РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 6

1.4    Особенности приватизации земельного участка в случае, если расположенный на нем объект недвижимости находится в собственности нескольких лиц

Проблемы:  

1  Возможность реализации собственником части

(доли в праве собственности) здания своего права на приобретение неделимого земельного участка в собственность (аренду) независимо от воли собственников других частей (долей в праве собственности) здания. Порядок определения вида приобретаемого права.

2  Критерии делимости земельного участка   

4 Критерии делимости земельного участка в судебной практике

 Порядок и условия приобретения прав на неделимый зе­мельный участок в случае принадлежности находящегося на нем здания (помещений в нем) нескольким лицам определе­ны в ст. 36 ЗК РФ.

 По общему правилу коммерческие организации - соб­ственники помещений (долей в праве на здание) приобретают неделимый земельный участок в общую долевую собст­венность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Казенные предприятия и государственные либо муниципальные учреждения - субъекты ограниченных вещ­ных прав на помещения - приобретают право постоянного (бессрочного) пользования либо ограниченного пользова­ния земельным участком.

Несмотря на кажущуюся простоту и ясность законода­тельных формулировок, правоприменительная практика столкнулась с двумя проблемами, потребовавшими разъясне­ний Конституционного Суда РФ и арбитражных судов.

 

Проблема 1. Возможность реализации собственником части (доли в праве собственности) здания своего права на приобретение неделимого земельного участка в собственность (аренду) независимо от воли собственников других частей (долей в праве собственности) здания.

Порядок определения вида приобретаемого права

Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ устанавливают, что для при­обретения прав на земельный участок граждане или юриди­ческие лица должны обратиться в уполномоченный орган совместно, но поскольку никто не может быть принужден к выражению своей воли, очень скоро возникла необходи­мость в правовом механизме, обеспечивающем реализацию права одного из собственников в случае бездействия других. приватизация земельных участков

Первоначально арбитражные суды придерживались мне­ния о том, что вопрос о приобретении участка в общую до­левую собственность или аренду с множественностью лиц должен решаться только совместно всеми лицами, собствен­ность которых находится на неделимых земельных участках. Аналогичным образом действовали и органы государствен­ной регистрации, отказывая в государственной регистрации договоров аренды в случае, если они заключались не с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом суды не указывали на порядок действий одного из собственни­ков при отказе другого от подачи заявления. В то же время данный вопрос являлся наиболее актуальным, так как отказ одного собственника ставил второго в ситуацию, когда он никаким образом не мог оформить свои права на участок и вынужден был им пользоваться без оформления прав, то есть становился недобросовестным землепользователем.

Данную коллизию разрешил Конституционный Суд РФ, указав:

...порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объек­тивно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собст­венности, а также характером связанных с ней отношений и направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы челове­ка и гражданина (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) (определение Конститу­ционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. 82-0).

 

 Таким образом, норма, предусматривающая совместное обращение собственников зданий, строений, сооружений для оформления прав на землю, была признана соответству­ющей Конституции. В то же время Конституционный Суд отметил, что данная норма не может служить препятствием для реализации участниками долевой собственности право­мочий по распоряжению принадлежащими им долями в пра­ве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите. приватизация земельных участков

Следуя данной позиции Конституционного Суда, Пленум ВАС РФ указал, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним ли­цом на стороне арендатора, но в случае сохранения потенци­альной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, в качестве условия заключения такого до­говора аренды было названо согласие сторон договора арен­ды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Пленум ВАС РФ также отметил, что понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ). приватизация земельных участков

  Приведенная выше позиция была сформулирована от­носительно случая, когда в здании, расположенном на неде­лимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяй­ственного ведения.

  В дальнейшем такой подход судебная практика рас­пространила и на случаи, когда помещения в здании при­надлежат разным лицам на праве собственности (абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК РФ). При этом суды мотивируют такой подход тем, что отказ соответствующего органа в заключении договора аренды земельного участка на основании заявления только одного собственника помещения в здании не позволяют та­кому добросовестному заявителю реализовать обязанность по исполнению требований ст. 45 Налогового кодекса РФ «Исполнение обязанности по уплате налога или сбора» и соз­дают препятствия в сфере предпринимательской и экономи­ческой деятельности.

