РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Раздел дома и земли

Раздел дома и земли

Переход части дома в собственность участника долевой собственности пропорционально величине его доли в праве общей собственности называется разделом дома. Юристы юридической компании готовы оказать помощь в реальном разделе дома и выделе доли в натуре.

Раздел дома в натуре между участниками долевой собственности может быть произведен на основании соглашения (ст. 252 ГК РФ).


Если раздел дома (в натуре) состоялся, то автоматически прекращается общая долевая собственность для участников раздела. При выделе доли один или несколько участников выбывают, а для других общая долевая собственность сохраняется.  Раздел  дома в натуре и выдел доли могут быть проведены по взаимному согласию участников. Вместе с тем, каждый имеет право на требование выдела доли принадлежащей ему без согласия остальных участников.   Дом может быть разделен в натуре если это не причиняет ему несоразмерного ущерба и допускается законом. 


Если выдел доли в натуре невозможен, то в качестве альтернативы возможна продажа дома с последующей соразмерной выплатой сумм участникам долевой собственности.

Если участники долевой собственности не могут прийти к соглашению о выделе долей, то инициатор такого выдела в праве обратиться в суд. 

Если выдел в натуре в точном соответствии с долей не возможен (например из-за конструктивны особенностей дома), то проблема такого несоответствия снимается путем применения денежной компенсации. 

Если выделяемая в натуре доля превышает долю в праве, то участник выплачивает компенсацию остальным членам долевой собственности и наоборот. 

Если раздел дома в натуре невозможен по закону или без ущерба имуществу (это ухудшение технического состояния, снижение стоимости, неудобство эксплуатации и т.п.), то выделяющийся участник  вправе потребовать у других участников денежную выплату соразмерную стоимости его доли.

Получив денежную компенсацию таким образом, участник утрачивает право долевой собственности.

Если доля участника существенно мала и не может реально выделяться, а участник не имеет существенного интереса в пользовании общим имуществом, суд может независимо от согласия этого участника, обязать остальных выплатить ему денежный эквивалент стоимости его доли. Но эти вопросы исключительно - прерогатива суда.

Если по указанным выше причинам участник лишен права выдела доли - он вправе потребовать через суд определения порядка пользования имуществом. Одновременно с выделом доли в жилом доме участник утрачивает право на эту долю в общем имуществе.  При разделе дома в натуре собственнику передается в собственность и часть хозяйственных построек соразмерно его доле если это не связано с причинением ущерба хозяйственного и технического назначения строений.  То есть, при выделении доли пропорционально выделяются части как жилых так и нежилых помещений (определение Московского областного суда по делу № 33-4619 от 18.05.06 года).

Часто приходится сталкиваться со случаями, когда сложившийся порядок пользования жилым домом участниками долевой собственности не соответствует пропорциям между их долями в имуществе. Однако это обстоятельство не позволяет изменить размер доли в процессе реального раздела. При рассмотрении в судах споров о разделе жилья или выделе долей к участию в судебных заседаниях обязательно привлекаются все собственники долей, имеющие на это соответствующие документы. К таким документам относятся любые документы, подтверждающие право на общую долевую собственность в жилом доме.  В случае отсутствия каких-либо документов о праве собственности у выделяющего долю,  он имеет право в одном исковом заявлении просить суд о  признании права  собственности и выдела доли в  доме.  В судах, при рассмотрении дел о разделе  решается вопрос о назначении судебной экспертизы. Такая экспертиза изучает возможность выдела части дома и построек в соответствии с долями участников при соблюдении всех существующих строительных, санитарных и других правил и нормативов. Экспертиза представляет для суда основные варианты предполагаемого раздела с учетом действительной стоимости дома и его построек, с учетом затрат на переоборудование и т.д. 

Основные результаты экспертизы содержат следующие разделы:

1. стоимость домовладения
2. возможность реального раздела в соответствии с долями участников
3. при возможности реального раздела предлагаются варианты такого раздела
4. при отсутствии возможности раздела, в соответствии с долями участников, рассматривается возможность приблизительного раздела с учетом денежных компенсаций
5. стоимость работ и материалов необходимых для реализации выбранных вариантов раздела

Суд, рассматривая вопрос о разделе дома в натуре, устанавливает в каком месте необходимо произвести переоборудование и как осуществить изоляцию выделяемых частей дома.  Все затраты на реконструкцию согласно решения суда должны распределяться между владельцами долей (ст.249 ГК РФ). Однако, суд, с учетом материальных возможностей, здоровья и других обстоятельств  может пойти на нарушения этого принципа.

Вместе с разделом жилого дома, чаще всего, участники долевой собственности заинтересованы в разделе земельного участка, на котором строение расположено. 

Производить раздел земельного участка без учета реального раздела жилого дома по закону невозможно.

2.jpgПризнание права собственности и регистрация права собственности на часть дома существенно облегчают жизнь правообладателя. Регистрация права собственности на дом позволяет существенно облегчить процесс оформления и приватизации земельного участка под частным домом. Регистрация права собственности на часть домовладения позволит без особых усилий зарегистрировать право собственности на часть земельного участка, а не на долю. Также регистрация права собственности на дом позволит бесплатно в собственность получить землю под ним  (приватизация земельных участков).

Регистрация права собственности  после получения решения суда о разделе дома в натуре необходима для закрепления статуса правообладателя части дома и прекращения долевой собственности. Регистрация права собственности требует предварительной подготовки документов. Прежде чем обращаться с заявлением о регистрации права собственности необходимо подготовить кадастровый паспорт на дом. Кадастровый паспорт оформляется в БТИ района где расположено домовладение (данное правило не распространяется на садовые и дачные дома). Для того, чтобы Вам выдали кадастровый паспорт БТИ необходимо пригласить технического специалиста БТИ на замер. Следующим шагом после получения кадастрового паспорта - регистрация права собственности в органах юстиции.

Судебная практика и дополнительные материалы по теме

Раздел дома в натуре и прекращение долевой собственности
Раздел дома в натуре в судебном порядке: технические нормы и пределы их применения  
Раздел и определение порядка пользования земельным участком