РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
22.12.2016

Приватизация земельных участков коммерческими организациями страница 9

 

1.6

Определение выкупной цены при приобретении земельного участка в собственность

Проблемы:

1 Возможность применения льготных условий определения цены при выкупе земельных участков (п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») в случаях, когда расположенные на приобретаемом земельном участке здания, строения, сооружения приобретены из государственной или муниципальной собственности не самим лицом, претендующим на приобретение земельного участка, а его правопредшественником. приватизация земли

2. Действие во времени норм, устанавливающих порядок определения выкупной цены земельного участка. 

3. Последствия неправильного определения выкупной цены земельного участка.

4. Определение выкупной цены при переоформлении коммерческой организацией права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности при отсутствии на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности.

5. Определение размера ставки земельного налога при расчете выкупной цены по п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». приватизация земли

  

 Критерии (условия) определения выкупной цены земельных участков

Статья 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

1. До 1 января 2012 года1 в соответствии с настоящим пунктом осу­ществляется продажа земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности:

  • коммерческим организациям и индивидуальным предпринима­телям, являющимся собственниками расположенных на таких зе­мельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, стро­ения, сооружения;
  • коммерческим организациям и индивидуальным предпринима­телям, являющимся собственниками расположенных на таких зе­мельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из госу­дарственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  • гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Зе­мельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в преде­лах:

  • двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
  • двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельно­го участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

2. До 1 января 2012 года1 лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооруже­ний, расположенных на земельных участках, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, приобретают такие зе­мельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

  • свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до сем­надцатикратного размера ставки земельного налога за единицу пло­щади земельного участка;
  • до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки зе­мельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельно­го участка применяется минимальный для соответствующей местно­сти размер ставки земельного налога за единицу площади земельно­го участка. приватизация земли

3. В городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением указанными в пункте 1 настоящей статьи лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зда­ний, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструк­цию).приватизация земли

Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на ре­конструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 ГрадК Российской Феде­рации или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.приватизация земли

Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заяв­лению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка.приватизация земли

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.приватизация земли

Цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор купли-продажи считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).приватизация земли

В современных экономических условиях величина вы­купной цены земельного участка является важнейшим фак­тором, определяющим выбор одной из допускаемых Земель­ным кодексом форм землепользования.

При реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, порядок определения выкуп­ной цены определяется законодателем и не зависит от усмотрения органа, принимающего решение о предоставлении земельного участка.приватизация земли

Применение иных способов определения цены земельно­го участка, кроме установленных законодательством (напри­мер, рыночной стоимости земельного участка, определен­ной на основании отчета независимого оценщика) является недопустимым.

До 1 января 2012 года действует льготный порядок определения выкупной цены при продаже земельных участ­ков из государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпри­нимателям - собственникам расположенных на земельных участках зданий, строений и сооружений (ст. 2 ФЗ от 25 октя­бря 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в го­сударственной или муниципальной собственности»).приватизация земли

Величина выкупной цены устанавливается действующим законодательством исходя из кадастровой стоимости земель­ного участка либо ставки земельного налога на единицу пло­щади земельного участка с учетом следующих факторов:

1) основание возникновения права на здание (строение, сооружение);

2) местность, в которой расположен приобретаемый в собственность земельный участок.

Федеральным законом установлены пределы, в рамках ко­торых каждый из субъектов Российской Федерации устанав­ливает выкупную цену для той или иной категории земель­ных участков. До принятия соответствующих нормативных правовых актов субъектами РФ применяется соответственно наибольшая цена земельного участка (п. 1 ст. 2 ФЗ «О введе­нии в действие Земельного кодекса РФ») либо минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (п. 2 ст. 2 указанного ФЗ):

 

 

Таблица 6

Критерии (условия) определения выкупной цены земельных участков (в соответствии со ст. 2 ФЗ «0 ведении в действие Земельного кодекса РФ»)

Критерии (условия) определения выкупной цены

Льготный порядок определения выкупной цены земельного участка

 

