РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 3
Также нередка ситуация, при которой наличие зарегистрированного в ЕГРП права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прежнего собственника объектов недвижимости на таком земельном участке становится препятствием для оформления права собственности на участок за новым собственником даже в случае, если юридическое лицо - обладатель права постоянного (бессрочного) пользования было ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. приватизация земли
Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области было отказано в государственной регистрации права собственности ОАО «Газпром Нефть» на выкупленные в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ земельные участки под АЗС на основании того.приватизация земли
что на эти земельные участки уже зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Натиск», которое, являясь правообладателем, в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права не обращалось.приватизация земли
Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным в силе постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа данное решение регистрирующего органа было признано незаконным, при этом суд указал, что в соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, поэтому отсутствие заявления ликвидированного юридического лица о государственной регистрации прекращения его права на земельные участки не может являться препятствием для регистрации права нового землепользователя и для прекращения прав предыдущего (постановление ФАС Московского округа от 29 января 2008 г. № КГ-А41/14551-07 по делу № А41-К2-3592/07).приватизация земли
В случаях, если исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка вступает в коллизию с правом владельца права постоянного (бессрочного) пользования таким участком, суды делают выбор в пользу собственника здания: ФАС Московского округа, рассматривая заявление ЗАО «Феррум» о ризнании незаконным отказа Администрации Щелковского муници-ального района Московской области в предоставлении в собственность участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, указал, что поскольку на спорном земельном участке находятся здания, одно из которых принадлежит нескольким собственникам, а право собственности на другое зарегистрировано за третьим лицом - ООО «Авиатранспроцесс», то предоставление в собственность ЗАО «Феррум» данного земельного участка возможно лишь с учетом прав и законных интересов данных лиц, а обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением. Ссылка заявителя на то, что наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, не влияет на возникновение у землепользователя права на приобретение участка в собственность, поскольку такое право возникает из наличия титула постоянного (бессрочного) пользования, во внимание принята не была (постановление ФАС Московского округа от 9 июля 2008 г. № КГ-А41/'5879-08 по делу № А41-К2-16569/07).
Чтобы исключить возможность различных решений обозначенной проблемы, предлагается дополнить положения ст. 45 ЗК РФ еще одним основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно - в случае перехода к другому лицу права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) прежнего собственника недвижимости на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, прекращается.
Предлагаемое изменение законодательства позволит однозначно установить приоритет исключительного права собственника здания на приобретение права собственности на земельный участок над правом обладателя права постоянного (бессрочного) пользования на переоформление такого права на права собственности или аренды в случае, когда данные права вступают в противоречие друг с другом.приватизация земли
Таким образом, могут быть сделаны следующие выводы:
Исключительное право на приватизацию земельных участков, при надлежащее собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 36 ЗК РФ), имеет приоритет перед исключительным правом землепользователя на переоформление в собственность права постоянного (бессрочного) пользования тем же земельным участком (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).приватизация земли
- В случае наличия на переоформляемом из постоянного (бессрочного) пользования в собственность земельном участке зданий, принадлежащих на праве собственности иным лицам, такой участок может быть переоформлен в собственность лишь в части, которая не занята указанными зданиями, строениями, сооружениями и не является необходимой для их использования.
- Право постоянного (бессрочного) пользования становится самостоятельным основанием приобретения исключительного права на приватизацию в случаях, когда приобретаемый земельный участок свободен от объектов недвижимости, либо нахождение на нем построек не порождает у их владельца исключительного права на выкуп земли (самовольные постройки; объекты незавершенного строительства; некапитальные объекты, не являющиеся недвижимостью).
В таблице 3 представлен краткий обзор судебной практики по иным вопросам, возникающим при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.