Аналогичные выводы сделаны и в отношении лиц, являю­щихся собственниками долей в здании, находящемся в доле­вой собственности. Так, ФАС Поволжского округа признана возможность заключения договора аренды с одним лицом на стороне арендатора, при этом заключение договора произ­водится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с по­ложениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Мотивируя такое решение, суд сослался на п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с примене­нием земельного законодательства» (см. п. 7 Указателя су­дебной практики).приватизация земельных участков

Арбитражные суды приходят к выводу о невозможности понудить других собственников помещений (долей в праве на здание) ко вступлению в договор аренды земельного участка со множественностью лиц, заключенный одним из собствен­ников. Так, при рассмотрении иска администрации г. Влади­мира к обществу - собственнику объектов недвижимости на неделимом участке о понуждении заключить договор аренды такого земельного участка путем подписания соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа при­знал недопустимым принуждение общества к заключению до­говора аренды. Собственникам нежилых помещений в одном здании принадлежит право заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположе­но это здание, а в законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения свободы заключения договора. приватизация земельных участков

ФАС Северо-Кавказского округа установил, что появление в здании, принадлежащем первоначально одному лицу вследствие продажи части помещений, новых собственников может служить основанием принудительного изменения либо расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка, заключенного первоначально только с одним лицом, являвшимся на момент его заключения един­ственным собственником такого здания (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2007 г. № Ф08-7231/07 по делу № А32-4820/2007-22/78).

Для приобретения неделимого участка в общую долевую собствен­ность в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на таком земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собст­венности, эти лица должны совместно обратиться для выкупа такого земельного участка. Данное правило действует как в случае, если такие лица являются самостоятельными собственниками помещений в зда­нии, так и в случае, если эти лица владеют таким зданием на праве общей собственности. При отсутствии волеизъявления хотя бы одного из таких собственников выкуп участка невозможен.приватизация земельных участков

Для заключения договора аренды со множественностью лиц на сто­роне арендатора в отношении неделимого земельного участка доста­точно обращения одного из правообладателей помещения (здания). При этом заключение такого договора аренды с одним лицом на сто­роне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Таков порядок действий в случаях, когда:

- здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земель­ном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности (как в случае, если такие лица являются самостоятельными собствен­никами помещений в здании, так и в случае, если эти лица владеют зданием на праве общей собственности);

- помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения.

Понудить в судебном порядке к вступлению в договор аренды тако­го земельного участка иных владельцев отдельных помещений невоз­можно, однако такие лица вправе потребовать (в том числе и в суде) включения себя в качестве стороны в такой договор аренды.

 Проблема 2. Критерии делимости земельного участка

Особый порядок приобретения применим только в от­ношении «неделимых» участков (п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ). В слу­чае, если участок оказывается делимым, то данные нормы о приобретении именно в общую долевую собственность либо аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, применению не подлежат.приватизация земельных участков

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что для применения судами правила ст. 36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо было установить юридический факт неделимости такого земельного участка в связи с нахожде­нием на нем объекта или объектов недвижимости, принадле­жащих нескольким лицам на праве собственности или ином вещном праве, однако нижестоящими судами такой факт установлен не был и материалами дела не подтвержден. приватизация земельных участков

Общий подход для судов при определении «делимости» и «неделимости» земельных участок задал Конституционный Суд РФ, указав на следующее:

 Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строения­ми, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, за­креплен в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ. В нем установлено, что делимым являет­ся земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, раз­решенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами. Из этих положений, взятых в норма­тивном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 («Виды объек­тов гражданских прав») и 133 («Неделимые вещи») ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объ­ектом прав в целом. При этом Конституционный Суд РФ особо обратил внимание судов на то, что при рассмотрении дел, связанных с приоб­ретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве об­щей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит исследовать весь комплекс вопросов, связан­ных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка (определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. 82-0).приватизация земельных участков

 Восприняв указанную правовую позицию, арбитражные суды, во-первых, пришли к выводу о невозможности в данных случаях заключения договора аренды «доли в праве аренды» либо «части площади участка без выделения в натуре», а во-вторых, попытались сформулировать иные критерии «не­делимости» и «делимости» помимо общих, установленных ст. 6 ЗК РФ и ст. 133 ГК РФ.приватизация земельных участков

Сводный обзор подходов окружных федеральных арби­тражных судов к определению критериев делимости земель­ных участков приведен в таблице 4.

