустанавливающие документы на кото­рое оформлены после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в силу указанного Федерального закона, признаются юридиче­ски действительными при отсутствии их государственной регистра­ции в ЕГРП. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 2 ст. 4, п. 1 ст. 6 ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". приватизация земли

У значительного числа коммерческих организаций, на­деленных недвижимым имуществом в результате привати­зации государственных и муниципальных предприятий, отсутствуют документы, позволяющие полно и точно иден­тифицировать переданные в их уставный капитал объекты недвижимости, так как применявшиеся в период массовой приватизации начала 1990-х годов формы планов привати­зации (проспектов эмиссии) и приложений к ним не пред­усматривали точного описания передаваемого из государ­ственной (муниципальной) собственности имущества, в том числе и недвижимого. приватизация земли

При отсутствии надлежащим образом оформленных правоустанавли­вающих документов наличие права собственности на приватизиро­ванный объект недвижимого имущества может быть подтверждено судебным актом.

Проблема 3. Возможность государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на основании документов, оформленных до 30 октября 2001 года

С даты вступления в силу ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» мо­ментом возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, правоустанавливающие документы на который оформлены после даты введения ука­занного закона в действие - 31 января 1998 года, считается момент государственной регистрации соответствующего права. приватизация земли

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ предостав- ление коммерческим организациям земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования не допускается, в связи с чем акт о предоставлении земельного участка на таком праве мо­жет быть издан не позднее 30 октября 2001 года.

Так, в сложной ситуации оказались коммерческие органи­зации, которым земельные участки были предоставлены в по­стоянное (бессрочное) пользование после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но до вступления в силу ЗК РФ (с 31 января 1998 г. по 30 октября 2001 г.), и это право не было зарегистрировано в ЕГРП, поскольку до государственной ре­гистрации такое право не считается возникшим.

Некоторые органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, принимают решения об отказе в государственной регистрации права постоянно­го (бессрочного) пользования, не зарегистрированного до вступления в силу Земельного кодекса РФ. приватизация земли

соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ со дня введения в действие на­стоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) поль­зование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. приватизация земли

 

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельно­го кодекса РФ» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право посто­янного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность. приватизация земли

Основанием для отказа в государственной регистрации права посто­янного (бессрочного) пользования на земельный участок послужило то, что заявителем, в противоречие п. 1 ст. 18 ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому документы, устанавливающие наличие, возникновение, пре­кращение, переход, ограничение (обременение) прав, должны соот­ветствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и от­ражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП, представлено постановление органа местного самоуправ­ления, датированное 27 ноября 2000 года, право по которому не было зарегистрировано до момента вступления в силу Земельного кодек­са РФ (сообщение об отказе в государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской об­ласти от 9 февраля 2007 г.) приватизация земли

Такой подход в ряде случаев был поддержан и арбитраж­ными судами.

ФАС Восточно-Сибирского округа признал законным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской об­ласти и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу (далее - «регистрирующий орган») в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования религиозной организации, которой земельный участок был предоставлен актом органа местного самоуправления (постановление мэра г. Иркутска от 1 февраля 2001 г.) до вступления в силу Земельного кодекса РФ. При этом суд указал на следующее: Согласно ст. 20 ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной реги­страции прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, в случае если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или не представлены документы, не­обходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для го­сударственной регистрации прав. приватизация земли

В силу ст. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса РФ» го­сударственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяю­щие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним. приватизация земли

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним выданные после введения в действие ФЗ «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе, государственные акты о праве пожизненного насле­дуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессроч­ного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (посто­янного) пользования землей». приватизация земли

Учитывая, что заявителем в подтверждение возникновения у него права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок документы, оформленные до вступления в силу Земельного ко­декса РФ в соответствии с действующим на тот период законодатель­ством, представлены не были, регистрирующий орган правомерно от­казал в государственной регистрации. приватизация земли

Кроме того, в соответствии со ст. 3 ФЗ «О введении в действие Зе­мельного кодекса РФ» со дня введения в действие Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предо­ставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование зе­мельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Установив, что религиозная организация не входит в перечень лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены в посто­янное (бессрочное) пользование, а также отсутствие у нее надлежа­ще оформленного правоустанавливающего документа на спорный земельный участок, Арбитражный суд Иркутской области обоснован­но признал отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на этот участок правомерным (постанов­ление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 мая 2007 г. по делу № А19-26096/06-14-46-Ф02-2774/07).

Подобная позиция ряда регистрирующих органов и не­которых арбитражных судов является ошибочной и не осно­ванной на нормах действующего законодательства. приватизация земли

Принятые органами государственной регистрации ре­шения об отказе в государственной регистрации права по­стоянного (бессрочного) пользования на основании актов, изданных органами государственной власти или местного самоуправления до 30 октября 2001 года, могут быть оспо­рены в суде с использованием следующих аргументов:

  • Основаниями для государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной вла­сти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен за­конодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (абз. 2 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним»). На момент издания постановления о предоставлении земельного участка в постоянное (бес­срочное) пользование действующее законодательство допу­скало предоставление земельных участков на данном праве коммерческим организациям, в связи с чем орган местного самоуправления действовал строго в рамках своей компетен­ции и в соответствии с действовавшим на момент издания акта законодательством, в связи с чем правоустанавливаю­щий документ - постановление органа местного самоуправ­ления - полностью удовлетворяет требованиям, установ­ленным ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  • Пункт 1 ст. 20 ЗК РФ установил исчерпывающий пере­чень лиц, которым земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование с момента вступле­ния в силу указанного кодекса.

