РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Услуги

Предоставление в собственность спорных земельных участков

Чаще все разного рода проблемы, связанные с покупкой или продажей жилой недвижимости происходят по той причине, что составлением договора и сопровождением сделки занимаются не квалифицированные юристы, а риелторы. Как показывает практика, лишь незначительная часть риелторов являются действительно профессионалами, способными выполнить оценку состояния недвижимости.


Собираетесь продавать или покупать недвижимость? Пользуйтесь услугами профессионалов в данной сфере! Это поможет сохранить собственное здоровье и нервы и обезопасит от материальных потерь.


07.12.2016

Предоставление в собственность спорных земельных участков

Достаточно часто на практике происходит ситуация, когда собственник помещений, расположенных на длительное время арендуемом земельном участке сталкивается с определенными проблемами, связанными с дальнейшей арендой этих участков. Обычно это или повышение стоимости аренды или попытки разорвать договор аренды, чтобы передать данные участки другому арендатору. Разумеется, такое положение вещей не выгодно арендатору. В расположенные на арендуемых земельных участках строения уже вложены значительные денежные средства, кроме того, переезд на другое место может значительно пошатнуть дела бизнеса. В данном случае единственным способом решения проблемы может быть обращение арендатора в суд.

Именно так поступила ИП Кривошеина Н.А., обратившись с иском к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области:

- о признании незаконными действий Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, выразившееся в отказе предоставить в собственность за плату земельных участков, длительное время арендуемых ИП Кривошеиной Н.А. под торговые павильоны и отказе утвердить и выдать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории;

- об обязании Администрации Одинцовского муниципального района в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу утвердить и выдать Кривошеиной Н.А. схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории, расположенных под зданием магазина и павильона, которыми владеет ИП Кривошеина Н.А.;

- об обязании Администрации Одинцовского муниципального района в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельных участков принять решение о предоставлении в собственность за плату Кривошеиной Н.А земельных участков площадью 64 кв.м и 62 кв. м, под существующий торговый павильон;

- об обязании Администрации Одинцовского муниципального района в месячный срок с цаты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности подготовить и направить Кривошеиной Н.А. проект договора купли-продажи указанных земельных участков по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога на 1 января 2012 года на единицу площади земельных участков.

В ходе судебного заседания было установлено, что ИП Кривошеина Н.А. является собственником нежилых зданий – торговых павильонов №№3 и 4. При этом магазин, общей площадью 40,8 кв. м принадлежит Кривошеиной Н.А. на основании Договора купли – продажи здания магазина от 26.01.2010 года, зарегистрированного в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2010 г.

Торговый павильон, общая площадь 41,5 кв. м принадлежит Кривошеиной Н.А. на основании Акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания от 01.12.1998 года, утвержденного постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 18.01.1999 года. Право собственности зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой, о чем 11 марта 1999 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности и выдано Свидетельство о государственной регистрации права 26.06.1998 г. между Администрацией поселка Голицыно (Арендодатель) и ИП Кривошеиной Н.А. (Арендатор) заключен Договор (далее – Договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для установки торговой палатки площадью 62,2 кв.м., павильон №4.

При этом п. 1.2 Договора аренды установлено, что Договор заключен сроком на 10 лет, вступает в силу с 26.06.1998 года и действует по 25.06.2008 г. В июне 2011 года, ИП Кривошеина Н.А., обратилась в Администрацию Одинцовского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) земельного участка и об утверждении и выдачи схем расположения этого земельного участка на кадастровом плане, в связи с тем, что государственный кадастровый учет не осуществлен.

Совместно с заявлением, ИП Кривошеина Н.А. предоставила в Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области, все документы и схемы расположения вышеуказанного земельного участка, предусмотренные Перечнем, утвержденном Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30 октября 2007 года №7.

Однако 14.11.2011 г. Администрация Одинцовского муниципального района Московской области, отказала ИП Кривошеиной Н.А. в предоставлении в собственность за плату в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) земельного участка и об утверждении и выдачи схем расположения спорного земельного участка. В качестве обоснования, Администрация Одинцовского муниципального района Московской области указала, что Администрация не возражает в предоставлении вышеуказанных земельных участков в аренду для временного размещения павильонов при соблюдении условий:

- без права последующего выкупа земельных участков;

- при наличии гарантийного письма о переносе торговых павильонов за свой счет при реконструкции и благоустройстве Привокзальной площади (где расположены торговые павильоны ИП Кривошеиной Н.А.) в соответствии с Проектом планировки северной части города Голицыно, в связи с чем для дальнейшего рассмотрения вопроса о предоставлении земельных участков ИП Кривошеиной Н.А. необходимо уточнить (письменно) вид права земельных участков и предоставить гарантийное письмо, указанное Главой городского поселения Голицыно.