Таблица 4

Критерии делимости земельных участков в судебной практике

№ п/п

Критерии, используемые арбитражными судами при определении делимости (неделимости) земельного участка

Реквизиты судебных актов

1

Если объект недвижимости на спорном участке принадлежит собственни­кам на праве общей долевой собственности, то участок признается неделимым

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 марта 2006 г. по делу № А19-25470/05-26-Ф02-1070/06-С2.

Постановление ФАС Дальнево­сточного округа от 11 января 2006 г. № ФОЗ-А73/05-1/3265 по делу № А73-1124/ 2005-9 (АИ-1/707/05-45)

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

 

 

Если помещения, под которыми оспаривается выдел участка, расположе­ны в здании, в котором также находятся помещения, принадлежащие на праве собственности иным лицам, и если иные собственники помещений используют для своих целей не только их, а эксплуатируют здание целиком (имеют совместные инженерные коммуникации), то земельный участок под всем зданием в силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ является неделимым. Судом не приняты во внимание аргументы заявителя о том, что:

- занимаемые иными лицами помещения в здании не находятся в общей долевой собственности;

- все части здания, принадлежащие разным правообладателям, автоном­ны и независимы друг от друга; - земельный участок под частями здания разделен на разные части, которые образуют отдельные земельные участки, что следует из представ­ленных планов границ земельный участков

 

 

При решении вопроса о неделимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться, прежде всего сведениями о государственной регистра­ции права на данный объект. В свидетельстве о государственной регистра­ции права указан объект как «здание зарядной, пристроенное к зданию теплового пункта, воздушной компрессорной, общей площадью 218,4 кв. м, 1-этажное, Литер: П. Номера на поэтажном плане: 11-25». Из приведенного описания объекта зарегистрированного права нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли предприниматель соб­ственником здания или ему принадлежат нежилые помещения, обозна­ченные конкретными номерами. При новом рассмотрении дела суд указал установить вид принадлежащего предпринимателю объекта недвижимо­сти и исходя из этого решить вопрос о делимости либо неделимости земельного участка, занятого данным объектом.

 

 

 

Спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учёт, которым подтверждено его существование в качестве индивидуально-определенной вещи. Действия ФГУ «Земельная кадастровая палата», выразившиеся в постановке указанного земельного участка на государ­ственный кадастровый учет, никем не оспорены и не признаны судом незаконными. Судом установлено, что в здании, кроме помещений заявителя, располагаются помещения, которые имеют отдельные входы, отдельные инженерные коммуникации и находятся в собственности разных лиц. На основании этого кассационная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции о неделимости земельного участка, и направило дело на новое рассмотрение.

Постановление ФАС Дальне­восточного округа от 10 мая 2007 г. № Ф03-А51/07-1/396 по делу № А51-4205/06-2-59 (Определением ВАС РФ от 23 августа 2007 г. № 10177/07 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ данного дела для пересмотра в порядке надзора)

 

 

 

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 июня 2005 г. по делу № А26-9918/04-21

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Дальне­восточного округа от 9 июля 2008 г. № Ф03-А59/08-1 /2486 по делу № А59-2907/07-С11

Продолжение табл. 4

№ п/п

Критерии, используемые арбитражными судами при определении делимости (неделимости) земельного участка

Реквизиты судебных актов

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

Установлено, что спорный земельный участок является частью иного сформированного земельного участка, на котором находятся отдельные боксы гаража, принадлежащие разным лицам.

Факт нахождения спорного земельного участка в составе другого земель­ного участка, подтверждается тем, что он согласно п. 6.2.7 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № 11/119, является т.н. «условным участком», входящим в «единое землепользование», и отделен от смежных участков под другими боксами условной линией кадастрового деления. Кроме того, из выписки из государственного земельного кадастра следует, что спорный земельный участок находится в границах земельного участка, сформированного под объектом недвижимости (здание гаражей боксового типа) и учтенного под отдельным кадастровым номером. Согласно выкопировке из технического паспорта, единого архитектурного проекта, выкопировке из генерального плана, решения горисполкома г. Магадана следует, что гаражные боксы являются составной частью единого здания - гаража, поскольку они имеют общие стены, фундамент, крышу. Исходя из требований ст. 133 ГК РФ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, суд пришел к выводу о неделимости находящегося в федеральной собственности спорного земельного участка, расположенного под гаражным боксом, так как гараж, состоящий из одной или нескольких частей (боксов), представляет собой одно целое здание. При этом суд указал, что истец не представил доказа­тельств, что после раздела неделимого земельного участка, использование спорного земельного участка в соответствии с требованиями, установлен­ными в ст. 33 ЗК РФ, будет осуществляться без ущерба собственникам других боксов гаража