Общий порядок

определения выкупной цены земельного участка

Основание возник­новения права собственности на расположенные на приобретаемом земельном участке здания, строения, сооружения

Здания, строения, сооружения отчуждены из государ­ственной или муниципальной собственности

Право собственности на здания, строения, сооружения возникло не в результате отчуждения из госу­дарственной или муниципальной собственности

База для определе­ния выкупной цены земельного участка

Кадастровая стои­мость земельного участка

Ставка земельного налога за единицу площади земельного участка

Пределы, в которых цена земельного участка может быть установлена субъек­том Российской Федерации

В городах с числен­ностью населения свыше 3 млн чел. - в пределах 20% кадастровой стоимости земельно­го участка

 

В населенных пунктах с численно­стью населения свыше 3 млн чел. - от 5- до 30-кратпого размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка

Критерии (условия) определения выкупной цены 

 

Льготный порядок определения выкупной цены земельного участка 

Общий порядок определения выкупной цены земельного участка 

В иной местности - в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельно­го участка 

В населенных пунктах с численно­стью населения от 500 тыс. до 3 млн чел. - от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка

В населенных пунктах с численно­стью населения до 500 тыс. чел., а также за пределами границ населенных пун­ктов - от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка

Цена, применяемая до установления субъектом Россий­ской Федерации цепы земельного участка

Наибольшая для 

соответствующей 

 

местности 

 

Минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка 

----

При реализации правовых норм, касающихся порядка определения выкупной цены земельного участка, возникают следующие проблемы.

Проблема 1. Возможность применения льготных условий определения цены при выкупе земельных участков (п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») в случаях, когда расположенные на приобретаемом земельном участке здания, строения, сооружения приобретены из государственной или муниципальной собственности не самим лицом, претендующим на приобретение земельного участка, а его правопредшественником

Право на приобретение земельного участка по льготной цене (в пределах 20 либо 2,5% кадастровой стоимости) при­надлежит любому лицу, являющемуся собственником здания (строения, сооружения), когда-либо отчужденного из госу­дарственной или муниципальной собственности, а не толь­ко тому, которое непосредственно приобрело такое здание (строение, сооружение) в результате приватизации.приватизация земли

Использованная законодателем формулировка условия, при котором устанавливается льготный порядок определе­ния цены («...если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собствен­ности»), свидетельствует о том, что предоставление льготы связано именно с фактом отчуждения объектов недвижимо­сти из собственности публичного образования, а не приоб­ретения указанных объектов в результате приватизации ли­цом, обратившимся для выкупа земельного участка.приватизация земли

По мнению Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития и тор­говли РФ, при приобретении в собственность земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» заявитель (коммерческая организа­ция, индивидуальный предприниматель) должен представить документы, подтверждающие отчуждение здания, строения, сооружения, расположенных на испрашиваемом земельном участке, из государственной или муниципальной собствен­ности. Таким документом может быть план приватизации (выписка из него), решение о приватизации здания, строе­ния, сооружения, документы о проведении торгов по продаже объектов недвижимого имущества, а также иные докумен­ты, подтверждающие переход права собственности на здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государ­ственной или муниципальной собственности, к дру­гим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок.

Аналогичное мнение было высказано и Председателем Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы М.Л. Шаккумом, который указал, что, по мнению Комитета, льготный порядок определения выкупной цены земельно­го участка распространяется и в отношении тех лиц, право собственности которых на объекты недвижимости возникло в результате совершения гражданско-правовых сделок с ранее приватизированными из государственной или муници­пальной собственности объектами недвижимости.оформление земли

В соответствии со сложившейся практикой арбитражных судов, в случае отчуждения недвижимого имущества по сделке исключитель­ное право на приватизацию земельного участка переходит в порядке материального правопреемства к новому собственнику недвижимого имущества, если первоначальный собственник недвижимого имуще­ства не реализовал принадлежащее ему исключительное право на приватизацию земли (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2005 г. 15524/04).оформление земли