Не согласившись с данными требованиями (которые значительно ущемляли интересы ИП Кривошеиной Н.А.) и, считая незаконным действие Одинцовского муниципального района Московской области ИП Кривошеина Н.А., направила в Арбитражный суд Московской области исковое заявление.

В соответствии с п. 1 ст. 198 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый не нормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд Московской области, посчитал требования ИП Кривошеиной Н.А., подлежащими удовлетворению сразу по нескольким основаниям.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Вместе с заявлением о предоставлении земельного участка заявителем была также представлена на согласование схема расположения земельного участка.

Таким образом, ИП Кривошеина Н.А. на законных основаниях обратилась в Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Администрация Одинцовского муниципального района Московской области не представила никаких доказательств в обоснование своей позиции отказа ИП Кривошеиной Н.А.

В соответствии с частью 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органами местного самоуправления, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия бездействия, возлагается на органы местного самоуправления или должностные лица.

Доводы Администрация Одинцовского муниципального района Московской области о том, что на ИП Кривошеину Н.А. не распространяется право на обретение в собственность земельных участков, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, т.к. павильоны не являются объектами капитального строительства, не соответствует действительности и не основан на законе.

Кроме того, данный довод противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ. Из п. 1 и п. 3 ст. 36 Земельного Кодекса РФ следует, что собственники объектов капитального строительства: зданий, строений, сооружений, помещений имеют право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ИП Кривошеина Н.А. является собственником объектов капитального строительства, а именно: здание - магазин, общей площадью 40,8 кв.м, принадлежит ИП Кривошеиной Н.А. на основании Договора купли – продажи здания магазина от 26.01.2010 года, зарегистрированного в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2010 года и торговый павильон, общая площадь 41,5 кв. м, принадлежит ИП Кривошеиной Н.А. на основании Акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания от 01.12.1998 года, утвержденного постановлением Главы Одинцовского района Московской области №47 от 18.01.1999 года. Право собственности зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой, о чем 11.03.1999 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности и выдано Свидетельство о государственной регистрации права.

Кроме того, довод Администрации о том, что согласно утвержденному проекту планировки территории северного микрорайона города Голицыно, на Привокзальной площади предусмотрено строительство гостиничного комплекса с сетью оптовых магазинов, не подтвержден документально и не является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельных участков.

Основанием для отказа ИП Кривошеиной Н.А. о предоставлении в собственность спорных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могли быть ограничения, которые предусмотрены п. 4 ст. 28 Земельного Кодекса РФ, а именно:

- ограничение в обороте,

- запрет приватизации, установленный федеральным законом,

- резервирование для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов.

Данный перечень ограничений является исчерпывающим. Однако никаких доказательств того, что спорные земельные участки ограничены в обороте, зарезервированы в установленном порядке или на них наложен запрет приватизации Администрацией Одинцовского муниципального района не предоставлены. Кроме того, Генеральный план развития города Голицыно не утвержден.

При этом наличие утвержденного проекта планировки территории (северного микрорайона городу Голицыно) не является предусмотренным законом основанием для отказа в предоставлении в собственность ИП Кривошеиной Н.А. земельных участков, на которых находятся принадлежащие ей на праве собственности нежилые здания - магазин и павильон.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ, в составе документации по планировке территории северного микрорайона города Голицыно, должен быть разработан проект межевания территории. Однако Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области проект межевания территории северного микрорайона города Голицыно не представлен, границы, в пределах которых предусмотрено строительство, не определены.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (площади, скверы, улицы, проезды, автомобильные дороги и т. п). Однако спорные земельные участки не являются участками общего пользования. Таким образом, отказ ИП Кривошеиной Н.А. Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области незаконен.

Кроме того, из представленного в материалы дела Проекта планировки территории северного микрорайона города Голицыно, следует, что земельные участки находятся за пределами красных линий, обозначающих в соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ существующие или планируемые границы территорий общего пользования, в данном случае Привокзальной площади.