 

 

Земельный участок под объектами недвижимости горажно-строительного кооператива (ГСК) признан делимым с учётом того, что на земельном участке расположены гаражи, принадлежащие разным лицам на праве собственности. При этом некоторые земельные участки под гаражами уже сформированы, проекты их границ утверждены и поставлены на кадастро­вый учет, что подтверждается их кадастровыми планами. Поэтому земель­ный участок под зданием ГСК является делимым, то есть может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоя­тельный земельный участок. В связи с этим испрашиваемый земельный участок в соответствии со статьей 6 ЗК РФ может являться самостоятель­ным объектом земельных отношений.

Доказательства того, что земельный участок, на котором находятся гаражи, является неделимым, в материалах дела отсутствуют.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2006 г. по делу JV" ФОЗ-Л37/05-1/4440 .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 20 марта 2008 г. по делу № А55-10356/2007-1

 

 

 

Продолжение табл. 4

7

При рассмотрении спора о делимости земельного участка суды руковод­ствовались п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также нормой п. 4 ст. 43 ГрадК РФ. Данная норма гласит, что размеры земельных участков в границах застро­енных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользо­вания и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Суд принял во внимание наличие соглашения, которым заявители опреде­лили долю каждого из сособственников зданий (помещений в них) на земельном участке пропорционально площади помещений в зданиях, строениях, сооружениях, принадлежащих заявителям на праве собствен­ности.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о неделимости земельного участка

Постановление ФАС Поволж­ского округа от 5 февраля 2008 г. по делу № А55-5200/07

№ п/п

Критерии, используемые арбитражными судами при определении делимости (неделимости) земельного участка

Реквизиты судебных актов

 

8

Кассационная инстанция сослалась на то, что согласно письму филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата» на спорном земельном участке расположены пристроенное и встроенное помещения аптеки. В свиде­тельстве же о государственной регистрации права и техническом паспор­те объект права обозначен как «пристроенное помещение аптеки». Судами первой и апелляционной инстанций не было дано оценки тому обстоятельству, что в кадастровом плане земельного участка площадь являлась ориентировочной, поскольку сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, и вывод о делимости земельного участка был сделан без учета расположения его части под встроенной частью аптеки (в жилом доме).

Кассационная инстанция отменила принятые нижестоящими судами судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав, что при новом рассмотрении необходимо с учетом положений ст. 6, 36 ЗК РФ и разъяснений, данных в п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, установить действительное правовое положение спорного земельного участка и определить, является ли он делимым с учетом того, что встроенная часть помещения аптеки находится на земельном участке под жилым домом

Постановление ФАС Поволж­ского округа от 16-23 августа 2005 г. по делу № А55-15495/04-44

9

Спорный земельный участок признан неделимым, поскольку находящееся на нем здание магазина является не отдельно стоящим строением, а пристройкой к жилому дому, в подвальном и цокольном этажах которого расположена часть нежилых помещений казенного предприятия, имею­щих общие с жилым домом инженерные коммуникации. В качестве доказательства того, что помещения магазина расположены не только в пристройке к зданию, но и в его цокольном и подвальном этажах, был использован технический паспорт здания

Постановление ФАС Дальне­восточного округа от 25 марта 2005 г. по делу № Ф03-А51/05-1 /208

10 

 

 

 

 

 

 

 

11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13

 

 

 

 

 

 

14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15

 

 

 

 

 

 

 

 

Спорный земельный участок был отведен для использования под объект культурно-бытового назначения (Дом культуры) в установленном законом порядке в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Такой участок, исходя из положений п. 1, 2 ст. 6 ЗК РФ, ст. 128, 133 ГК РФ, является неделимым объектом гражданских прав и земельных отношений

 

 

 

 

