РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 5

1.3 Самовольная постройка как препятствие для приватизации земельного участка

Исключительное право на приватизацию земельного участка обусловлено наличием у претендента права собст­венности на расположенный на таком земельном участке объект недвижимости. Согласно ст. 222 ГК РФ лицо, осуще­ствившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, тем самым это лицо не имеет и исклю­чительного права на приобретение земельного участка под такой постройкой. Обязанность приобрести в собственность или аренду земельный участок возложена на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными по­стройками и расположенных на земельных участках, относя­щихся к государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципаль­ного имущества»). 

Попытки самовольных застройщиков защитить свои предполагаемые права на земельный участок, занятый само­вольными постройками, отвергаются арбитражными судами с вполне понятной формулировкой -- самовольное строи­тельство не порождает права собственности, а раз нет пра­ва собственности, то нет и прав на земельный участок (см. п. 5 Указателя судебной практики). К такому выводу суд мо­жет прийти и при наличии зарегистрированного права соб­ственности заявителя на самовольно возведенный объект недвижимости в случае, если, например, для строительства такого объекта участок был предоставлен незаконно.

Наиболее распространенными являются случаи, когда спор возникает между лицом, возведшим самовольную по­стройку и лицом, которому такой участок был предоставлен органом власти как участок, свободный от прав других лиц. Это moivt быть как случаи, когда такой участок как свобод­ный, продается с торгов, так и когда участок предоставляется в аренду другому лицу, а также когда участок переоформляет­ся лицом, имеющим на него право постоянного (бессрочно­го) пользования, в аренду или в собственность (см. п. 5 Указа­теля судебной практики).

Однако существуют случаи, когда арбитражные суды счи­тают, что наличие самовольных построек не препятствует выкупу земельного участка.

  • Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая иск ООО «Г.» (истец) о признании недействительным заключенного между СГУ «Российский фонд федерального имущества» и ОАО «М.» догово­ра купли-продажи земельного участка, отказал ООО «Г.» в удовлетво­рении данного требования, так как установил, что возведенная истцом постройка является самовольной, и тем самым доказательств исключи­тельного права истца на приватизацию спорного земельного участка в материалах дела не имеется, а следовательно, и нарушений требований п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ГК РФ при совершении оспариваемой сделки не до­казано. Одновременно судуказал, что ссылка истца на то, что наличие са­мовольной постройки на земельном участке препятствует приватизации этого земельного участка иному лицу, которое является собственником иных строений на таком участке, необоснованна (постановление Сем­надцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-1031/2007-ГК от 16 августа 2007 г. по делу № А50-18495/2006-Г21).
  • ФАС Волго-Вятского округа, рассматривая иск ООО «МАМИ» к администрации г. Саранска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, указал, что отказ администрации в выкупе участка по тому основанию, что на участке располагаются са­мовольные постройки (два пристроя к магазину), правоустанавливаю­щие документы на которые у истца отсутствуют, является незаконным. Судуказал, что у заявителя имеется право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок, а также зарегистрированное в ЕГРП пра­во собственности на здание магазина, для эксплуатации которого и был предоставлен участок, в связи с чем возведение пристроев к зданию магазина не повлекло за собой утраты у ООО «МАМИ» как собственника здания права выкупа земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации этого зда­ния (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 ноября 2005 г. по делу № A39-2221/2005-U3/16).
  • ЗАО «Парапет» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации г. Ир­кутска в предоставлении в собственность за плату земельного участка, на котором расположены административное здание и объект незавер­шенного строительства, принадлежащие заявителю на праве собствен­ности. Отказ администрации был мотивирован тем, что на земельном участке находится подземный гараж площадью 753 кв. м, право собст­венности на который ЗАО «Парапет» не подтвердило, и указанный под­земный гараж является самовольной постройкой. Арбитражный суд Иркутской области, удовлетворяя требования, указал, что ЗАО «Пара­пет», являясь собственником недвижимого имущества, расположенно­го на спорном земельном участке, имеет основания реализовать свое право на выкуп данного земельного участка вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений.

Отменяя данный судебный акт, ФАС Восточно-Сибирского округа ука­зал, что в предмет доказывания по делу должен быть включен вопрос о том, мог ли быть предоставлен обществу в собственность земельный участок запрашиваемой площади, однако суд первой инстанции не обо­сновал в решении вывод о том, что наличие на участке запрашиваемой заявителем площади самовольной постройки не повлияло на размер используемого земельного участка. При этом кассационная инстан­ция указала, что в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает право на использование соответствую­щей части земельного участка, занятой зданием, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ для целей, не указанных в п. 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами от­вода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, гра­достроительной и проектной документацией. При новом рассмотрении суду следует установить, отведен ли обществу земельный участок для эксплуатации под указанные им в соответствующих заявлениях объ­екты недвижимости с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или норм зем­лепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 апреля 2008 г. № А19-13022/07-55-Ф02-1335/08). • ФАС Восточно-Сибирского округа, рассматривая дело по заявлению индивидуального предпринимателя к администрации о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе предоставить ему для выкупа земельный участок по мотиву наличия на участке самовольной пристройки в результате проведения peконструкции магазина без разрешения, признал такой отказ незконным. Суд учел, что к выкупу заявлен участок, находящийся у предпринимателя на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка и отведенный для использования принадлежащего предпринимателю на праве собственности магазина. Здание магазина также было' стрировано в ЕГРП за предпринимателем на праве собственности постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 октября по делу № А74-1121/06-Ф02-5709/06-С1).