Таблица 3
Вопросыпереоформленияправапостоянного (бессрочного) пользованияназемельныеучасткивсудебнойпрактике
Вопрос
Переоформление части находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка не влечет утрату прав на оставшуюся не переоформленной часть
Судебнаяпрактика
1. ОАО «Тутаевский моторный завод» (далее - ОАО «ТМЗ») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительными постановления главы администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области об утверждении акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
В 1993 году истцом было получено свидетельство на право пользования землей на промпло-щадку и другие территории площадью 262,28 га. В 2003 году по заявлению истца администрация переоформила в аренду из общей площади пять земельных участков.приватизация земли
В 2006 году администрацией был утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения строительства завода по производству металлоконструкций компании «Астрой Билдингс» на земельном участке, вошедшем в площадь, на которую ранее было выдано свидетельство ОАО «ТМЗ», но который не вошел в часть площади, переоформленной ОАО «ТМЗ» в аренду. Признавая недействительным постановление главы администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области об утверждении акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, суд указал на то, что ОАО «ТМЗ» не обращалось в Администрацию с заявлением об отказе от права на земельный участок оставшейся по свидетельству площадью и, следовательно, основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у администрации отсутствовали. Заявления ОАО «ТМЗ» о передаче в аренду пяти земельных участков не содержат волеизъявления землепользователя относительно других земельных участков, предоставленных ему в постоянное (бессрочное) пользование. Довод администрации о том, что если на один делимый земельный участок выдано одно свидетельство, право на получение земельного участка в аренду либо в собственность может быть реализовано однократно, не основан на нормах действующего законодательства (постановлениеФАСВолго-Вятскогоокругаот 13 августа 2008 г. поделу№А82-15285/2006-29)приватизация земли
2. ОАО «Саяны» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Абакана об изъятии из бессрочного пользования ОАО «Саяны» земельного участка площадью 18638,6 кв. м в части изъятия в распоряжение местных органов власти нераспределенного остатка площадью 7670,5 кв. м. По мнению судов первой и апелляционной инстанций, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком последовало в результате его переоформления, а ОАО «Саяны» выразило волю на получение в аренду земельного участка согласно его раздела, поскольку никаких заявлений относительно судьбы земли, не вошедшей в границы вновь образованных в результате межевания земельных участков, в том числе и о намерении сохранить за собой право постоянного (бессрочного) пользования данным участком, не делало.приватизация земли
Однако суд кассационной инстанции не согласился с этими доводами, так как отсутствие заявления о намерении сохранить за собой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не означает отказ лица от прав на него (постановлениеФАСВосточно-Сибирскогоокругаот 8 августа 2005 г. поделу№А74-3171/04-Ф02-Зб81/ 05-С1)
Вопрос:
Правило абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ о том, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования, не предоставляет права на переоформление участка большей площади, чем это указано в правоустанавливающих документах на право постоянного (бессрочного) пользования
Судебная практика:
1. Сельскохозяйственный кооператив «АГРО» обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Дзержинска Нижегородской области по вопросу продажи заявителю в порядке переоформления в собственность фактически занимаемого им земельного участка площадью 1,1498 га. Требования заявителя были мотивированы тем, что в 1993 году ему в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,7 га, однако при условии фактического использования участка большей площади у заявителя возникло право по переоформлению в собственность земельного участка площадью свыше 0,7 га (а именно 1,1498 га) на основании ст. 36 ЗК РФ, согласно которой «местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования». Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что при отсутствии документов, подтверждающих предоставление земельного участка большей площади (1,1498 га), правовых оснований для приобретения земельного участка в собственность большей площади не имеется. Из содержания ст. 36 ЗК РФ следует, что понятие «фактически используемая площадь» принимается во внимание при уточнении границ и размеров земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения. В спорных правоотношениях такие обстоятельства отсутствуют (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 икхпя 2007 г. по делу № А43-2739/2007-38-87)приватизация земли
2. Яранское райпо обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании недействительным распоряжения главы Иранского района Кировской области об утверждении проекта границ земельного участка, ссылаясь па то, что указанным распоряжением был неправомерно изъят земельный участок площадью 76 кв. м. В 1994 году Яранскому горпо был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 5864 кв. м и было выда ного (бессрочного) пользования с приложением чертежа границ участка, однако границы земельного участка в натуре с указанием геодезических координат не устанавливались. В 2003 году в ходе процедуры рассмотрения заявления Яранского райпо о приобретении в собственность указанного земельного участка распоряжением главы Яранского района были путем разделения ранее сформированного при инвентаризации земельного участка площадью 6295 кв. м сформированы три самостоятельных земельных участка площадью 5864 кв. м, 76 кв.м и 355 кв. м соответственно. Участок площадью 5864 кв. м определен администрацией как подлежащий выкупу заявителем. Суд отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что правоустанавливающие документы Яранского райпо на земельный участок большей площади, чем 5864 кв. м., отсутствуют. Факт изъятия у Яранского райпо земельного участка площадью 76 кв. м в результате утверждения границ земельного участка и предоставления участка указанного размера в других границах не доказан, поскольку на момент закрепления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за правопредшественником заявителя границы земельного участка в натуре с указанием геодезических координат не были определены, а размеры земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования и передаваемого в собственность заявителя, одинаковы (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2004 г. по делу №А28-22б2/2004-54/8)приватизация земли
Вопрос:
Неиспользование земельного участка и неуплата земельного налога не являются основанием для внесудебного изъятия земельного участка
Судебная практика:
ОАО «Востокэнергомонтаж» обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением к администрации муниципального района «Оловяннинский район» Читинской области о признании недействительным распоряжения о разделении земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО «огк-з».