Установлено, что нежилое помещение (магазин) пристроено к жилому дому с частичным примыканием стены. Согласно акту государственной комиссии многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без магазина помещение, которого по данным технического паспорта построено позднее. Спорный земельный участок под 118-квартирным жилым домом прошел государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. После проведения межевания земельному участку, расположенному под зданием магазина, также присвоен отдельный кадастровый номер. Когда же заявитель обратился в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка, распоряжением Комитета были объединены земельные участки под жилым домом и под магазином. Так как земельный участок, расположенный под помещением магазина, был сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государ­ственный кадастровый учет, разрешенное использование и категория земель не изменились, испрашиваемый земельный участок стал самостоя­тельным объектом земельных отношений. Результаты межевания и постановка на кадастровый учет занимаемого зданием магазина земельно­го участка не оспорены и не признаны недействительными, поэтому земельный участок, расположенный под жилым многоквартирным домом и пристроенным к нему помещением магазина, является делимым. Довод о том, что жилой дом и пристроенное к нему помещение магазина являются неделимой вещью, был отклонен судом со ссылкой на ст. 133 ГК РФ и указанием на то, что делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом. Установлено, что жилой дом и пристроенное нежилое помещение магазина имеют отдель­ные входы, не связаны общими коммуникациями, отсутствуют совместно обслуживаемые помещения, в том числе подвальные, нет общего фунда­мента, наружных ограждающих стен и кровли. Таким образом, жилой дом и пристроенное помещение магазина функционируют как самостоятель­ные объекты недвижимости и не обладают признаками неделимой вещи

 

 

Установлено, что постановлением администрации в 2004 году земельный  участок был разделен и часть земельного участка, на которой находится часть корпуса трикотажного производства (не завершенный строительством объект), принадлежащая в настоящие время на праве собственности третьему лицу, индивидуализирована путёмутверждения границ земель­ного участка по результатам межевания и присвоения кадастрового номера,поэтому оставшаясячасть общего земельного участка, на которомрасположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости, может быть признана объектом прав общества. Суд сослался на то, что нормами действующего законодательства установлены следующие условия раздела земельных участков.

- сохранение категории земель;

- соблюдение минимального размера участка;

- соблюдение правил градостроительной деятельности;

- отсутствие законодательного запрета раздела участка'

 

 

 

 

Установлено, что разрешенный вид использования земельного у рынок промышленных и продовольственных товаров. Минимальная площадь земельного участка, предусмотренная для организации рынка, его местоположение относительно существующей застройки, прилегаю­щей к границам земельного участка, свидетельствуют о его неделимости. Разделение земельного участка приведет к образованию новых, площадь которых не будет соответствовать минимальным размерам земельного участка, установленного для разрешенного вида использования спорного участка. Находящиеся на земельном участке строения и сооружения принадлежат разным собственникам, условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Довод заявителя о том, что возможность раздела земельного участка подтверждена согласованным с надзорными службами города проектом раздела границ земельного участка, отклонен, поскольку названный проект не утвержден в установ­ленном порядке

 

 

Отклонены доводы администрации о том, что испрашиваемые земельные участки представляют собой один неделимый участок, предоставленный в аренду другому лицу и ограниченный смежными землепользователями, а также о том, что земельный участок имеет только один общий подъезд, в связи с чем оформление земельного участка возможно только в общих границах и в общую долевую собственность с иными собственниками объектов недвижимости. При этом суд отметил, что наличие на земельном участке единой инженерной инфраструктуры не исключает возможности раздела земельного участка

 

 

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осу­ществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Так как администрацией не представлено доказательств, подтверждаю­щих, что в случае раздела спорного земельного участка и формирования нового земельного участка под принадлежащим заявителю объектом недвижимости вновь сформированный земельный участок будет отно­ситься к составу земель иной категории, то тем самым не доказана

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 сентября 2008 г. по делу № А74-625/08-Ф02-4398/08 '

 

 

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 октября 2007 г. по делу №А17-315/5-2007

 

 

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 августа 2008 года по делу № А79-8341/2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2006 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№ Ф08-6339/2006 по делу

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№ А53-4290/2006-С5-28

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Ураль­ского округа от 2 июня 2008 г. № Ф09-3859/08-С6 по делу №А60-31148/2007

 

 

Продолжение табл. 4

 

 

}

№ п/п

Аргументы, используемые арбитражными судами при определении делимости (неделимости) земельного участка

Реквизиты судебных актов

16

Земельные участки под жилым домом и под пристроем прошли государ­ственный кадастровый учет и имеют отдельные кадастровые номера и самостоятельное разрешенное использование («для использования под административное здание» и «под многоэтажную жилую застройку»)

 

Постановление ФАС Уральско­го округа от 16 октября 2006 г. № Ф09-9114/06-С6 по делу № А50-4494/2006. (определе­нием ВАС РФ от 2 марта 2007 г. № 1706/07 отказано в переда­че дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра данного постановления в порядке надзора)

