РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 4

1.2 Приобретение права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства

Проблема: Возможность распространения действия п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на всех собственников объектов незавер­шенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участ­ках, относящихся к государственной или муниципаль­ной собственности, либо только на тех собственников, которые приобрели незавершенные строительством объекты в порядке приватизации (приватизация земельных участков)

Рекомендации:

Собственникам объектов незавершенного строитель ства, право на которые возникло по отличным от при­ватизации основаниям, желающим доказать наличие исключительного права на приобретение земли в собственность

Исключительное право на приватизацию земельного участка собственниками объектов недвижимого имущества установлено одновременно двумя правовыми нормами -ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»:

 

ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества»

Земельный кодекс Российской Федерации

Статья 28

1. Приватизация зданий, строе­ний и сооружений, а также объектов, строительство кото­рых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осу­ществляется одновременно с от­чуждением лицу, приобретающе­му такое имущество, земельных участков, занимаемых таким иму­ществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным за­коном. <...>

Статья 36

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, рас­положенные на земельных участках, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

3. Собственники объектов не­движимости, не являющихся самовольными постройками

и расположенных на земельных участках, относящихся к государ­ственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земель­ные участки, если иное не преду­смотрено федеральным законом.

Если иное не установлено феде­ральными законами, исключитель­ное право на приватизацию зе­мельных участков или приобрете­ние права аренды земельных участ­ков имеют граждане и юридиче­ские лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указан­ное право осуществляется гражда­нами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Если считать, что незавершенные строительством объ­екты - это не самостоятельная разновидность недвижимого имущества наряду со «зданиями», «строениями» и сооруже­ниями, а полностью охватываются данными понятиями, то проблемы приватизации земли под «незавершенкой» не су­ществовало бы вовсе.

Однако в основе судебной практики лежит представление о том, что объекты незавершенного строительства «здания­ми, строениями, сооружениями» не являются. (приватизация земельных участков)

  • ВАС РФ указал, что лицо не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, поскольку объект, принадлежащий ему, не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект неза­вершенного строительства (определение ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. № 4917/08 по делу № А32-10284/2007-36/284).
  • Наличие зарегистрированного права собственности на объект неза­вершенного строительства не влечет возникновения у лица предусмо­тренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка (определение ВАС РФ от 16 ноя­бря Р007 г. №- 15392/07 по делу № А21-3058/2006).
  • В определении ВАС РФ указано, что так как истцом не был возведен объект, для строительства которого предоставлялся земельный уча­сток, то факт регистрации не завершенного строительством объекта в качестве объекта недвижимого имущества не может быть признан основанием приобретения земельного участка в собственность заяви­телем в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (определение ВАС РФ от 11 июля 2008 г. №. 8121/08 по делу № А41-К1-1505/07).

Но даже это не является безусловным препятствием для приватизации земельных участков под объектами незавер­шенного строительства, так как право приобрести в собст­венность земельные участки предоставлено собственникам любых не являющихся самовольными постройками объектов недвижимости пунктом 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества». (приватизация земельных участков)

Проблема. Возможность распространения действия п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на всех собственников объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо только на тех собственников, которые приобрели незавершенные строительством объекты в порядке приватизации

Сформировавшаяся в настоящее время правовая позиция Президиума ВАС] РФ по данному вопросу основана на том, ЧТО:

  • объекты незавершенного строительства не являются зданиями, строениями, сооружениями, и поэтому привати­зация земельных участков под ними в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ невозможна;
  • исключительное право на приобретение в собствен­ность земельных участков согласно п. 3 ст. 28 ФЗ «О привати­зации государственного и муниципального имущества» име­ют только те собственники объектов недвижимости, которые приобрели их в результате приватизации.

Президиум ВАС РФ отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства.

В постановлении по делу Президиум ВАС РФ сделал два важных вы­вода:

1) применение предусмотренного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строитель­ства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случа­ям относится приватизация объектов незавершенного строительства (в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества») и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (в силу положений п. 2 а. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»;

2) во всех иных случаях, когда такая возможность прямо не указана в законе, земельные участки под объектами незавершенного строи­тельства выкупу в порядке пункта 1 ст. 36 ЗК РФ не подлежат, так как это нарушило бы баланс публичных и частных интересов при возведе­нии объектов капитального строительства.