Норма с тем же смысловым содержанием введена в п. 8 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»: «Со дня введения в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации земельные участки, находящиеся в государ­ственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случа­ях, установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации». Предоставление земельного участ­ка осуществляется путем издания уполномоченным органом соответствующего распорядительного акта, а не путем госу­дарственной регистрации права. приватизация земли

нормы п. 1 ст. 20 ЗК РФ и п. 8 а. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует трактовать исключительно как запрет на издание органами местного самоу­правления актов о предоставлении земельных участков в посто­янное (бессрочное) пользование после 30 октября 2001 г. (даты вступления в силу Земельного кодекса РФ), но не осуществлять го­сударственную регистрацию такого права на основании докумен­тов, оформленных до указанной даты.

Именно такое толкование дается указанным нормам в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земель­ного законодательства». Установив в п. 3 ст. 20 ЗК РФ норму о сохранении права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, законодатель тем самым при­знал возможность существования права постоянного (бес­срочного) пользования в системе вещных прав на землю. приватизация земли

Государственная регистрация права - это юридический акт признания и подтверждения возникновения права со стороны государства (ст. 2 ФЗ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Прове­рив в процессе правовой экспертизы действительность акта о предоставлении земельного участка на момент его издания, орган государственной регистрации не имеет оснований для отказа в государственной регистрации права и обязан внести запись о нем в ЕГРП. Постановление органа местно­го самоуправления о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, изданное до 30 октября 2001 года, полностью соответствует требованиям действующего законодательства как по форме, так и по со­держанию, в связи с чем предусмотренное в абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основание для отказа в государственной регистрации прав является в данном случае непри­менимым.

В целях обоснования возможности государственной ре­гистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленными до 30 октября 2001 года, мы рекомендуем также ссылаться на практику фе­деральных арбитражных судов:

ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил заявление ОАО «Саяногорский алюминиевый завод» (прежнее наименование - ОАО «Объединенная компания «Сибирский алюминий») об обязании реги­стрирующего органа произвести государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на осно­вании постановления администрации Бейского района от 11 сентября 2001 г. № 363, при этом указав, что в соответствии со ст. 7 ФЗ «0 вве­дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к зе­мельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Поскольку договор купли-продажи состоялся 28 апреля 2001 года, постановление администрации Бейского района издано до введения в действие Земельного кодекса РФ и на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, а п. 2 ст. 3 ФЗ «0 введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает право юридических лиц переоформить право постоянного (бессроч­ного) пользования земельным участком до 1 января 2006 года, вывод суда апелляционной инстанции о незаконности отказа в государствен­ной регистрации прав правомерен. приватизация земли

Таким образом, суд при принятии постановления правомерно ру­ководствовался п. 3 ст. 20 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 ФЗ «0 введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации» (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 августа 2004 г. по делу № А74-4594/03-К1-Ф02-2921/04-С2). приватизация земли

ФАС Западно-Сибирского округа, признавая незаконным отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком, отметил следующее. Согласно абз 1 п. 2 ст. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса Российской Фе­дерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с пра­вилами ст. 36 ЗК РФ.

Устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение ко­торого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участ­ков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 2 октября 2003 г. № 346-0, не может рас­сматриваться как нарушение конституционных прав. приватизация земли

При этом в соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бес­срочного) пользования земельными участками, возникшее у юриди­ческих лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3). приватизация земли

Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривая возможность изме­нения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.

Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ЗАО «Си-бовощ» в соответствии с распоряжением Администрации города Тю­мени от 13 ноября 2000 г., которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, распоряжение является достаточ­ным основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на спорные земельные участки (постановление ФАС За­падно-Сибирского округа от 18 августа 2004 г. по делу Л/- Ф04-5525/ 2004(А70-3618-34). приватизация земли

Проблема 4. Возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок без объектов недвижимости

Отсутствие на переоформляемом земельном участке зда­ний, строений и сооружений, принадлежащих на праве соб­ственности обладателю права постоянного (бессрочного) пользования, не препятствует такому переоформлению. Пер­воначально в ряде случаев судами принимались решения об отказе в праве переоформления права постоянного (бессроч­ного) пользования, мотивированные следующим образом: так как в п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодек­са РФ» указано, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответ­ствии с правилами ст. 36 ЗК РФ для такого переоформления необходимо соблюсти все требования ст. 36 ЗК РФ, включая субъектный состав лиц и основания (условия) приобретения прав, в том числе и доказать наличие на таком участке зданий и свое право собственности на такие здания. приватизация земли

Изменилась такая практика после принятия постановле­ния Президиума ВАС РФ от 21 марта 2006 г. № 14711 /05, в ко­тором было указано следующее:

Одинаковый порядок (административная процедура) предоставле­ния собственникам зданий, строений, сооружений и землепользовате­лям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и ст. 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересован­ными лицами земли в частную собственность. приватизация земли

Пунктом 2 ст. 3 Закона предусмотрены специальные условия при­обретения земли в частную собственность (наличие титула права по­стоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в част­ную собственность, установленных ст. 36 Кодекса (наличие титула пра­ва собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды зе­мельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижи­мости).

