РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
13.12.2016

Споры о выкупе земельных участков, какие виды исков существуют?

Споры о выкупе земельных участковВиды исков при спорах о выкупе земельного участка

Оформление права собственности или приватизация земельных участков, расположенных в Москве и Московской области, закрепленных за юридическими и физическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования или на основании простого пользования, без наличия каких-либо документов на землю, вызывает много споров и разногласий между собственником земли (государством) и пользователем. Вполне естественно, что граждане и юридические лица желают приобрести право собственности на данные земельные участки (приватизировать земельные участки) и распоряжаться ими в соответствии с законодательством, тем более многие из пользователей и арендаторов построили на данных земельных участках новые строения, в освоение земельных участков вложено много сил, времени и денег. Тем не менее, государство не всегда охотно идет на сделку с такими земельными участками и всячески старается, всеми силами, отсрочить вопрос приватизации земли в собственность пользователя. Следует понимать, что вопрос оформления права собственности на такие земельные участки всегда сопряжен с трудностями и наличием ресурсов. Иногда получается так, что, походив три-четыре года по инстанциям в «поисках правды» землепользователи просто вынуждены отказаться от желания приватизации земли. Приватизация земельных участков для сегодняшних ее пользователей - это процессы, в которых граждане и юридические лица мало что понимают. В таких случаях следует обращаться к профессионалам, которые расскажут, какие процессы происходят в тот или иной момент времени, что ожидает Вас на следующем этапе и с чего следует начинать решать вопрос приватизации земли.

Если у физического или юридического лица возник спор с государственными органами о выкупе (приватизации) земельного участка, то не следует отчаиваться. Смело обращайтесь в суд с исками и требованиями о восстановлении нарушенных прав.

П. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г., а также действующие на сегодняшний день арбитражное процессуальное и земельное законодательства говорят о том, что собственники объектов недвижимости, находящихся на тех или иных земельных участках, могут подавать заявления о праве приобретения последних в частную собственность или аренду, как в органы местного самоуправления, так и в органы исполнительной власти, которые, в свою очередь, обязаны их рассмотреть.

В случае невыполнения вышеуказанными органами возложенных на них обязанностей, собственники подобных объектов недвижимости имеют полное право на:

1) обращение в суд с заявлением, в котором будет выражена просьба признать отказ в выкупе земельного участка, полученный от исполнительных органов власти или от органов местного самоуправления, недействительным, равно, как и бездействие этих органов (Иск о признании действия (бездействия) органов власти незаконными).

В рамках судебного разбирательства будут выявляться несоответствия отказа, полученного собственником объекта недвижимости на выкуп земельного участка. В этом случае, объектом пристального внимания суда являются, как доводы уполномоченного органа, приводимые в отказе, так и доводы об ограничении или изъятии земельного надела из оборота. Эти доводы рассматриваются вне зависимости от других имеющихся у ответчика, в лице которого выступает государственный орган. Кроме того, устанавливается, как факт бездействия последнего, так и его несоответствие букве закона.

Опираясь на арбитражное процессуальное законодательство, суд имеет право не только признать незаконными действия или бездействие вышеупомянутых органов, но и обязать их восстановить права истцов.

Если действия или бездействие уполномоченных органов будут признаны незаконными, то эти органы, исходя из решения суда, вынесенного на основании п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда за № 11 от 24 марта 2005 года, будут обязаны в течение определенного времени разработать и направить заявителю договор купли-продажи земельного участка.

В Москве, в случае возникновения необходимости выкупа участка земли, и формирования нужного пакета документов, следует руководствоваться Постановлением Московского Правительства «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» от 27 июня 2006 года за № 431-ПП, где говорится об определенной последовательности распорядительно-властных действий.

Во-первых, документы должны быть предоставлены в Департамент земельных ресурсов, который, рассмотрев их, и не найдя оснований для отказа, подготавливает и посылает проект решения о том, чтобы предоставить земельный надел в собственность, или в Правительство г. Москвы или, если площадь надела не превышает 3000 м2, то в Префектуру нужного округа.

После того, как в одной из этих инстанций будет принято соответствующее решение, на его основании, как арендаторы, так и землепользователи получают от Департамента земельных ресурсов договор купли-продажи земельного участка.

Из вышеизложенного следует, что Департамент Земельных Ресурсов, рассмотрев заявление о выкупе земли (приватизация земли) в частную собственность, должен или подготовить и направить в Префектуру соответствующего округа, или в Правительство г. Москвы проект решения о передаче земельного участка в собственность, или же, в случае имеющихся на то оснований, отказать. Отказ о передаче земельного участка в собственность должен быть отправлен пользователю или землевладельцу такого земельного участка по адресу, указанному в заявлении о предоставлении его в собственность. Отказ отправляется по почте заказным письмом, и является документом, подлежащим оспариванию в судебном порядке, в случае несогласия с органами власти.