По мнению ВАС РФ, если земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства,TM его выкуп до завершения строитель­ства и ввода объекта в эксплуатацию явился бы нарушением правового режим земель в период строительства, в частности, исключал бы воз­можность применения положений, предусматривающих возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также учет особенностей определения ставок арендной платы и уста­новление в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. (приватизация земельных участков)

В качестве примера таких положений были приведены:

- норма ст. 42 ЗК РФ, которой предусмотрена обязанность лиц, ко­торым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором;

- норма пункта 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которой основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет (постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. №8985/08).

Исходя из положений п. 5.1 постановления Пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 г. № 17 «0 применении Арбитражного процессуального ко­декса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» следует признать, что данное постановление Президиума ВАС, принятое по ре­зультатам рассмотрения конкретного дела в порядке надзора, фактиче­ски будет иметь для арбитражных судов общеобязательный характер.  (приватизация земельных участков)

Таким образом,

Исключительное право на приобретение земельных участков одно­значно признается судебной практикой за теми собственниками неза­вершенных строительством объектов, которые приобрели их в порядке приватизации (на основании п. 3 ст. 28 ФЗ «0 приватизации государ­ственного и муниципального имущества»), а также за лицами, обладаю­щими помимо права собственности на незавершенный строительством объект и правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под таким объектом (на основании п. 2 ст. 3 ФЗ «0 введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Наличие исключительного права на приватизацию земельных участ­ков у лиц, приобретших право собственности на объекты незавершен­ного строительства по иным (отличным от приватизации) основаниям, судебная практика отрицает. (приватизация земельных участков)

РЕКОМЕНДАЦИИ

собственникам объектов незавершенного строительства, право на которые возникло по отличным от приватизации основаниям, желающим доказать наличие исключительного права на приобретение земли в собственность:

1. Доказать, что в контексте ст. 36 ЗК РФ объекты незавер­шенного строительства охватываются понятиями «зда­ния», «строения», «сооружения».

Рекомендуем использовать следующие аргументы. 1.1. Практика арбитражных судов:

ВАС РФ оставил в силе постановление ФАС Поволжского округа,руководствуясь следующим. Установив, что расположенный на зе­мельном участке объект незавершенного строительства является не движимым имуществом, суд указал, что вопросы предоставления зе­мельного участка под названным объектом регулируются ст. 36 ЗК РФ (определение ВАС РФ от 27 июня 2008 г. № 8153/08 по делу № А55-14711/2007). (приватизация земельных участков)

1.2. Рекомендации Научно-консультативного сове­та при ФАС Уральского округа:

Собственник объекта незавершенного строительства, зарегистри­ровавший свое право в порядке, установленном для государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, не имеется осно­ваний для ограничительного толкования п. 1 ст. 36 ЗК РФ и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям зда­ния, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер (Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, утверждены протоколом от 11 ноября 2005 г. №4) (приватизация земельных участков)

1.3. Анализ норм действующего законодательства:

  • В общей норме ЗК РФ, устанавливающей основания для приобретения исключительного права на приватизацию зе­мельных участков (п. 1 ст. 36), термин «объект незавершен­ного строительства» вообще не употребляется, хотя в ряде случаев возможность приватизации земли под объектами незавершенного строительства является бесспорной (напри­мер, под приватизированными объектами незавершенного строительства). В иных статьях Земельного кодекса незавер­шенные строительством объекты однозначно рассматрива­ются как входящие в общее понятие зданий, строений, соо­ружений. Так, ст. 35 ЗК РФ устанавливает правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, соо­ружение, находящиеся на чужом земельном участке, к друго­му лицу, последнее приобретает право на использование со­ответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом отчуждение здания, строения, соору­жения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Су­дебная практика распространяет действие данной нормы и на случаи отчуждения объектов незавершенного строитель­ства, подтверждением чему служат многочисленные приме­ры. (приватизация земельных участков)
  • В пункте 2 ст. 271 ГК РФ, который служит основанием для перехода прав на земельный участок одновременно с переходом права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, говорится именно об объектах не­движимости, а не только о зданиях, строениях и сооруже­ниях.
  • Термины «здания», «строения», «сооружения» исполь­зуются в ст. 62 и 76 ЗК РФ, определяющих процедуру возме­щения убытков землепользователю (указано на возможность сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооруже­ний), а также в ст. 63, устанавливающей гарантии прав зем­лепользователей при изъятии земельных участков для госу­дарственных или муниципальных нужд в виде возмещения стоимости зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках. Ограничительное толкова­ние термина «здание, строение, сооружение» (т.е. как только завершенных строительством объектов недвижимости) при­водит к абсурдному выводу о том, что невозможно снести самовольно возведенный объект недвижимости до тех пор, пока он не введен в эксплуатацию, а также о том, что право на возмещение стоимости при изъятии участка имеет только собственник законченного строительством объекта.