Распространение льготной выкупной цены земельных участков лишь на лиц, приобретших непосредственно из государственной или муниципальной собственности здания, строения, сооружения, расположенные на данном земель­ном участке, создает дискриминационные условия для вы­купа земельного участка лицам, имеющим в собственности какие-либо сооружения на указанном земельном участке, но не приобретавших данные здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности, поскольку в таком случае для них действует иная цена выкупа земельного участка.оформление земли

Вместе с тем в ряде случаев арбитражные суды поддержи­вали доводы органов власти о том, что льготная цена, уста­новленная п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распространяется только на лиц, имевших пра­во на приватизацию государственного или муниципального имущества, а для лиц, приобретших право собственности на объекты недвижимости в результате последующих гражданско-правовых сделок, цена определяется в соответствии с положениями п. 2 данной статьи.оформление земли

Окончательно данный вопрос был решен Президиумом ВАС РФ, который подтвердил право выкупа земельного участка по льготной цене для общества, которое приобрело право собственности на находящиеся на участке здания не на основании законодательства о приватизации, а в результате нескольких последовательных переходов права на здания от лица, их приватизировавшего.

Поскольку ВАС РФ определил практику применения дан­ной нормы по результатам рассмотрения дела в порядке над­зора, в силу положений пункта 5.1 постановления Пленума ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. № 14 ранее вынесенные судеб­ные акты могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ.оформление земли

Таким образом, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного из государственной (муниципальной) собственности, имеет право на по­лучение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. оформление земли

Данный вывод подтверждается устойчивой практикой ар­битражных судов (см. п. 9 Указателя судебной практики).

Закон связывает право льготного выкупа с самим фактом отчуждения зданий из государственной или муниципальной собственности, не указывая на процедуру такого отчуждения. Поэтому отчуждение может быть произведено не только в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, но и по иным основаниям, в частности:

  • при реализации имущества государственных (муниципальных) предприятий в ходе процедуры банкротства;
  • при продаже арестованного судебным приставом-исполнителем имущества в ходе обращения взыскания на иму­щество должника (см. п. 10 Указателя судебной практики).

Основной проблемой в данном случае является то, что последующий приобретатель здания не всегда располагает документами, подтверждающими первоначальное отчужде­ние данного здания из государственной или муниципальной собственности. Как правило, ему известно только о право­устанавливающих документах того лица, у которого он приобретал здание сам, а этого может оказаться недостаточно.оформление земли

Для подтверждения факта отчуждения здания (строения, сооружения) из государственной или му­ниципальной собственности следует использовать:

  • Сведения ЕГРП. В случае, если право лица, у которого приобреталось здание, было зарегистрировано в ЕГРП, то можно получить в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картогра­фии выписку из ЕГРП о ранее зарегистрированных переходах прав на данное здание, а также справку о содержании правоу­станавливающих документов прежних собственников.

Арбитражные суды довольно часто используют сведения ЕГРП в качестве доказательства:

  • ФАС Западно-Сибирского округа установил факт отчуждения объ­ектов недвижимости из собственности Российской Федерации именно на основании данных о государственной регистрации прав (поста­новление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 декабря 2008 г. Ф04-658б/2008(15005-А46-9) по делу № А46-15170/2007).
  • ФАС Поволжского округа сослался на то, что в качестве доку­ментов-оснований государственной регистрации права первоначаль­ного собственника были указаны документы по приватизации данно­го юридического лица (постановление ФАС Поволжского округа от 14 января 2009 г. по делу А12-8155/08-С46).
  • ФАС Центрального округа при доказательстве факта того, что иму­щество было отчуждено из государственной собственности, использо­вал полученную из Управления Росрегистрации по Тульской области справку о содержании правоустанавливающих документов (поста­новление ФАС Центрального округа от 7 мая 2009 г. по делу № А68-6983/08-524/15).
  • Документы, выданные органами, осуществляв­шими приватизацию государственного (муници­пального) имущества на территории, где расположены соответствующие здания, строения, сооружения. Факт отчуж­дения здания из государственной собственности может быть установлен и при расхождении наименования объекта с наи­менованиями зданий по актам оценки стоимости зданий и сооружений, прилагаемым к планам приватизации:

ФАС Волго-Вятского округа, рассматривая спор о возможности при­менения льготной выкупной цены, использовал в качестве надлежа­щего доказательства письмо Агентства по управлению имуществом, из которого следовало, что в акте оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 июля 1992 года (приложение к плану приватизации машиностроительного завода «Орбита») здание под ныне существую­щим наименованием не значится, но при сопоставлении объектов воз­можно идентифицировать указанное нежилое здание как вошедшее в уставный капитал ОАО «Машиностроительный завод «Орбита» (по­становление ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2008 г. по делу № А29-852/2008). оформление земли

Проблема 2. Действие во времени норм, устанавливающих порядок определения выкупной цены земельного участка

Приобретение земельного участка в собственность - это протяженный во времени многоэтапный процесс, предпола­гающий подачу в уполномоченный орган заявления о предо­ставлении земельного участка, принятие соответствующего решения, заключение договора купли-продажи, уплату по­купной цены и государственную регистрацию перехода пра­ва на земельный участок к покупателю. оформление земли

Каким образом следует определять величину выкупной цены, если соответствующие нормы изменены в процес­се приобретения права на земельный участок (например, после принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, но до заключения договора купли-продажи)?

Основной принцип, которым необходимо руководство­ваться при разрешении данного вопроса, сформулирован Пленумом ВАС РФ:

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны ру­ководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земель­ного законодательства»).оформление земли

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмо­тренной договором купли-продажи (п. 1 ст. 485 ГК РФ). Цена определяется сторонами в момент заключения договора, и именно поэтому цена по договору купли-продажи земельно­го участка должна определяться на основании действовавших на момент его заключения законов и нормативных правовых актов.оформление земли

Договор должен соответствовать обязательным для сто­рон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ), поэтому если цена выкупа земельного участка подлежит определению в соответствии с императивными нормами законодательства, она должна быть воспроизведена в договоре купли-продажи.оформление земли

При расчете выкупной цены земельного участка следует руко­водствоваться правовыми нормами, действующими на момент за­ключения договора купли-продажи.

 

Данный вывод поддерживается имеющейся практикой ар­битражных судов (см. п. 11 Указателя судебной практики).

Как должна определяться выкупная цена в случае, если договор купли-продажи был заключен позднее, чем он дол­жен быть заключен в соответствии с законодательством, по причине уклонения уполномоченного органа от заклю­чения такого договора либо необоснованного затягивания сроков рассмотрения обращения заявителя?

Имеющаяся практика арбитражных судов однозначно от­вечает на этот вопрос так

В случае, если уполномоченный орган незаконно уклоняется от за­ключения договора, то при понуждении к заключению такого договора цена должна быть определена по ставке, действовавшей на момент на­ступления обязанности органа заключить такой договор (см. п. 12 Ука­зателя судебной практики).оформление земли

Арбитражные суды определяют выкупную стоимость на момент подачи заявления и в случаях, когда первоначально поданное заявление было утеряно, и заявитель вынужден был вновь подать такое заявление.оформление земли

Применение ставки цены, действующей на момент на­ступления у соответствующего органа публичной власти обязанности заключить договор купли-продажи, является до­статочной и разумной мерой защиты интересов граждан и юридических лиц - приобретателей земельных участков в случаях, если такой орган уклоняется от заключения догово­ра, затягивает оформление необходимых документов и т.д.

Обладатель исключительного права на приватизацию земельного участка заинтересован в приобретении земли по определенной цене; претендент, рассчитывающий на при­менение льготного порядка определения выкупной цены, в случае отказа уполномоченного органа применить льготную цену может вообще утратить интерес к выкупу земельного участка.