Основываясь на положениях московского законодательства, собственникам недвижимого имущества в исковом заявлении следует обратить внимание суда на тот факт, что Департамент Земельных Ресурсов обязан направить в Префектуру или московское правительство проект решения о предоставлении надела земли в частную собственность.

Нет оснований сомневаться в точном исполнении уполномоченными органами решений судов, вступивших в законную силу, что подтверждается юридической практикой Московской областной земельной компании. Однако следует помнить, что даже если Департамент Земельных Ресурсов направит проект решения о предоставлении земельного надела в собственность в Префектуру или в Правительство г. Москвы, это не является гарантией принятия данного решения. Кроме того, и после принятия необходимого решения Департамент земельных ресурсов может предпринимать попытки уклонения от того, чтобы подписать договор купли-продажи.

2) подача иска в судебные инстанции о понуждении уполномоченных органов к заключению договора купли-продажи.

П. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 года, а также ст. 36 Земельного Кодекса РФ говорят о том, что если собственником недвижимости собран полный пакет необходимых документов, а также отсутствуют основания для отказа, то уполномоченный орган обязан не только принять заявление о выкупе (приватизация земли), но и заключить необходимый договор купли-продажи.

Российское земельное законодательство (п. 6 ст. 36 ЗК РФ) предусматривает тридцатидневный срок для рассмотрения заявления, а также подготовки и направления проекта договора купли-продажи собственнику недвижимого имущества уполномоченным на совершение подобных действий органом.

В Постановлении Пленума ВАС РФ за № 11 от 24 марта 2005 года разъясняется, что договора, возникшие в результате рассмотрения административных споров, решением которых стало понуждение к их заключению, должны быть заключены на основании ст. 445 «Гражданского Кодекса РФ».

Для того чтобы обратиться в судебные органы с исковым заявлением о заключении подобного договора, следует произвести следующие действия:

1. Зарегистрировать в уполномоченном органе заявление о выкупе земельного участка в собственность с полным пакетом документов.

2. После того, как срок рассмотрения заявления истечет, необходимо в данный уполномоченный орган направить необходимый проект договора купли-продажи по форме, утвержденной 27 июня 2006 года Постановлением Правительства г. Москвы № 431-ПП, с обязательным набором следующих документов: расчетом стоимости земельного надела; его кадастровым паспортом, а также актом приема-передачи этого земельного надела. Форма данного документа также утверждена этим же Постановлением.

3. Если в течение месяца орган, в который был направлен проект договора, его не подпишет, собственник недвижимости имеет право обращаться в судебные инстанции с исковым заявлением о понуждении уполномоченного органа к совершению этого действия.

Основываясь на ст. 173 «Арбитражного Процессуального Кодекса РФ», суд не только выносит решение о понуждении заключения договора о выкупе земельного участка, но и оговаривает все условия, на которых он будет заключен. Естественно, что эти условия, включая цену, не могут быть изменены государственным органом.

Судебные споры, в которых были задействованы юристы Московской областной земельной компании:

1. В Территориальное объединение регулирования землепользования (ТОРЗ) одного из административных округов столицы поступило заявление о выкупе участка земли от закрытого акционерного общества, которое осталось без рассмотрения. По прошествии более чем месячного срока с момента регистрации заявления в ТОРЗ, ЗАО направило туда составленный в соответствии с типовой формой, которую утвердило Правительство г. Москвы Постановлением от 27 июня 2006 года № 431-ПП, и подписанный договор купли-продажи.

Через тридцать дней Обществу пришлось обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о понуждении ТОРЗ к подписанию договора купли-продажи. Возражения ТОРЗ, основанные на отсутствии в предоставленном пакете документов некоторых весьма важных, в том числе и кадастрового плана квартала, где расположен земельный надел, были судом отклонены. Тогда как требования ЗАО были удовлетворены в полном объеме. После того, как решение суда вступило в законную силу, договор купли-продажи спорного земельного надела был подписан, причем на условиях, выдвинутых Обществом.

2. В ТОРЗ одного из административных округов г. Москвы поступило заявление о выкупе участка земли Открытым акционерным обществом. В данной просьбе Обществу было отказано всвязи с нахождением земельного надела в так называемой охранной зоне памятников архитектуры и искусства.

В суд Обществом было направлено исковое заявление о том, чтобы признать отказ ТОРЗ недействительным и обязать его подготовить проект решения о предоставлении спорного надела земли в собственность ОАО. Иск был судом полностью удовлетворен.

После того, как вынесенное судом решение вступило в законную силу, его оригинал, а также копия исполнительного суда были предоставлены Обществом в ТОРЗ. В течение полумесяца необходимый договор купли-продажи ТОРЗ был подписан и направлен Открытому акционерному обществу.



← Назад к списку новостей