  • ФАС Уральского округа, рассматривая заявления ООО «НПО Строй" и индивидуального предпринимателя С. о признании незаконными действий администрации г. Екатеринбурга в виде отказа в продаже земельного участка по мотиву наличия на таком участке самовольных построек, признал такой отказ администрации незаконным. На данном неделимом участке находились как здания, принадлежащие заявителям, так и самовольные строения, собственниками которых заявители не являлись. Поэтому, по мнению администрации, исходя из толкования п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», приватизация спорного земельного участка, на котором находятся самовольные строениия, не допускается. Однако, как указал суд, на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителям, и данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с целевым использованием - под существующие нежилые здания. При этом площадь данного сформированного земельного участка и его границы не изменятся в связи с нахождением на данном земельном участке самовольных построек. Поэтому суд пришел к выводу о том, что лица, являющиеся собственниками объектов недвижимого имуще ства, расположенных на спорном земельном участке, имеют основания реализовать свое право на выкуп спорного земельного участка вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений, сослав шись при этом на п. 7 ст. 36 ЗК РФ (постановление ФАС Уральского] округа № Ф09-1656/08-С6 от 19 марта 2008 г. по делу № А60-25566/\ 2007-С5).
  • ФАС Уральского округа указал, что так как общество (истец) яв­ляется собственником 4-х объектов недвижимого имущества, рас­положенных на спорном земельном участке, то оно имеет основания реализовать свое право на выкуп спорного земельного участка вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений (п. 7 ст. 36 ЗК РФ), так как площадь сформированного участка и его грани­цы не изменятся в связи с возведением на данном земельном участке самовольных построек (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-9541/06-С6 от 19 июня 2007 г. по делу № А47-737/2006).
  • Семнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что нали­чие надстройки мансардного этажа не лишает собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, осно­ваний реализовать свое право на выкуп земельного участка, на кото­ром расположен этот объект недвижимости (постановление Семнад­цатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-621/2008-ГК от 14 февраля 2008 г. по делу №- А60-14332/2007).

Приобретение земельных участков с самовольными постройками возможно при наличии двух условий:

  • На земельном участке помимо самовольных построек находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие заявителю на праве собственности, либо приобретаемый земельный участок принадлежит заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования.
  • Наличие самовольной постройки не изменяет площадь и грани­цы приобретаемого земельного участка, в частности, если самоволь­ная постройка не требует в силу своих особенностей дополнительного земельного участка (подземный гараж, пристройка к существующему зданию).

Доказать, что самовольная постройка по своим физи­ческим свойствам не влияет на площадь и границы участка, необходимые для эксплуатации иных зданий, достаточно трудно. Любая пристройка изменяет внешние границы зда­ния, а строительство подземного гаража требует устройства отдельного входа (въезда).

Аргументом в пользу заявителя может послужить и уста­новленная каким-либо образом неделимость приобретаемо­го участка, однако данный подход скорее исходит из смысла, чем буквы закона.

Существенной трудностью при обосновании исключи­тельного права на приватизацию земельного участка является то, что на участке могут располагаться самовольные построй­ки, возведенные не лицом, которому участок принадлежит

1 См., например, постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1656/08-С6 от 19 марта 2008 г. по делу № А60-25566/2007-С5. на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ведь с точки зрения органа, который предоставляет земельный уча­сток, отсутствие у обращающегося за выкупом или арендой лица правоустанавливающих документов на находящиеся на участке строения отнюдь не означает, что данные постройки являются самовольными, - они просто могут принадлежать другому лицу, еще не обратившемуся за реализацией своего исключительного права на приватизацию такого участка:

Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрено следующее дело.

Истец - ОАО «Акционерная фирма «Кубаньпассажиравтосервис» владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Когда общество обратилось за переоформлением свое­го права, ему в этом было отказано ввиду того, что при определении границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости по ул. Мира, 38 (автостанция), было установ­лено, что на участке находится также здание киоска лит. Б, на который у общества отсутствовали правоустанавливающие документы. Поэтому в связи с тем, что при наличии на земельном участке спорного объекта истец не может исполнить обязанность, установленную Федеральным законом по переоформлению права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком на право аренды или приобрести земель­ный участок в собственность, общество вынуждено было обратиться в суд с иском о признании данного киоска, возведенного иным лицом, самовольной постройкой (решение Арбитражного суда Краснодарско­го края от 26 июля 2006 г. по делу № А32-10270/2006-39/325 и по­становление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красно­дарского края от 28 сентября 2006 г.).