1 Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 6 июня 2008 г. по делу № А28-9532/2007-289/22, ФАС Московского округа от 13 ноября 2006 г. по делу № КГ-А40/10937-06, от 24 апреля 2006 г. по делу № КА-А41/3058-06-П-04, ФАС Поволжского округа от 12 декабря 2007 г. по делу №А55-144/2007, от 15 ноября 2007 г. по делу № А65-19345/06, ФАС Северо-Западного окру­га от 10 ноября 2006 г. по делу № А42-12811 /2005, от 16 мая 2007 г. по делу № Ф08-2651 /2007-1094А, ФАС Уральского округа от 16 мая 2006 г. по делу № Ф09-1474/06-С6, ФАС Центрального округа от 26 января 2006 г. по делу № А09-2956/05-9, от 22-29 июля 2005 г. по делу № А23-942/04Г-7-24.

2. Доказать, что п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества» распростра­няется на всех собственников объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными построй­ками

Рекомендуем использовать следующие аргументы.

2.1. Анализ норм действующего законодательства:

  • Положения п. 1 ст. 28 ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества» устанавливают правило только об одновременности приватизации объек­тов недвижимости вместе с земельными участками; положе­ния же п. 3 ст. 28 указанного Закона прямо предусматривают возможность приватизации земельного участка лицом, уже являющимся собственником объекта недвижимости.
  • Сфера действия норм ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества» не ограничена лишь земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, приобретенные исключительно в результа­те приватизации государственного и муниципального иму­щества. Так, в статье 3 указанного Закона установлено, что его действие не распространяется на отношения, возникающие при приватизации земли, за исключением земельных участ­ков, на которых расположены объекты недвижимости. Дан­ная норма не содержит прямого указания на то, что такой объект должен быть непременно отчужден из государствен­ной или муниципальной собственности. Земельное и граж­данское законодательство России признают земельный уча­сток и расположенные на нем здания, строения, сооружения самостоятельными вещами, поэтому выкуп находящегося в государственной или муниципальной собственности земель­ного участка, осуществляемый собственником здания, строе­ния, сооружения, - это частный случай приватизации госу­дарственного (муниципального) имущества, возможность которой не зависит от основания, по которому собственник приобрел здание, строение, сооружение (в результате прива­тизации, у частного лица по гражданско-правовой сделке, в силу факта создания «для себя» и т.д.). (приватизация земельных участков)

2.2. Рекомендации Научно-консультативного сове­та при ФАС Уральского округа:

...из положений ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и му­ниципального имущества» следует, что приватизация земельных участков, занимаемых приватизированными объектами незавершен­ного строительства, закону не противоречит и указанная норма не может рассматриваться как единственное основание приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства, исключающее возможность такой приватизации в иных случаях, не урегулированных этим Законом. Оснований для выводов о зависи­мости наличия права на приватизацию земельного участка под объ­ектом незавершенного строительства (недвижимым имуществом) от основания приобретения прав на такой объект (приватизация государственного (муниципального) имущества, приобретение по сделке, создание для себя или иное) не имеется. Ограничение воз­можности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) (Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, утверждены протоколом от 11 ноября 2005 г. №4) (приватизация земельных участков)

2.3- Позиция Департамента имущественных и зе­мельных отношений Минэкономразвития России:

...по мнению Департамента, действующим законодательством пред­усмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства. При этом Департамент сослался на определение недви­жимости, содержащееся в Гражданском кодексе РФ, п. 16 постановле­ния Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 и п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «0 приватизации государствен­ного и муниципального имущества» собственники объектов недвижи­мости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муници­пальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом (письмо Минэкономразвития России от 2 июня 2008 г. № Д08-1593). (приватизация земельных участков)