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу: от­сутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, при­надлежащего истцу на праве собственности, не может служить пре­пятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 21 марта 2006 г. № 14711/05).

В качестве примера данного подхода можно также приве­сти ряд постановлений ФАС Восточно-Сибирского и Северо-Западного округов (см. п. 2 Указателя судебного практики). приватизация земли

Право постоянного (бессрочного) пользования позволя­ет его обладателю защищать свои права на те незастроенные земельные участки, которые могут быть расценены соответ­ствующими властными органами как «излишние», «остав­шиеся нераспределенными» и т.п. Для промышленных пред­приятий это означает возможность сохранения, в том числе и путем приобретения в собственность, площадей, предна­значавшихся для перспективного развития производства, а также позволяет сохранить единство производственных площадок. Это особенно актуально в условиях массового от­сутствия утвержденных градостроительных регламентов и генеральных планов. приватизация земли

Проблема 5. Соотношение исключительных прав на приватизацию земельного участка, принадлежащих обладателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и собственнику находящихся на земельном участке объектов недвижимости. приватизация земли

Ситуация, когда по каким-либо причинам право постоян­ного (бессрочного) пользования сохраняется по документам за иным лицом, чем то, которое становится собственником расположенного на данном участке здания (строения, соору­жения), довольно распространена на практике.

Суть проблемы состоит в том, что законодательством не предусмотрен порядок прекращения права постоян­ного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе права собственности на расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование со­ответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использова­ния, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).приватизация земли

Неопределенность использованной в ст. 35 ЗК РФ форму­лировки дает основания для различных трактовок природы возникающего у нового собственника объектов недвижимо­сти права на земельный участок, которое определяется как: • право постоянного (бессрочного) пользования (в слу­чае, если переход права собственности на здание произошел до вступления в силу ЗК РФ - см. п. 3 Указателя судебной практики), либо как

  • право на использование земельного участка с одно­временным правом на его переоформление в собственность либо в аренду (в случае, если переход права собственности на здание произошел после вступления в силу ЗК РФ - см. п. 4 Указателя судебной практики).

Статьей 45 ЗК РФ «Основания прекращения права по­стоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком» предусмотрены только два основания прекраще­ния права постоянного (бессрочного) пользования:

1) отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ);

2) принудительное прекращение права в судебном по­рядке согласно ст. 51 (реквизиция), 54 (прекращение права ввиду ненадлежащего использования), 55 (изъятия для госу­дарственных или муниципальных нужд) ЗК РФ.

Формальное следование положениям ст. 45 ЗК РФ может привести к довольно нелогичным выводам, что иллюстриру­ется примерами судебной практики.

  • ФАС Волго-Вятского округа, рассматривая жалобу на отказ адми- нистрации в предоставлении в аренду земельного участка, мотивиро- ванный наличием права постоянного (бессрочного) пользования иного лица, отказал в удовлетворении такого заявления, указав следующее.
Право постоянного (бессрочного) пользования на спорные земель­ные участки удостоверено свидетельством о государственной реги­страции права, а по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае нарушения  зарегистрированным правом на недвижимое имущество охраняемых законом интересов третьих лиц такое право может быть оспорено только в судебном порядке. Действующее земельное законо­дательство неустанавливаеттакого основания прекращения права бес­срочного пользования земельным участком, как предоставление его по договору аренды другому лицу (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 апреля 2008 г. по делу № А31-5309/2007-21). • Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в силу п. 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при переходе права собст­венности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участ­ке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствую­щим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, и, следовательно, переход права собственности на объект недвижимости к другому лицу является осно­ванием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком у прежнего его обладателя и возникновением данного права у собственника недвижимости в силу закона. И тем не менее отказал новому собственнику объектов недвижимости в иске о признании прежнего собственника утратившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и признании данного права за истцом, сославшись на то, что за истцом право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в установленном порядке не зарегистрировано. При этом суд указал, что собственнику объекта недвижимости необходимо было обратиться за получением решения государственного или муниципального органа, уполномо­ченного предоставлять земельные участки на праве постоянного (бес­срочного) пользования, поскольку тот факт, что истец не относится к категории лиц, которым разрешено предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование в данном случае не имеет зна­чения, так как ему такое право не предоставляется, а переходит в силу закона в связи с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на таком земельном участке (п. 1 раздела II Обобще­ния судебной практики применения земельного законодательства (одобрено постановлением Президиума Третьего арбитражного апел­ляционного суда от 8 августа 2008 г. №15).

 


← Назад к списку новостей