Таким образом, никаких предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении в собственность ИП Кривошеиной Н.А. земельных участков, на которых расположены принадлежащие ей на праве собственности здания магазина и павильон, не имеется.

Согласно статье 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в Государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

На спорных земельных участках, где расположены здание магазина и торгового павильона, принадлежащие ИП Кривошеиной Н.А. нормы отвода земель для ведения торговой деятельности не установлены.

Правила землепользования и застройки городским поселением Голицыно не разработаны.

В связи с этим границы и площадь земельных участков, необходимые для использования и обслуживания здания магазина и павильона, определяются с учетом фактически используемой площади данных участков и рассчитана на основании ч. 2, 3 ст. 69 ФЗ-№123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», который устанавливает минимальное противопожарное расстояние между зданиями, сооружениями и строениями. Для обеспечения требований пожарной безопасности расстояние от фасадной стены и торцевой стены здания и павильона до границ земельного участка должно быть не менее 3 метров. Санитарными правилами «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6. 1066-01», установлены требования об устройстве в хозяйственной зоне магазина и павильона:

- места для хранения тары,

- площадки для разгрузки товаров,

- площадки для сбора мусора и пищевых отходов на площадках с твердым покрытием, размеры которых превышают площадь основания контейнеров на 1 м во все стороны, то есть площадью не менее 15 кв.м (пункт 2.7.Правил),

- обеспечение водоснабжения и канализацией.

Магазин и торговый павильон, которыми владеет ИП Кривошеина Н.А., полностью соответствуют указанным требованиям.

Кроме того, земельные участки площадью 64 кв.м и площадью 62 кв.м сформированы в указанных границах в 1998 году и предоставлены постановлениями Главы поселка Голицыно от 26.06.1998 г. и Главы Администрации пгт. Голицыно от 15.09.98 г. под строительство торговых павильонов, в связи с чем ИП Кривошеина Н.А., в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, приобрела право пользования земельным участком под зданием магазина на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник на основании Договора купли-продажи от 26 января 2010 года.

Таким образом, ИП Кривошеина Н.А. не изменяла права пользования спорными земельными участками.

Учитывая представленные суду документы и доказательства, Арбитражный суд удовлетворил заявленные ИП Кривошеиной Н.А. требования в полном объеме. Признал незаконными действия Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, выразившиеся в отказе предоставить в собственность ИП Кривошеиной Н.А. за плату земельные участки, на которых расположены ее торговые павильоны и отказе утвердить и выдать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории.

Суд обязал Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу утвердить и выдать Кривошеиной Н.А. схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории, расположенных под зданием магазина и павильона.

Кроме того, суд обязал Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельных участков принять решение о предоставлении в собственность за плату Кривошеиной Н.А земельных участков площадью 64 кв. м и 62 кв. м, на которых расположены ее торговые павильоны.

Также суд Обязал Администрацию Одинцовского муниципального района в месячный срок с цаты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности подготовить и направить Кривошеиной Н.А. проект договора купли-продажи указанных земельных участков по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога на 1 января 2012 года на единицу площади земельных участков.

Таким образом, ИП Кривошеина Н.А. абсолютно правильно поступила, обратившись в Арбитражный суд Московской области о признании незаконными действий Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, выразившихся в отказе предоставить в собственность за плату земельные участки, длительное время арендуемые ИП Кривошеиной Н.А. под торговые павильоны и отказе утвердить и выдать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории. Если бы ИП Кривошеина Н.А. этого не сделала, она могла бы попасть в достаточно кабальные условия, при которых над ней постоянно в качестве «Домоклова меча» висел договор, согласно которого она в любой момент должна была бы быть готовой к сносу или переносу своих торговых павильонов. В этом случае ее бизнесу угрожала бы серьезная опасность, так как с ее предпринимательской деятельностью связано достаточно много людей (например, поставщики товаров). Таким образом, их деятельность также могла бы понести убытки. Однако решение Арбитражного суда Московской области полностью решило эту проблему.

Таким образом, в том случае, если у Вас возник подобный спор в отношении земельных участков, которыми Вы владеете, обратитесь к специалистам, которые помогут Вам составить и направить исковое заявление в суд. Поверьте, что даже в самых безнадежных случаях есть шансы выиграть судебный иск.


← Назад к списку новостей