РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Услуги

Обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка по определенной цене

Чаще все разного рода проблемы, связанные с покупкой или продажей жилой недвижимости происходят по той причине, что составлением договора и сопровождением сделки занимаются не квалифицированные юристы, а риелторы. Как показывает практика, лишь незначительная часть риелторов являются действительно профессионалами, способными выполнить оценку состояния недвижимости.


Собираетесь продавать или покупать недвижимость? Пользуйтесь услугами профессионалов в данной сфере! Это поможет сохранить собственное здоровье и нервы и обезопасит от материальных потерь.


07.12.2016

Обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка по определенной цене

апрель 2013 года Арбитражный суд Московской области

Арбитражный суд Московской области судьи, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества « ККиМ» к Администрации Подольского муниципального района об обязании заключить договор

ЗАО «ККиМ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Подольского муниципального района, указав исковыми требованиями – обязать Администрацию заключить с ЗАО «ККиМ» договор купли-продажи земельного участка площадью 40360 кв.м., расположенного на территории Подольского муниципального района по определенной цене в размере 2006855 рублей, также ЗАО «ККиМ» требовало в исковом заявлении обязать Администрацию подготовить и направить в 10-дневный срок проект договора купли-продажи земельного участка.

Представитель ЗАО «ККиМ» поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Представитель истца в ходе рассмотрения вопроса пояснил, что ответчик (Администрация Подольского муниципального района Московской области) отправил в адрес истца (ЗАО «ККиМ») договор купли-продажи земельного участка, в котором была завышена выкупная стоимость земельного участка.

Заявитель данного искового требования полагает, что ответчик неправильно определил размер выкупной стоимости земельного участка, поэтому возник настоящий спор.

Ответчик в судебном заседании исковые требования ЗАО «ККиМ» не признал. В обоснование своего непринятия и несогласия с иском указал на то обстоятельство, что ЗАО «ККиМ» не относится к льготной категории юридических лиц, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют здания, строения сооружения, отчужденные из государственной или муниципальной собственности. Кроме того, представитель ответчика (Администрации) указал, что объект, расположенный на земельном участке, относится к разряду самовольных построек. Именно на основании этого факта у ЗАО «ККиМ» отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в собственность на льготных условиях , а именно по цене 2,5 % от кадастровой стоимости. Также ответчик по данному делу – Администрация считает, что ЗОА «ККиМ» не имеет права на переоформление спорного земельного участка, так как указанный земельный участок передан ему в аренду в соответствием договором.

В соответствии с представленными доказательствами, Администрация района в ноябре 2012 года вынесла решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования.

В деле имеется договор аренды, заключенный между Администрацией подольского муниципального района и ЗАО «ККиМ» земельного участка, спор о котором рассматривается в данном заседании.

В силу п.2 договора срок его действия установлен с 12.12.2011 по 11.12.2031 года.

После обращения к Админисрации с письмом, ЗАО «ККиМ» получило отказ от ответчика в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность. Причиной отказа послужила ссылка на отсутствующий при подаче заявления, подтверждающего право приобретения земельного участка в собственность.

Ранее, Решением Арбитражного суда Московской области по иску ЗАО к Администрации оставленным без изменения Постановлением арбитражного апелляционного суда от 08.2012 года, Постановлением ФАС от11.2012 года признано незаконным решение Администрации в части отказа в предоставлении в собственность истца (ЗАО) земельного участкакак несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

Арбитражный суд Московской области обязал АдминистрациюПодольского муниципального района в месячный срок со дня принятия настоящего решения суда принять решение о предоставлениив собственность ЗАО «ККиМ» земельного участка. Арбитражный Суд МО обязал Администрациювмесячный срок с момента принятия решения о предоставлении всобственность земельного участка подготовить и направить в адрес ЗАО «ККиМ» проект договора купли-продажи земельного указанного участка.

В соответствии с предоставленными в суд документами, ЗАО «ККиМ» - ответчик направил в адрес истца проект Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности ЗАО.

Согласно свидетельства о собственности на участке имеется сооружение – опора ЛЭП и освещения,), принадлежащие на праве собственности истцу (ЗАО)

Истец, полагая, что выкупная стоимость земельного участка является завышенной обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии сп.2 ст.3Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных впункте 1 статьи 20Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правиламистатьи 36Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п.5 ст.36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящейстатье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренныестатьей 29настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренныестатьей 29настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Вп.6 ст.36ЗК РФ указано, что в месячный срок со дня поступления указанного впункте 5 настоящей статьизаявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренныестатьей 29настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных впункте 1 статьи 20настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренныестатьей 29настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из представленной в материалы дела заявки ЗАО следует, что истец обращался в Администрацию Артемовского городского округа с заявлением о приватизации земельного участка площадью, однако письмом от марта 2012 года администрация Подольского муниципального района отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность со ссылкой на непредставление документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в собственность.

В силу ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом было установлено, что ЗАО «ККиМ» владело спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается представленным в материалы дела Государственным Актом бессрочного (постоянного) пользования землей ПК-23-1532 от 24.11.1995, следовательно, истец – ЗАО является лицом, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок и в силу абзаца 2 п.1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» цена испрашиваемого истцом земельного участка подлежит расчету исходя их двух с половиной процентов кадастровой стоимости этого земельного участка.

Суд считает несостоятельными возражения ответчика – Администрации относительно того, что истец уже определился с выбором права аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в силу следующего.

Судом установлено, что истец относится к юридическим лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. При этом всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (п.2.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации).

В нормахст.445ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силуст.432ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии сост.131АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласност.173АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» соответствует действующему законодательству.

В удовлетворении требований истца о обязании Администрации в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес ЗАО проект договора купли-продажи земельного участка, суд считает необходимым отказать, поскольку из взаимосвязанных положений ст.445,446 ГК РФ следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении публичного договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент вынесения решения суда.

Учитывая изложенное, Договор купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящегося в собственности ЗАО заключенным с даты вступления Решения Арбитражного суда в законную силу, в связи с чем установление какого-либо иного срока заключения договора необоснованно.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «ККиМ» и администрацией Артемовского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена участка составляет 2,5% от кадастровой стоимости.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.


← Назад к списку новостей