РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Оценка стоимости нежилого помещения

Оценка стоимости нежилого помещения

Оформление права собственности на нежилое помещение

Достаточно часто арендаторы помещений, решивших выкупить их у собственников, сталкиваются с определенными проблемами. В большинстве случаев собственник помещения вовсе не заинтересован в том, чтобы продавать его. Разумеется, имеющееся помещение гораздо выгоднее сдавать в аренду. Тем более что периодически собственник нежилого помещения пытается эту арендную плату поднять. Это, в принципе, не вполне законно но, тем не менее, не каждый арендатор пойдет в суд, чтобы оспаривать условия договора, тем более, если в арендуемом помещении фирма арендатора уже полностью обосновалась и в случае отказа в дальнейшей аренде арендатор может потерять значительные средства.


Однако, если арендатор действует четко в соответствии с законодательством, а именно – в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", арендатор имеет преимущественное право на выкуп существующего нежилого помещения по рыночной стоимости.

При этом арендатор должен соблюсти некоторые условия. Согласно п.п. 1 – 4 этой же статьи, арендатор может выкупить арендуемое им помещение по объявленной собственником помещения рыночной стоимости в том случае, если оно находится в его временном владении или пользовании в течение двух или более лет. При этом у него отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества.

Кроме того, данное имущество не должно быть включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В том случае, если все указанные выше условия выполнены, арендатор будет иметь преимущественное право на выкуп нежилого помещения по его рыночной стоимости. Также он может предложить собственнику нежилого помещения вариант договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Однако в большинстве случаев собственники нежилых помещений не торопятся подписывать договор купли-продажи. Им выгоднее поднять цену на данное нежилое помещение и соответственно, заставить арендатора приобрести его за более высокую цену. Достаточно часто собственники нежилых помещений обращаются за оценкой стоимости нежилого помещения в различные независимые организации, которые намеренно завышают его стоимость, выдавая об этом собственнику помещения соответствующие документы. В данному случае, перед арендатором встает вопрос: заплатить владельцу жилого помещения требуемую по договору купли-продажи сумму (в том случае, если она соответствует, или практически соответствует действительности), либо обращаться в суд с иском о признании оценки стоимости нежилого помещения недостоверной.

Именно так и поступил арендатор муниципального нежилого помещения ООО «Лидер», обратившись в суд с иском о признании недостоверной оценку рыночной стоимости указанного нежилого помещения, произведенной ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы».
Арендатор нежилого помещения ООО «Лидер» на протяжении двух лет, согласно Договора аренды, арендовал у Администрации городского поселения Сергиев-Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области нежилое помещение. При этом арендная плата вносилась регулярно. Задолженности по оплате арендной платы арендатор не имел.

Таким образом, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", арендатор имел преимущественное право на выкуп существующего нежилого помещения по рыночной стоимости.
В порядке, предусмотренном положениями указанного выше 159-ФЗ, истец обратился к главе городского поселения Сергиев Посад с заявлением о выкупе занимаемого нежилого помещения.

После длительной переписки между ООО «Лидер» и Администрацией городского поселения Сергиев Посад, истцом был получен договор купли-продажи на арендуемое им нежилое помещение, в котором была указана явно завышенная рыночная стоимость указанного выше помещения. Определение рыночной стоимости нежилого помещения производило ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы». Согласно Акта оценки, представленной указанной выше организацией, стоимость нежилого помещения составила 7 720 000 руб.

Однако ООО «Лидер» достоверно было известно, что выкупная стоимость помещений, находящихся по соседству с арендуемым им помещением составляла около 2 000 000 руб. (т.е. в 2-3 раза ниже представленной ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы».
В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Таким образом, цена на нежилое арендуемое ООО «Лидер» помещение была явно завышена. Истец обратился в Администрацию городского поселения Сергиев Посад с просьбой предоставить копию Постановления «О приватизации муниципального имущества», копию «Свидетельства о регистрации права собственности» и копию отчета, выполненного ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы».
Однако Администрацией городского поселения Сергиев Посад указанные выше документы истцу предоставлены не были, в предоставлении отчета было отказано.

В соответствии с законодательством, а именно с п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.07.2008 № 256 предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Указанный срок с момента оценки недвижимого помещения ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы» не прошел. Кроме того, ООО «Лидер» обратилось к независимому оценщику с целью проведения оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.
Основываясь на проведенных исследованиях и проделанных расчетах, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения составила 2 490 000 руб.

Таким образом, имея результаты независимого эксперта, ООО «Лидер» обратилось в суд с иском о признании недостоверной оценки рыночной стоимости указанного нежилого помещения, произведенной ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы», а также к Администрации городского поселения Сергиев-Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о выкупе нежилого помещения по цене 2 490 000 руб.

Судом были рассмотрены все представленные истцом доказательства. Кроме того, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества, производство которой было получено эксперту ООО «Эксперт Плюс».

Судебная экспертиза была проведена, и экспертное заключение было представлено в материалы судебного дела. Согласно заключению, стоимость нежилого помещения, арендуемого ООО «Лидер», составила 1 961 410 руб.

При этом ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы» никаких доказательств, опровергающих эти обстоятельства, в суд не представил.
На основании данного заключения суд признал недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, арендуемого ООО «Лидер», а также обязал Администрацию городского поселения Сергиев-Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области заключить с ООО «Лидер» договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 1 961 420 руб.

Таким образом, только обращение в суд помогло арендатору нежилого помещения выкупить его у собственника. Причем на ценовых условиях, соответствующих действительности.
Обращение к специалистам в области права поможет Вам избежать ситуации, в которой Вам навязываются кабальные условия выкупа арендуемого Вами помещения.