17

 

Согласно техническим паспортам домовладения и нежилого помещения, схемам планировки-межевания домовладение представляет собой жилой. Дом (лит. А), автостоянку, находящиюся в повале дома ( литера А), бассейн ( лит. А)

Согласно техническому заключению Управления государственной вневедомственной экспертизы здание бассейна объединено с жилым домом подвальным этажом, где размещена стоянка с помещениями для охраны, лестницами и лифтами, связывающими стоянку с жилым домом. Цокольный этаж пристроя и жилого дома выполнен единым залом. Поскольку здания жилого дома и бассейна имеют общие инженерные и конструктивные элементы, вследствие чего функционирование жилого дома и оздоровительно-развлекательного центра, принадлежащего одному лицу, как самостоятельных объектов недвижимости затруднитель­но, суд пришел к выводу о том, что домовладение является единым, а земельный участок, на котором оно расположено, - неделимым

 

Постановление ФАС Ураль­ского округа от 28 декабря

 

 

18

Нежилые помещения в имеющем общие инженерные и конструктивные элементы здания занимают несколько лиц. Земельный участок под зданием площадью 904 кв. м сформирован и прошел кадастровый учет, по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному исполь­зованию предназначен для эксплуатации существующего здания как единого целого, всвязи, с чем не может быть разделен на самостоятельные участки.

Выводы суда первой инстанции о наличии условий функционирования части нежилого здания по ул. Ленина, 113 «в», принадлежащей истцу, как самостоятельного объекта недвижимости обоснованно отклонены, поскольку на момент рассмотрения спора здание представляет собой единый объект недвижимости, не разделенный на самостоятельные части здания. Вопрос о возможности раздела здания в будущем находится за пределами предмета настоящего спора (п. 7 ст. 56 ГрадК РФ).

 

    Постановление ФАС Ураль­ского округа от 14 декабря 2004 г. № Ф09-4082/04-ГК по делу №А60-15940/04

 

Продолжение табл. 4

№ п/п

Аргументы, используемые арбитражными судами при определении делимости (неделимости) земельного участка

Реквизиты судебных актов

19  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21

 

 

 

      Установлено, что на земельном участке расположены два самостоятель­ных объекта - административное здание и сооружение, в связи с чем реализация исключительного права на выкуп земельного участка, занято­го этим сооружением и необходимого для его использования, возможна либо путем раздела земельного участка, либо путем выкупа в долевую собственность в случае его неделимости. Оспариваемым постановлением из общего земельного участка формально был выделен земельный участок, фактически занимаемый сооружением и необходимый для его использования. В отношении оставшейся части земельного участка никаких изменений не произошло.

По мнению суда, признание участка делимым либо неделимым не связы­вается с количеством собственников на каждый отдельный объект недвижимости, а обусловлено иными причинами. А следовательно, невозможность раздела земельного участка на земельные участки под отдельными самостоятельными объектами недвижимости законом не установлена.

Техническим проектом, градостроительным заключением и кадастровыми планами подтверждается, что указанный земельный участок может быть разделен на две неравные части, площадь выделенного участка не превы­шает предельные допустимые нормы, обеспечивает соблюдение требова­ний ст. 41 ГрадК РФ, границы установлены с учетом «красных линий», границ смежных земельных участков, соблюдаются требования градо­строительных норм и требований пожарной безопасности, площадь вновь образованных земельных участков достаточна для использования объектов недвижимости.

Кроме того, из актов согласования границ при межевании спорного

земельного участка следует, что ГУТИ согласовало границы выделяемого

участка в соответствии с действующим законодательством.

При этом суд исходит из того, что действия прежнего собственника по

согласованию границ земельного участка обязательны и для нового

собственника

 

 

 

Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимых для использования каждого из них. Поскольку фактически весь земельный участок, который предлагается разделить, занимают здания и асфальтобетонные покрытия, принадлежа­щие на праве собственности различным лицам, то данный земельный участок является неделимым. Кроме того, в случае установления границ земельного участка в том виде, в котором просит истец, ответчики не только будут лишены возможности обслуживать здание, в котором находятся принадлежащие им помещения, но это приведет к абсолютной невозможности пользоваться недвижимым имуществом, поскольку данные границы проходят по стене их строения, что подтверждается имеющимся в материалах дела планом землеустрои­тельного дела

 

 

 

Делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежне­му хозяйственному назначению, т.е. выполнять ту же функцию, что и вещь в целом.

