РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Приватизация
13.12.2016

Цена выкупа земельного участка: спорные моменты

Выкуп земельного участка в Московской областиСпорные моменты при выкупе земельного участка

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, приходится констатировать тот факт, что в большинстве случаев цена выкупа того или иного участка при приватизации земли назначается в судебных инстанциях, где, определяя цену выкупа, рассматриваются несколько вопросов, а именно:

1) Что делать физическому или юридическому лицу, если оно не согласно с ценой выкупа земельного участка, предложенной уполномоченным органом при платной приватизации земли?

Во-первых, следует помнить, что определение цены выкупа участка земли регулируется «Земельным Кодексом Российской Федерации». Ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» указывает на необходимость полного соответствия договора действующему законодательству. Отсюда следует, что проект договора купли-продажи земельного участкаможет быть признан ничтожным именно в части определения цены выкупа, если уполномоченный орган предложил цену, не соответствующую расценкам, установленным законодательством при платной приватизации земли. В этом случае, предложенный вышеупомянутым органом вариант договора может быть подписан заявителем. Кроме того, может быть оплачена и указанная стоимость участка земли, а также зарегистрирован на него переход права собственности. После чего стоит обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о том, чтобы признать подписанный договор купли-продажи в части определения цены выкупа надела земли недействительным и обязать уполномоченный орган вернуть переплаченную сумму.

Ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» обязывает уполномоченный орган заключать договора купли-продажи наделов земли с собственниками располагающихся на них объектов недвижимости. «Гражданский Кодекс Российской Федерации» регламентирует порядок заключения договоров, обязательных для одной из сторон, статьей 445. Так, п. 2 этой статьи разъясняет право лица, подавшего заявление о выкупе участка земли, адресовать лицу, направившему договор, так называемый протокол разногласий в части определения цены выкупаемого земельного участка к проекту договора, созданного уполномоченным органом, обязанным заключить подобный договор. У уполномоченного органа есть тридцать дней на рассмотрение поступившего от лица, выкупающего участок земли, протокола разногласий. В случае получения от уполномоченного органа отказа подписать протокол разногласий, или в случае нежелания рассмотрения этого протокола, спор о цене выкупа будет рассматриваться судебными инстанциями. Иначе говоря, подписанный договор купли-продажиземельного участка признается действительным. Суд только выносит решение об определении конкретной цены выкупа земельного надела.

2) Могут ли применяться льготные ставки, установленные государством для выкупа земельных наделов, на которых имеются приватизированные объекты недвижимости, в тех случаях, когда вышеуказанные объекты были переданы третьим лицам?

В этом случае закон находится на стороне собственников объектов недвижимости, то есть, в данном случае, на стороне третьих лиц, которым были переданы эти объекты недвижимости. Льготная ставка приватизации земли, составляющая двадцать процентов от кадастровой стоимости для столицы и для Санкт-Петербурга, а также составляющая два с половиной процента для прочих российских регионов, должна быть применена и тогда, когда заявление о выкупе (приватизации) земельного участка поступает от лица, не являющегося первичным собственником имеющейся на данном участке недвижимости, а ставшего правообладателем на нее в результате иных, предусмотренных законом сделок. Тем не менее, должно быть соблюдено условие приобретения прав первичным собственником на эти объекты недвижимости, в результате их приватизации.

3) Какую кадастровую стоимость участка земли (если она изменялась) следует учитывать, определяя цену выкупа: либо действовавшую на момент обращения лица в уполномоченные органы с заявлением о выкупе, либо действовавшую на тот момент, когда договор был заключен (также и через суд)?

На основании ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» во время осуществления расчетов цены выкупа земельного участка, кадастровая стоимость его, которая действовала в тот момент, когда заявителю уполномоченным органом был направлен проект договора купли-продажи, берется в том случае, если уполномоченный орган не затягивал с процедурой выкупа, и, соответственно, договор был заключен в определенные действующим законодательством сроки.

Если же заявителю было необоснованно отказано в подписании договора купли-продажи, или же уполномоченный орган уклонился от подписания такого договора, то в этом случае применяется кадастровая стоимость, действовавшая в то время, когда уполномоченным органом должно было быть принято решение о выкупе нужного участка земли. П. 6 ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» устанавливает тридцатидневный срок на принятие такого решения, с момента регистрации заявления собственника недвижимости в уполномоченном органе. В этом случае при расчете цены будет применена кадастровая стоимость участка, которая действовала на тот момент, когда указанный срок истекал.

Примеры того, как юристы Московской областной земельной компании участвуют в подобных судебных спорах.

В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы было зарегистрировано заявление «Организации» о приобретении в собственность участка земли. Спустя четыре месяца со дня регистрации заявления, «Организацией» в уполномоченный орган был направлен проект договора купли-продажи. Спустя тридцать дней в суд поступило исковое заявление от «Организации» о понуждении Департамента земельных ресурсов к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В судебном процессе представитель департамента возражал против удовлетворения иска, исходя из неверных, на его взгляд, расчетов стоимости участка земли, мотивируя это изменением кадастровой стоимости надела за то время, когда заявление от «Организации» поступило в Департамент и до регистрации искового заявления в суде, более чем на тридцать процентов в сторону ее увеличения. Представителем Департамента было предложено применить цену, которая действовала на момент принятия судебного решения.

Требования «Организации» были удовлетворены Арбитражным судом г. Москвы в полном объеме. В судебном процессе было доказано и подтверждено материалами дела имевшее место неправомерное бездействие со стороны Департамента. Именно поэтому цена выкупа земельного участка была определена на основании кадастровой стоимости, действовавшей на момент истечения срока принятия Департаментом решения о выкупе земельного участка.



← Назад к списку новостей