Также нередка ситуация, при которой наличие зареги­стрированного в ЕГРП права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прежнего собственника объектов недвижимости на таком земельном участке стано­вится препятствием для оформления права собственности на участок за новым собственником даже в случае, если юриди­ческое лицо - обладатель права постоянного (бессрочного) пользования было ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. приватизация земли

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Мо­сковской области было отказано в государственной регистрации права собственности ОАО «Газпром Нефть» на выкупленные в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ земельные участки под АЗС на основании того.приватизация земли

что на эти земельные участки уже зарегистрировано право постоянно­го (бессрочного) пользования ООО «Натиск», которое, являясь право­обладателем, в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права не обращалось.приватизация земли 

Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным в силе постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа данное реше­ние регистрирующего органа было признано незаконным, при этом суд указал, что в соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в по­рядке правопреемства к другим лицам, поэтому отсутствие заявления ликвидированного юридического лица о государственной регистрации прекращения его права на земельные участки не может являться пре­пятствием для регистрации права нового землепользователя и для пре­кращения прав предыдущего (постановление ФАС Московского округа от 29 января 2008 г. № КГ-А41/14551-07 по делу № А41-К2-3592/07).приватизация земли 

В случаях, если исключительное право собственника зда­ния на приватизацию земельного участка вступает в колли­зию с правом владельца права постоянного (бессрочного) пользования таким участком, суды делают выбор в пользу собственника здания: ФАС Московского округа, рассматривая заявление ЗАО «Феррум» о ризнании незаконным отказа Администрации Щелковского муници-ального района Московской области в предоставлении в собствен­ность участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бес­срочного) пользования, указал, что поскольку на спорном земельном участке находятся здания, одно из которых принадлежит нескольким собственникам, а право собственности на другое зарегистрировано за третьим лицом - ООО «Авиатранспроцесс», то предоставление в собственность ЗАО «Феррум» данного земельного участка возможно лишь с учетом прав и законных интересов данных лиц, а обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением. Ссылка заявителя на то, что наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, не влияет на возникно­вение у землепользователя права на приобретение участка в собствен­ность, поскольку такое право возникает из наличия титула постоянного (бессрочного) пользования, во внимание принята не была (постанов­ление ФАС Московского округа от 9 июля 2008 г. № КГ-А41/'5879-08 по делу № А41-К2-16569/07).

Чтобы исключить возможность различных решений обо­значенной проблемы, предлагается дополнить положения ст. 45 ЗК РФ еще одним основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно - в случае перехода к другому лицу права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участ­ке, принадлежащем собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) прежнего собственника недвижимости на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, прекращается.

Предлагаемое изменение законодательства позволит однозначно установить приоритет исключительного права собственника здания на приобретение права собственности на земельный участок над правом обладателя права постоян­ного (бессрочного) пользования на переоформление тако­го права на права собственности или аренды в случае, когда данные права вступают в противоречие друг с другом.приватизация земли 

Таким образом, могут быть сделаны следующие выводы:

Исключительное право на приватизацию земельных участков, при надлежащее собственникам расположенных на таких земельных участ­ках зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 36 ЗК РФ), имеет приоритет перед исключительным правом землепользователя на переоформле­ние в собственность права постоянного (бессрочного) пользования тем же земельным участком (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).приватизация земли 

• В случае наличия на переоформляемом из постоянного (бессрочно­го) пользования в собственность земельном участке зданий, принад­лежащих на праве собственности иным лицам, такой участок может быть переоформлен в собственность лишь в части, которая не занята указанными зданиями, строениями, сооружениями и не является не­обходимой для их использования.
• Право постоянного (бессрочного) пользования становится самосто­ятельным основанием приобретения исключительного права на при­ватизацию в случаях, когда приобретаемый земельный участок сво­боден от объектов недвижимости, либо нахождение на нем построек не порождает у их владельца исключительного права на выкуп земли (самовольные постройки; объекты незавершенного строительства; не­капитальные объекты, не являющиеся недвижимостью).

В таблице 3 представлен краткий обзор судебной практики по иным вопросам, возникающим при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

Таблица 3

  Вопросыпереоформленияправапостоянного (бессрочного) пользованияназемельныеучасткивсудебнойпрактике

  Вопрос

Переоформление части находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка не влечет утрату прав на оставшуюся не переоформленной часть

  Судебнаяпрактика

1. ОАО «Тутаевский моторный завод» (далее - ОАО «ТМЗ») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительными постановления главы администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области об утверждении акта выбора земельного участка и предвари­тельном согласовании места размещения объекта.