Спорный земельный участок для эксплуатации нежилого помещения не является Придворовой территорией жилого дома и не входит в состав кондоминиума. Пристроенное помещение имеет отдельные от жилого дома коммуникации, теплоснабжение и электроснабжение. Ранее этот участок у истца находился в аренде.

Исходя из изложенного, суд области сделал обоснованный вывод о делимости земельного участка

Постановление ФАС Цен­трального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А14-1131/2007/37/19 (определе­нием ВАС РФ от 19 ноября 2008 г. № 14416/08 в передаче в Президиум ВАС РФ для

пересмотра в порядке надзора данного постановле­ния отказано)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Постановление ФАС Цен­трального округа от 4 февраля 2008 г. по делу № А35-5093/06-С6 (определе­нием ВАС РФ от 22 мая 2008 г. № 5008/08 в передаче в Президиум ВАС РФ данного дела для пересмотра в порядке надзора отказано)

 

 

 

 

Постановление ФАС Цен­трального округа от 6-10 августа 2004 г. по делу № А08-8544/03-16

 

Как видно из таблицы 4, в основном суды используют два дополнительных аргумента при определении делимости зе­мельного участка:

1) наличие кадастрового учета выделяемого участка как отдельного объекта земельных отношений;

2) делимость объектов недвижимости, которые располо­жены на таком выделяемом участке.

Общий критерий статьи 6 ЗК РФ («делимым является зе­мельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории») арбитражные суды явно считают недостаточ­ным, так как в подавляющем большинстве случаев речь идет о разделе участков в границах населенных пунктов, делимость либо неделимость который не зависит от изменения катего­рии земель - земли населенных пунктов.

Решая вопрос о возможности эксплуатации конкретного объекта недвижимости на выделяемом земельном участке, суды в ряде случаев обращаются к ст. 41 ГрадК РФ, согласно которой в случае, если по инициативе правообладателей зе­мельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, то размеры обра­зованных земельных участков не должны превышать пред­усмотренные градостроительным регламентом максималь­ные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом мини­мальных размеров земельных участков. Обязательным усло­вием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. приватизация земельных участков

Дополнительные критерии делимости земельных участ­ков введены ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недви­жимости», согласно которой орган кадастрового учета при­нимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

- размер образуемого земельного участка не будет соот­ветствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

- доступ (проход или проезд от земельных участков об­щего пользования) к образуемому земельному участку не бу­дет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

- одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу насе­ленного пункта;

-- такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель.

В результате сформулированные практикой подходы к делимости участков были закреплены в новой главе 1.1 «Зе­мельные участки», введенной в Земельный кодекс РФ Фе­деральным законом от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ. Согласно вступившим с 24 октября 2008 года изменениям установлены следующие требования к образуемым земельным участкам:

1. Площадь образуемых земельных участков должна со­ответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам, установленным градостроительными регламен­тами (а в случае если на них действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении таких участков градостроительные регламенты не устанавливают­ся, то соответствовать предельным (максимальным и мини­мальным) размерам земельных участков, определенным в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федераль­ными законами. приватизация земельных участков

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы на­селенных пунктов.

4. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования расположен­ных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел или выдел земельных участ­ков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют исполь­зовать указанные земельные участки в соответствии с разре­шенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, череспо­лосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ, другими федераль­ными законами.

Требования к образованию земельных участков, сформулированные в ст. 11.9 ЗК РФ, шире положений и ст. 41 ГрадК РФ, и ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», что дает возможность доказывать в суде делимость либо недели­мость участка даже при наличии государственного кадастро­вого учета и утвержденного проекта границ таких земельных участков. приватизация земельных участков

 

Таким образом, существуют следующие критерии делимости земельного участка применительно к ст. 36 3К РФ:

  • Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке и принадлежащие разным лицам, должны быть делимыми. В случае, если такой объект недвижимости находится в общей долевой собственности, то и сам участок под ним является неделимым.
  • Участок является делимым в том случае, если при разделе сохраняется возможность разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, в том числе когда доступ ( проход или проезд от земельных участков общего пользования) к выделяемым земельным участкам не может быть обеспечен, в том числе путём установления сервитута.
  • Площадь образуемых земельных участков должна соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, определённым в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

 

О компании



← Назад к списку новостей