В заявлении о предоставлении земельного участка в собственность рекомендуется указывать цену, по которой заявитель просит продать земельный участок. оформление земли

Получив заявление о предоставлении земельного участка в собственность по определенной цене (например, в разме­ре 2,5% его кадастровой стоимости), уполномоченный орган должен будет принять одно из следующих решений:

  • о предоставлении земельного участка в собственность по указанной цене;
  • об отказе в таком предоставлении, с указанием оснований отказа.

В последнем случае претендент, настаивающий на предо­ставлении ему земельного участка по льготной цене, имеет возможность обжаловать отказ уполномоченного органа в суд.

При этом необходимо учитывать, что требовать определения цены на дату подачи заявки на выкуп возможно только в случаях, когда к заявлению были приложены все необходимые документы (подробнее см. Приложение 1).оформление земли

Проблема 3. Последствия неправильного определения выкупной цены земельного участка

Неправильное определение выкупной цены в договоре купли-продажи земельного участка влечет полную либо ча­стичную недействительность договора:

  • ФАС Центрального округа, установив, что выкупная цена участка определена с нарушением действовавшего на дату совершения сделки законодательства, пришел к выводу о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ включенного в договор купли-продажи условия о цене отчуждаемого земельного участка. А поскольку без этого условия договор купли-продажи не был бы заключен, условие о цене является существенным для данного вида сделок, договор купли-продажи земельного участка был признан недействительным (ничтожным) в полном объеме (по­становление ФАС Центрального округа от 23 апреля 2007 г. по делу А08-2357/06-10).
  • ФАС Северо-Западного округа посчитал необоснованным довод о том, что частичная недействительность условия о цене влечет не­действительность договора купли-продажи в целом, указав, что цена земельных участков в договорах купли-продажи должна определяться в соответствии с нормами действующего законодательства, но не соглашением сторон.

Поскольку цена в договорах превышала ту, которая установлена законом, суд пришел к выводу, что предусмотренное указанными договорами условие о цене в определенной ча­сти соответствует требованиям действующего законодательства, следовательно, данные сделки могли быть совершены и без включения части, признанной судом недействительной. Таким образом, в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность указанных сделок в оспариваемой части не влечет их недействительность в целом (постановления ФАС Севе­ро-Западного округа от 9 августа 2007 г. по делу № АО5-940/ 2007, от 8 августа 2007 г. по делу №А05-7842/2006-33).

В случае, если выкупная цена земельного участка была определена в договоре купли-продажи в большем размере, чем это предусмотрено законодательством, то заявитель вправе взыскать излишне уплачен­ную сумму, признав такой договор купли-продажи недействительным в соответствующей части (см. п. 13 Указателя судебной практики).

Проблема 4. Определение выкупной цены

При переоформлении коммерческой организацией права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности при отсутствии на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности. оформление земли

Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию до 1 января 201 2 года в соответствии с правшами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации»).оформление земли

Порядок, установленный правилами ст. 36 ЗК РФ, применяется в этом случае независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых во­просах, связанных с применением земельного законодатель­ства»).оформление земли

Что законодатель понимает под правилами ст. 36 ЗК РФ? Распространяются ли на такое переоформление правила п. 1.2 данной статьи о том, что цена земельных участков, указанных в п. 1.1 данной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость и до установле­ния уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государствен­ной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости?

Следует помнить, что до 1 января 2012 года лица, являю­щиеся собственниками зданий, строений, сооружений, кото­рые не приобретены из государственной либо муниципаль­ной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федера­ции, в размере, кратном размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).оформление земли

Практика арбитражных судов признает возможность выкупа земельных участков при переоформлении права по­стоянного (бессрочного) пользования и при отсутствии на таком земельном участке зданий, строений и сооружений, разграничивая порядок (административную процедуру) пре­доставления землепользователям и собственникам зданий, строений, сооружений прав на соответствующие земельные участки, от оснований приобретения исключительного пра­ва на выкуп, подчеркивая, что в данном случае имеет место самостоятельное основание права на выкуп, реализуемое в том же административном порядке.оформление земли

При этом суды, как правило, приходят к выводу о том, что для целей выкупа применяется не кадастровая или рыночная цена, а цена, определенная в размере кратной ставки земель­ного налога за один квадратный метр, установленная зако­ном субъекта Российской Федерации для выкупа земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений. Данный подход был поддержан и ВАС РФ (см. п. 14 Указате­ля судебной практики).оформление земли

Вместе с тем в практике арбитражных судов встречаются и иные решения поставленного вопроса.