В 1992 году Харанорскому монтажному управлению треста «Востокэнергомонтаж» выдано свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей площадью 12 га. Согласно плану приватизации Харанорское монтажное управление треста «Востокэнергомонтаж» преобразовано в ОАО «Востокэнергомонтаж», которому перешли принадлежащие управлению здания, сооружения, а также земельный участок площадью 12 га, предоставленный в бессрочное (постоянное) пользование управления, что подтверждается приложениями к плану приватизации № 1, № 6. В 2007 году распоряжением администрации данный земельный участок был разделен на два земельных участка: земельный участок площадью 9,6 га, для размещения укру] тигельных сборочпо-монтажпых площадок ОАО «ОГК-3»; и земельный участок площадью 2,2 га. Суд признал данное распоряжение не соответствующим требованиям ЗКРФ и нарушающим права и законные интересы заявителя, так как основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования землей может служить только отказ землепользователя либо решение суда. Неиспользование земельного участка и неуплата земельного налога, на что ссылается администрация, не являются основанием /утя внесудебного изъятия земельного участка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 4марта 2008 г. М'А~'8-4509/ 0 7-С2-2 7/186-Ф02-622/08, А 78-4509/07-С2 -2 7/ 186-Ф02-812/08)приватизация земли
Вопрос:
Ликвидация юридического лица, которому было предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования, не предоставляет администрации права свободно распоряжаться таким участком при условии, что такое право до ликвидации данного землепользователя перешло в порядке ст. 35 ЗК РФ к иным лицам
Судебная практика:
ООО «СТП» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к администрации города Иркутска о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка ООО «ЖелДорЭкспедиция-И» в аренду. В 1954-1955 гг. в бессрочное пользование Иркутскому заводу тяжелого машиностроения для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации был передан земельный участок. Объекты недвижимости, находившиеся на дампом земельном участке, были выкуплены в процессе приватизации Иркутского завода тяжелого машиностроения открытым акционерным обществом (ОАО) «Иркутский завод тяжелого машиностроения», а впоследствии часть из них продана ООО «Завод тяжелого машиностроения», а впоследствии приобретена ООО «СТП». Суд признал постановление о предоставлении в аренду ООО «ЖелДорЭкспедицпя-И» части земельного участка, ранее предоставленного ОАО «Иркутский завод тяжелого машиностроения», недействительным, При этом не были учтены доводы администрации о том, что ОАО «Иркутский завод тяжелого машиностроения» (правопреемник завода им. В.В. Куйбышева) было ликвидировано, в связи с чем не требовалось прекращения нрава постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, так как исключение завода из государственного реестра юридических лиц состоялось тогда, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком уже перешло к ООО «Завод тяжелого машиностроения», а затем к ООО «СТП» по сделкам купли-продажи зданий (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2005 г. по делу №А19-4029/04-27-39-Ф02-2182/05-С1)приватизация земли