РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Выкуп нежилых помещений из аренды

Выкуп нежилых помещений из аренды

Выкуп нежилых помещений из аренды

Наконец-то, не зависимо от многочисленных препятствий, которые чинили власти Москвы, были приняты изменения о выкупе помещений, занимаемых организациями малого бизнеса.


До 2015 г. по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом, не проводя торгов.


Стоит отметить, какие предприятия имеют право на льготы.


- Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, зарегистрированные в документе Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москва

- Выкуп арендованного нежилого помещения может состояться, если период аренды непрерывного использования составлял два и более года до 1 июля 2013 года. В том случае, когда дата договора аренды имеет более поздний срок, то ваша организация не попадает по действие закона ФЗ-159

- Выкуп помещений у города производится при условии отсутствия задолженности по плате перед арендодателем, в том числе, нет неустоек, штрафов или пени. Это касается периода после 01.01.2013 г. В это время был произведен перерасчет арендной платы для большинства представителей малого бизнеса, а уведомления ими не были получены

- Общая площадь помещения, которое подлежит выкупу у города, составляет менее 1000 м2.


Московская государственная Дума 5 июня нынешнего года внесла изменения в 12 статью закона «О приватизации государственного имущества города Москвы». Что изменилось в связи с этим?


- Отменены ограничения на общую площадь размером 300 м2. В настоящее время произвести выкуп нежилого помещения у Москвы предпринимателями среднего и малого бизнеса в льготном порядке занимаемую им площадь. Решение о приобретении помещения размером до 1 тысячи метров принимается Департаментом городского имущества, а свыше данных параметров – Правительством города Москвы.

- Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.

- Значительно скорректировался список помещений, предназначенных для нужд малого и среднего предпринимательства. 90% объектов были исключены. В более ранние времена это было значительным условием, ограничивающим процесс выкупа арендованного нежилого помещения.

Квалифицированная помощь при выкупе помещений у города Москвы

Если вам необходимы разъяснения по поводу закона, то можете обратиться к нашим специалистам. Наши профессиональные юристы имеют достаточно богатый опыт решения на практике спорных вопросов относительно выкупа нежилых помещений у города Москвы. Наша компания может представлять интересы вашей организации в суде, административных и муниципальных органах столицы. Если у вас появились сомнения в положительном решении проблемных вопросов, то, обратившись к нашим профессиональным юристам, вы можете рассчитывать на 100% результат. Мы обязательно окажем помощь в ситуации, если арендованная вами площадь включена в реестр объектов, предназначенных для нужд малого и среднего бизнеса. В ближайшее время наши специалисты ответят вам. Мы индивидуально подходим к решению вопросов каждого клиента. Наша компания дорожит своей репутацией, и главное доказательство тому – качество оказываемых нашими юристами услуг.


Порядок отчуждения государственной или муниципальной собственности, находящейся в аренде у субъектов малого или среднего предпринимательства в настоящее время регулируется соответствующим Федеральным законом, который был принят 22.07.2008 года. Данный закон о выкупе недвижимого имущества представителями малого и среднего бизнеса действует до 01.07.2013 года. Основной смысл данного закона заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения, по своей инициативе вправе требовать выкупа таких помещений. Для этого на первом этапе указанные лица должны направить в соответствующий официальный орган, уполномоченный по данному вопросу, заявление о выкупе. В дальнейшем, процедура выкупа предусматривает обязательство уполномоченного органа предпринять ряд шагов, результатом которых должен являться договор купли-продажи арендованного имущества. Таким образом, при выполнении ряда перечисленных ниже требований закона, выкуп является обязательным актом для соответствующего органа управления.


На практике каждый арендатор рано или поздно приходит к необходимости оценить целесообразность выкупа помещений или продолжения аренды. Одним из основных факторов, определяющих выбор в пользу выкупа, является то, что вы приобретаете актив, постоянно растущий в цене.


Выбирая путь продолжения аренды субъекты малого и среднего предпринимательства должны четко понимать, что с 2015 года порядок продления договоров аренды существенно меняется. Никакого «мягкого» пролонгирования договоров аренды уже не будет. По окончанию срока аренды уполномоченный муниципальный или государственный орган обязан выставить право на заключение нового арендного договора на открытые торги. То, что предыдущий арендатор является добросовестным и занимал арендованное помещение долгие годы уже не дает ему никаких преимущественных прав на продление арендного договора. Получая таким образом ненадежную перспективу продолжить аренду путем участия в открытых торгах с одной стороны, а с другой нежелательность возможной клиентской базы из-за смены местонахождения арендного помещения толкает арендатора к решению о выкупе.


Указанный выше федеральный закон вместе с тем имеет множество ограничений в стремлении арендатора в выкупе помещений.


Необходимым условием является то, что лица, желающие выкупить имущество, должны относиться к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Во-вторых, преимущественное право выкупа также имеет ряд ограничений по условиям предоставления этого права, особенностям его реализации. И наконец, надо иметь ввиду, что в г. Москва сложилась судебная практика по вопросам выкупа арендуемых помещений явно не в пользу предпринимателей. Вместе с тем следует иметь ввиду, что Арбитражный суд с января 2012 года предписывает судам в спорах по выкупу помещений занимать позицию, максимально учитывающую целей предпринимателей.


Федеральный закон не распространяется на:

1. Имущество, арендованное организациями, входящими в инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

2. Имущественные комплексы унитарных предприятий (государственных или муниципальных)

3. Имущества государственных или муниципальных учреждений, находящееся в оперативном управлении

4. Недвижимость, ограниченная в обороте


Все, что не урегулировано принятым законом, находит отражение в существующем законодательстве о приватизации.


Что же относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с действующим законом:


- Внесенные в ЕГРЮЛ потребительские кооперативы
- Внесенные в ЕГРЮЛ коммерческие организации
- Внесенные в ЕГРП физические лица – субъекты предпринимательской деятельности без образования юридического лица
- Крестьянские - фермерские хозяйства


При этом выдвигаются дополнительные условия:


- Для юридических лиц - менее чем 25% доля суммарного участия государственных организаций, иностранных юридических и физических лиц, общественных и религиозных организаций в уставном капитале. Доля участия юридических лиц не являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства должна быть также менее 25 %.

- Средняя численность работников для средних предприятий – 100-250 человек, для малых предприятий – до 100 человек, для микро предприятий – до 15 человек.

- Выручка от реализации товаров, работ и услуг не должна превышать предельных значений, установленных правительством РФ.


В настоящее время органами власти соответствующего субъекта ведется специальный реестр малого и среднего предпринимательства. Включение в данный реестр является подтверждением права на льготный выкуп нежилых помещений.


Некоторые категории субъектов малого и среднего предпринимательства по закону не обладают преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества. К ним относятся:


1. кредитные, страховые организации; инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды; ломбарды и участники (профессиональные) рынка ценных бумаг;

2. участники соглашений о разделе продукции;

3. весь игорный бизнес;

4. не резиденты РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными соглашениями;

5. производства, связанные с добычей и переработкой полезных ископаемых.


Что касается условий предоставления преимущественного права, то о них можно сказать следующее:


1. Арендованное имущество находится во владении или пользовании в течении трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона о выкупе;

2. Арендная плата вносилась без нарушения условий договора;

3. Площадь арендуемых помещений не превышает предельных значений, установленных соответствующими субъектами. (Для Москвы – площадь в 300 кв.м.)