2.4. Практика арбитражных судов:

  • постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2009 г. № Ф08-7377/2008 по делу № А20-535/2008. Вывод о том, что зарегистрировавший свое право собствен­ник объекта незавершенного строительства на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ приобретает право собственности на земель­ный участок в порядке, указанном в данной норме, аргумен­тирован ссылками на нормы ст. 130 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О при­ватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним»;
  • постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 де­кабря 2008 г. № ФОЗ-5502/2008 по делу № А51-10657/20074-444 и от 27 февраля 2009 г. № Ф03-588/2009 по делу № А51-3561/2008, где аналогичная аргументация дополнена ссылками на разъяснения, содержащиеся в п. 5 постановле­ния Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законода­тельства».

2.5. Аргументация решений арбитражных судов в пользу возможности выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства:

  • ФАС Поволжского округа указал, что незавершенным строительством объектом может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктив­ные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В со­ответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Поэтому вышеуказанные нормы материального права обусловливают наличие права на приватизацию земельного участка наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке недвижимое имущество. Так как за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства как на объект недвижимого имущества, то он имеет исключительное право на приватизацию земельного участка (постановления ФАС Поволжского округа от 24 апреля 2008 г. по делу № А55-16774/2007; от 13 мая 2008 г. по делу № А72-8219/07-4/398).(приватизация земельных участков)

Аналогичная позиция высказана ФАС Северо-Кавказского и Восточно-Сибирского округов (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2008 г. № Ф08-2061/2008 г. по делу № А53-17864/ 2007-С2-11; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу от 10 июля 2007 г. № А19-359/07-48-Ф02-4232/07)

  • ФАС Поволжского округа указал, что при рассмотрении дела дан­ной категории суду необходимо установить наличие у обратившегося лица права на приобретение в собственность земельного участка, то есть наличие права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь соз­даваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной реги­страции, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земель­ные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавер­шенного строительства.

Судом первой инстанции учтено, что незавершенный строительством объект не является предметом действующего договора подряда, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2006 г. по делу № А55-6577/2006.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 указано, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «0 государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом дей­ствующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. (приватизация земельных участков)

Поскольку Общество является собственником объекта незавершен­ного строительством, зарегистрированным в установленном законом порядке, то суд кассационной инстанции находит правомерным вы­вод суда первой инстанции, что вопросы предоставления земельного участка под названным объектом регулируются ст. 36 ЗК РФ (поста­новление ФАС Поволжского округа от 7 апреля 2008 г. по делу № А55-14711/2007 - определением ВАС РФ от 27 июня 2008 г. № 8153/08 от­казано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

  • ФАС Дальневосточного округа указал, что собственник объек­та незавершенного строительства, зарегистрировавший свое право в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе приобрести располо­женный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. При наличии зарегистрированного права собственности на объект неза­вершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недви­жимого имущества, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования п. 1 ст. 36 ЗК РФ и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер. Таким образом, заявитель вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (постановление ФАС Дальне­восточного округа от 19 ноября 2007 г. № Ф03-А59/07-1/4876).

МНЕНИЕ АВТОРОВ

При решении вопросов, связанных с передачей земельных участков под объектами недвижимости (в том числе и незавершен­ными строительством) в собственность либо аренду, нельзя ограни­чиваться лишь формально-логическим способом толкования текста правовых норм. В противном случае неточность формулировок, которыми изобилует современное российское законодательство, может привести к тому, что результат правового регулирования зе­мельных и имущественных отношений окажется прямо противопо­ложным тому, которого хотел достичь законодатель. Поэтому при решении практических вопросов правоприменения нельзя упускать из виду ряд ведущих начал, на которых основывается современное гражданское законодательство. (приватизация земельных участков)

Во-первых, это принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Разумеется, за­конодательство России, десятилетиями отрицавшее саму возмож­ность нахождения земли в иной форме собственности, кроме госу­дарственной (публичной), еще очень далеко от того, чтобы считать земельный участок и находящиеся на нем здания, строения, соору­жения единым объектом права (как, например, это имеет место в Германии, где самостоятельным объектом недвижимости призна­ется только земельный участок, а здания, строения и сооружения рассматриваются в качестве его улучшений), и реальной задачей на ближайшее время можно считать лишь максимальное сближение правового режима земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений. (приватизация земельных участков)