В 1993 году истцом было получено свидетель­ство на право пользования землей на промпло-щадку и другие территории площадью 262,28 га. В 2003 году по заявлению истца администрация переоформила в аренду из общей площади пять земельных участков.приватизация земли 

В 2006 году администрацией был утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения строительства завода по производству металлоконструкций компании «Астрой Билдингс» на земельном участке, вошедшем в площадь, на которую ранее было выдано свидетельство ОАО «ТМЗ», но который не вошел в часть площади, переоформ­ленной ОАО «ТМЗ» в аренду. Признавая недействительным постановление главы администрации Тутаевского муниципаль­ного района Ярославской области об утвержде­нии акта выбора земельного участка и предва­рительном согласовании места размещения объекта, суд указал на то, что ОАО «ТМЗ» не обращалось в Администрацию с заявлением об отказе от права на земельный участок остав­шейся по свидетельству площадью и, следова­тельно, основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у администрации отсутствовали. Заявления ОАО «ТМЗ» о передаче в аренду пяти земельных участков не содержат волеизъявле­ния землепользователя относительно других земельных участков, предоставленных ему в постоянное (бессрочное) пользование. Довод администрации о том, что если на один делимый земельный участок выдано одно свидетельство, право на получение земельного участка в аренду либо в собственность может быть реализовано однократно, не основан на нормах действующего законодательства (постановлениеФАСВолго-Вятскогоокругаот 13 августа 2008 г. поделу№А82-15285/2006-29)приватизация земли

2. ОАО «Саяны» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании недействительным постановления администра­ции города Абакана об изъятии из бессрочного пользования ОАО «Саяны» земельного участка площадью 18638,6 кв. м в части изъятия в распоряжение местных органов власти нерас­пределенного остатка площадью 7670,5 кв. м. По мнению судов первой и апелляционной инстанций, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком последовало в результате его переоформле­ния, а ОАО «Саяны» выразило волю на получе­ние в аренду земельного участка согласно его раздела, поскольку никаких заявлений относи­тельно судьбы земли, не вошедшей в границы вновь образованных в результате межевания земельных участков, в том числе и о намерении сохранить за собой право постоянного (бес­срочного) пользования данным участком, не делало.приватизация земли 

Однако суд кассационной инстанции не согласился с этими доводами, так как отсут­ствие заявления о намерении сохранить за собой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не означает отказ лица от прав на него (постановлениеФАСВосточно-Сибирскогоокругаот 8 августа 2005 г. поделу№А74-3171/04-Ф02-Зб81/ 05-С1)

Вопрос:

Правило абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ о том, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактиче­ского землепользо­вания, не предо­ставляет права на переоформление участка большей площади, чем это указано в право­устанавливающих документах на право постоянного (бессрочного) пользования

Судебная практика:

1. Сельскохозяйственный кооператив «АГРО» обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Дзержинска Нижегородской области по вопросу продажи заявителю в порядке переоформления в собст­венность фактически занимаемого им земельно­го участка площадью 1,1498 га. Требования заявителя были мотивированы тем, что в 1993 году ему в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,7 га, однако при условии фактического использова­ния участка большей площади у заявителя возникло право по переоформлению в собствен­ность земельного участка площадью свыше 0,7 га (а именно 1,1498 га) на основании ст. 36 ЗК РФ, согласно которой «местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования». Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что при отсут­ствии документов, подтверждающих предостав­ление земельного участка большей площади (1,1498 га), правовых оснований для приобрете­ния земельного участка в собственность большей площади не имеется. Из содержания ст. 36 ЗК РФ следует, что понятие «фактически используемая площадь» принимается во внима­ние при уточнении границ и размеров земель­ного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения. В спорных правоотноше­ниях такие обстоятельства отсутствуют (поста­новление ФАС Волго-Вятского округа от 16 икхпя 2007 г. по делу № А43-2739/2007-38-87)приватизация земли 