права ФАС Московского округа указал: так как положения ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» определяют цену для продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, то при отсутствии таких зданий, строений, соо­ружений на выкупаемом земельном участке оснований для примене­ния указанной нормы в части определения цены земельного участка не имеется и должна применяться рыночная либо кадастровая стоимость земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 28 апреля 2008 г. № КГ-А41/3044-08 по делу № А41-К2-10493/07). ВАС РФ отказал в передаче данного постановления в Президиум ВАС в поряд­ке надзора (определение ВАС РФ от 30 июня 2008 г. № 6545/08).оформление земли

  • ФАС Западно-Сибирского округа пришел к выводу о возможности применения при оформлении права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком правил п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации», то есть льготной выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости, указав, что порядок определения цены при приобретении земельного участка в собственность также подпадает под понятие правил ст. 36 ЗК РФ.

Учитывая недостаточную определенность в правовом регулировании порядка определения выкупной цены земли при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, землепользователю рекомендуется настаивать на применении такого порядка определе­ния выкупной цены, при котором она будет наименьшей.оформление земли

Проблема могла бы быть окончательно решена внесением изменений в п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Для этого предлагается изложить первое предложение указанного пункта следующим образом: «Юриди­ческие лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, пе­реоформить па право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Фе­дерации по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона, а в случае отсутствия на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, по ценам, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона». оформление земли

Проблема 5. Определение размера ставки земельного налога при расчете выкупной цены по п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

Для собственников зданий, строений, сооружений, не ука­занных в п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного ко­декса РФ», размер выкупной цены устанавливается субъекта­ми Российской Федерации. Диапазон, в котором может быть установлена цена, определен законом кратно ставке земель­ного налога и зависит от численности населения в населен­ном пункте, в котором расположен приобретаемый земель­ный участок:

Численность населения в населенном пункте, в котором расположен земельный участок

Предельные размеры выкуп­ной цены (кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка)

 

минимальный

максимальный

Свыше 3 млн чел.

(гг. Москва и Санкт-Петербург)

5-кратный

30-кратный

От 500 тыс. до 3 млн чел. (гг. Новосибирск. Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Казань, Челябинск. Волгоград, Красноярск, Воронеж, Саратов, Краснодар. Тула, Ярославль и др.)

5-кратный

17-кратный

До 500 тыс. чел. и за пределами границ населенных пунктов

3-кратный

10-кратный

 

Цена может быть установлена только актом органа законодательной власти субъекта Российской Федерации.

  До установления субъектами Российской Федерации цены зе­мельного участка применяется минимальный для соответствую­щей местности размер ставки земельного налога за единицу пло­щади земельного участка.

При расчете ставки земельного налога необходимо учи­тывать, что в соответствии со ст. 387 и 394 НК РФ конкретные ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципаль­ных образований. Максимальные ставки земельного налога установлены в следующем размере:

Земельные участки

Максимальная ставка земельно­го налога (в % от кадастровой стоимости)

Отнесенные к землям сельскохозяйственного на­значения или к землям в составе зон сельскохозяй­ственного использования в поселениях и исполь­зуемые для сельскохозяйственного производства

Запятые жилищным фондом и объектами инже­нерной инфраструктуры жилищно-коммуналь­ного комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктур,! жилищно-комму­нального комплекса) или приобретенные (предо­ставленные) для жилищного строительства

Приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородниче­ства или животноводства, а также дачного хозяй­ства

0.3
Прочие земельные участки  1.5


 

О компании


← Назад к списку новостей