Нетрудно заметить, что ст. 36 ЗК РФ, закрепляющая исключи­тельное право на приватизацию (закрепление в аренду) земельного участка за собственником расположенных на нем зданий, строений и сооружений, основана именно на принципе единства судьбы зе­мельного участка и расположенной на нем недвижимости - соб­ственник зданий, строений, сооружений, расположенных на зе­мельном участке (и только он), может стать собственником этого земельного участка. Лишая организацию - собственника незавер­шенного строительством объекта возможности приватизировать за плату земельный участок, мы движемся в направлении, противопо­ложном упомянутому принципу земельного законодательства.

Во-вторых, наличие права собственности на земельный участок является важным условием предпринимательской деятельности, свобода которой закреплена Конституцией Российской Федерации, в связи с чем любое ограничение права на приобретение права соб­ственности на земельный участок лицом - собственником зданий, строений, сооружений может рассматриваться как ограничение со­ответствующего конституционного права. (приватизация земельных участков)

Препятствие для произвольного ограничения прав и свобод со­держится в п. 3 ст. 55 Конституции РФ, установившей, что права и свободы человека и гражданина (а следовательно - и коммерче­ской организации как объединения граждан, объединивших свое имущество в целях получения прибыли) могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обо­роны страны и безопасности государства.

Очевидно, что различия между объектами недвижимости, завер­шенными и не завершенными строительством, не достигают той степени значимости, при которой они могли бы послужить осно­ванием для ограничения права на приобретение земли в собствен­ность.(приватизация земельных участков)

В-третьих, Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что любая дифференциация правового регулирования, приводя­щая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Консти­туции РФ, в том числе вытекающих из принципа равенства (ст. 19, ч. 1 и 2), в силу которых различия допустимы, если они объектив­но оправданны, обоснованны и преследуют конституционно зна­чимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им. Соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, за­прет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящи­мися в одинаковых или сходных ситуациях)1. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ провозглашенный ст. 19 Кон­ституции РФ принцип равенства распространяется не только на не­посредственно признаваемые Конституцией РФ права и свободы, но и на связанные с ними другие права, приобретаемые на основа­нии федерального закона и связанные с реализацией закрепленных Конституцией РФ прав граждан, а потому федеральный законода­тель, внося изменения в регулирование этого права, ограничивая или отменяя его, не может действовать произвольно и допускать от­ступления от конституционного принципа равенства-. (приватизация земельных участков)

Мы полагаем, что ни различия между правовым положением собственников завершенного и не завершенного строительством объекта недвижимого имущества, ни различия в основаниях приоб­ретения права собственности на не завершенный строительством объект указанными свойствами не обладают. Равным образом, в дан­ном случае характер стошдывающихся отношений не может повли­ять на права и интересы каких-либо третьих лиц, что также могло бы послужить основанием для ограничения прав и свобод человека и гражданина по смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ-3.

Обязанности по соблюдению при использовании земельного участка требований правового режима земель, который определяет­ся исходя из их принадлежности к той или иной категории и раз­решенного использования в соответствии с зонированием терри­торий, возлагаются ст. 42 ЗК РФ равным образом и на арендатора, и на собственника земельного участка. При этом, если возможность изъятия земельного участка у арендатора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указан­ных целях в течение трех лет предусмотрена ст. 46 ЗК РФ, то возм< >ж-ность изъятия у собственника земельного участка, предназначенно­го для строительства и не используемого для соответствующей цели в течение трех лет, предусмотрена ст. 284 Гражданского кодекса РФ. (приватизация земельных участков)

Единственным отличием в данном случае будет являться то, что при изъятии участка у собственника ему дополнительно должна быть возмещена стоимость самого изымаемого земельного участка, однако данная проблема может быть разрешена путем установле­ния специальных правил определения цены изымаемого земель­ного участка в случаях, когда такой земельный участок был приоб­ретен из государственной либо муниципальной собственности по льготной цене. Иной же подход означал бы, что вместо того, чтобы дополнительно предусмотреть случаи применения санкций (а изъ­ятие у собственника неиспользуемого участка как раз и является та­кой санкцией) к недобросовестным лицам, ограничиваются права всех добросовестных лиц. (приватизация земельных участков)

 

О компании



← Назад к списку новостей