2. Яранское райпо обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о призна­нии недействительным распоряжения главы Иранского района Кировской области об утверждении проекта границ земельного участка, ссылаясь па то, что указанным распоря­жением был неправомерно изъят земельный участок площадью 76 кв. м. В 1994 году Яранскому горпо был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользова­ния земельный участок площадью 5864 кв. м и было выда ного (бессрочного) пользования с приложением чертежа границ участка, однако границы земельного участка в натуре с указанием геодезических координат не устанавливались. В 2003 году в ходе процедуры рассмотрения заявления Яранского райпо о приобретении в собственность указанного земельного участка распоряжением главы Яранского района были путем разделения ранее сформированного при инвентаризации земельного участка площадью 6295 кв. м сформированы три самостоятельных земельных участка площадью 5864 кв. м, 76 кв.м и 355 кв. м соответственно. Участок площадью 5864 кв. м определен администрацией как подлежащий выкупу заявителем. Суд отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что правоустанавливающие документы Яранского райпо на земельный участок большей площади, чем 5864 кв. м., отсутствуют. Факт изъятия у Яранского райпо земельного участка площадью 76 кв. м в резуль­тате утверждения границ земельного участка и предоставления участка указанного размера в других границах не доказан, поскольку на момент закрепления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за правопредшественником заявителя границы земельного участка в натуре с указанием геодезических координат не были определены, а размеры земельного участка, предоставленно­го на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания и передаваемого в собственность заявите­ля, одинаковы (постановление ФАС Волго-Вятс­кого округа от 30 июня 2004 г. по делу №А28-22б2/2004-54/8)приватизация земли 

 Вопрос:

Неиспользование земельного участка и неуплата земельного налога не являются основанием для внесудебного изъятия земельного участка

Судебная практика:

ОАО «Востокэнергомонтаж» обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявле­нием к администрации муниципального района «Оловяннинский район» Читинской области о признании недействительным распоряжения о разделении земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО «огк-з».

В 1992 году Харанорскому монтажному управ­лению треста «Востокэнергомонтаж» выдано свидетельство на право бессрочного (постоян­ного) пользования землей площадью 12 га. Согласно плану приватизации Харанорское монтажное управление треста «Востокэнерго­монтаж» преобразовано в ОАО «Востокэнерго­монтаж», которому перешли принадлежащие управлению здания, сооружения, а также земельный участок площадью 12 га, предостав­ленный в бессрочное (постоянное) пользова­ние управления, что подтверждается приложе­ниями к плану приватизации № 1, № 6. В 2007 году распоряжением администрации данный земельный участок был разделен на два земельных участка: земельный участок площа­дью 9,6 га, для размещения укру] тигельных сборочпо-монтажпых площадок ОАО «ОГК-3»; и земельный участок площадью 2,2 га. Суд признал данное распоряжение не соответ­ствующим требованиям ЗКРФ и нарушающим права и законные интересы заявителя, так как основанием для прекращения права постоянно­го (бессрочного) пользования землей может служить только отказ землепользователя либо решение суда. Неиспользование земельного участка и неуплата земельного налога, на что ссылается администрация, не являются основа­нием /утя внесудебного изъятия земельного участка (постановление ФАС Восточно-Сибир­ского округа от 4марта 2008 г. М'А~'8-4509/ 0 7-С2-2 7/186-Ф02-622/08, А 78-4509/07-С2 -2 7/ 186-Ф02-812/08)приватизация земли 

Вопрос:

Ликвидация юридического лица, которому было предоставле­но право постоян­ного (бессрочно­го) пользования, не предоставляет администрации права свободно распоряжаться таким участком при условии, что такое право до лик­видации данного землепользователя перешло в порядке ст. 35 ЗК РФ к иным лицам

Судебная практика:

ООО «СТП» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к администра­ции города Иркутска о признании недействи­тельным постановления о предоставлении земельного участка ООО «ЖелДорЭкспедиция-И» в аренду. В 1954-1955 гг. в бессрочное пользование Иркутскому заводу тяжелого машиностроения для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации был передан земельный участок. Объекты недвижимости, находившиеся на дампом земельном участке, были выкуплены в процессе приватизации Иркутского завода тяжелого машиностроения открытым акционерным обществом (ОАО) «Иркутский завод тяжелого машиностроения», а впоследствии часть из них продана ООО «Завод тяжелого машиностро­ения», а впоследствии приобретена ООО «СТП». Суд признал постановление о предоставлении в аренду ООО «ЖелДорЭкспедицпя-И» части земельного участка, ранее предоставленного ОАО «Иркутский завод тяжелого машинострое­ния», недействительным, При этом не были учтены доводы администрации о том, что ОАО «Иркутский завод тяжелого машиностроения» (правопреемник завода им. В.В. Куйбышева) было ликвидировано, в связи с чем не требова­лось прекращения нрава постоянного (бессроч­ного) пользования земельным участком, так как исключение завода из государственного реестра юридических лиц состоялось тогда, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком уже перешло к ООО «Завод тяжелого машиностроения», а затем к ООО «СТП» по сделкам купли-продажи зданий (постановление ФАС Восточно-Сибир­ского округа от 18 мая 2005 г. по делу №А19-4029/04-27-39-Ф02-2182/05-С1)приватизация земли

О компании