При обращении за реализацией исключительного пра­ва на выкуп земельного участка в собственность собствен­нику расположенных на земельном участке зданий (и/или обладателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) необходимо представить документы, подтверждающие, что не принадлежащие заявителю на праве собственности постройки являются самовольными.

Такими документами являются:

  • в отношении «своих» самовольных построек - доку­менты, подтверждающие создание таких построек заявите­лем;
  • в отношении «чужих» самовольных построек - соот­ветствующие судебные решения.

при наличии на земельном участке возведенных третьим лицом построек лицо, претендующее на выкуп земельного участка, обязано доказать отсутствие исключительного права на приватизацию земель­ного участка у такого третьего лица. Если же установить самовольность возведенной третьим лицом постройки не удастся, то в реализации ис­ключительного права землепользователю будет отказано (см. п. 6 Ука­зателя судебной практики).

В ряде регионов сложилась административная практика, при которой соответствующий орган считает возможной приватизацию земельного участка собственником зданий, если на находящиеся одновременно с таким зданием само­вольные строения землепользователем получены документы, подтверждающие возможность их эксплуатации.

Например, приказом Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 2 августа 2006 г. № 82 утвержден «Порядок рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц, обладающих правом приватизации земельных участков, о возможности сохране­ния самовольно возведенных построек на данных земель­ных участках», согласно которому лица, обладающие правом приватизации земельных участков, подают в Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижего­родской области заявление о возможности сохранения само­вольно возведенных построек на данных земельных участ­ках, к которым прикладываются, в частности, заключение территориального органа санитарно-эпидемиологического надзора о возможности сохранения самовольно постро­енных объектов, заключение территориального органа го-спожнадзора о возможности сохранения самовольно по­строенных объектов, заключение территориального органа государственной охраны объектов культурного наследия о возможности сохранения самовольно построенного объекта (в случае, если самовольная постройка расположена в грани­цах территории объекта культурного наследия или в зоне с особыми условиями использования территорий), заключе­ние территориального органа охраны окружающей среды.

возможности сохранения самовольно построенных объек­тов, заключение органов местного самоуправления, уполно­моченных в области градостроительной деятельности, о воз­можности сохранения самовольно построенных объектов, заключение государственной экспертизы градостроитель­ной, предпроектной и проектной документации, заключение специализированной организации о возможности сохране­ния самовольно построенных объектов.

После экспертизы поступивших документов Комиссия по рассмотрению заявлений граждан и юридических лиц о возможности предоставления земельных участков, занятых самовольными постройками, и заявлений лиц, обладающих правом приватизации земельных участков, о возможности сохранения самовольно возведенных построек на данных земельных участках, принимает решение о возможности приватизации такого земельного участка. Такое решение Ко­миссии о возможности сохранения самовольно возведенных построек на земельных участках граждан и юридических лиц, обладающих правом приватизации данных земельных участ­ков, является одним из оснований приватизации земельных участков в установленном порядке.

Несмотря на то что в Положении указано, что решение Комиссии носит рекомендательный характер, очевидно, что решение соответствующего уполномоченного органа будет соответствовать таким рекомендациям.

Однако с правовой точки зрения данная административ­ная процедура весьма уязвима, так как возможность реа­лизации исключительного права на приобретение земельного участка определяется не технической при­годностью самовольных строений для эксплуатации, а наличием прав на постройку у иных лиц и влиянием такой самовольной постройки на определение площа­ди и границ участка:

ФАС Уральского округа указал, что получение обществом необходи­мого разрешения на эксплуатацию самовольно возведенного строения а спорном земельном участке не предоставляет ему исключитель­ного права на приватизацию земельного участка на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, так как указанные доказательства не свидетельствуют о приобретении права собственности истца на эти объекты недви­жимости (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3472/07-С6 от 14 мая 2007 г. по делу № А/'6-12693/2006).

Таким образом, может быть сделан следующий вывод:

Наличие самовольных построек не может служить препятствием для выкупа в собственность земельного участка лицом, являющимся соб­ственником других объектов недвижимости на таком земельном участ­ке, в случае, если данное лицо обладает правом постоянного (бессроч­ного) пользования таким земельным участком.

В случае наличия арендных отношений на такой участок либо от­сутствия оформленных отношений по землепользованию собственник объектов недвижимости должен будет доказать, что такие самовольные строения не влияют на площадь и границы приобретаемого земельного участка как необходимого для эксплуатации тех зданий и строений, ко­торые уже находятся в собственности такого лица.

 



← Назад к списку новостей