РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Судебные споры

Судебные споры

Вам никогда не хотелось купить так называемый «домик в деревне», в котором мы могли бы скрываться от надоевшего городского шума, заниматься садоводством на приусадебном участке, жарить шашлыки или просто отдыхать во время выходных? Навряд ли найдётся хоть один уставший от повседневной жизни в городе человек, которого никогда не посещала подобная мысль... А может Вам хочется заняться предпринимательством, расширить масштабы производства или увеличить объёмы продаж за счёт постройки предприятия на незаселённой территории? Или Вы уже владеете участком, но хотели бы сделать его больше, присоединив небольшую часть прилегающей бесхозной земли? Не всё в нашей жизни так просто, поэтому если Вы когда-нибудь решитесь реализовать подобные идеи, настоятельно рекомендую Вам уделить немного времени на прочтение моей статьи.

В наше время одним из самых привлекательных и надёжных активов является земля, поэтому также она - предмет споров самого различного характера. Земельные споры - конфликтные ситуации, возникающие между участниками земельных отношений (физическими или юридическими лицами, государственными органами) на основе нарушения прав или интересов одной из сторон (по вопросам собственности на землю, землевладения и землепользования). Обычно это самовольный захват земли, нарушение условий аренды, незаконное использование - примеров огромная масса. Существует несколько классификаций земельных споров, однако по основаниям их возникновения они делятся на:

1) споры о праве собственности на земельный участок
2) споры о праве владения и пользования
3) споры об истребовании земельного участка или части его из чужого незаконного владения
4) споры об устранении помех в использовании земельного участка
5) споры  о сервитутах (право ограниченного пользования чужой или общей территории)

Также, стоит обратить внимание на то, что из земельных правоотношений в основном выделяют  три категории возникающих споров:

1) Земельные споры (нарушение или оспаривание прав физических и юридических лиц на землю, включая три правовых аспекта собственности: владение, пользование, распоряжение)
2) Земельно-имущественные споры  (нарушение земельных прав,  возмещение убытков, вреда)
3) Имущественные споры, возникающие из земельных отношений ( нет спора о праве на землю, но рассматриваются имущественные споры о её пользовании и распоряжении).

Сейчас основные отношения в этой сфере регулирует Земельный Кодекс, который был введён в действие Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. Помимо него для регулирования порядков предоставления, выделения, оформления, продажи и использования земельных участков существует огромное количество дополнительных законов и подзаконных актов. Земельное законодательство Российской Федерации претерпевало существенные изменения в последние 20 лет, поэтому довольно часто при рассмотрении таких споров, как, например, попытки выделить или признать право собственности на долю земельного участка по земельному или имущественному паю, полученному когда-то гражданином в ходе приватизации,  люди обращаются к ранее действовавшим нормативным актам, например, относящимся к периоду «лихих девяностых».

При оформлении, изменении вида разрешённого использования земельного участка или его целевого назначения производится ряд мероприятий, среди которых получение согласований государственных и муниципальных органов. Данные процедуры обычно долгие, выматывающие и затратные, поэтому для формирования правильного представления о том, что Вас ждёт, юристы советуют сначала получить квалифицированную консультацию. Как показывает практика, владельцы земельных участков довольно часто заблуждаются относительно существа и значения тех документов, которые у них на руках. Например, полученное в 1993 году свидетельство о праве долевой собственности на землю может оказаться недействительным, так как соответствующий пай был уже внесён гражданином в уставный капитал сельскохозяйственного акционерного общества. Старый документ, который подтверждает выделение земельного участка, не освобождает от проведения землеустроительных мероприятий или кадастрового учёта данного участка, однако он всё же подтверждает Ваши права на него. 

Спрос на изменение целевого назначения (категории) участка порождается растущим количеством земли в обороте. Причина здесь в том, что в вышеупомянутые «лихие девяностые»  собственники земель сельскохозяйственной категории (участники разорившихся колхозов и совхозов) продавали свои доли за бесценок, поэтому на данный момент  довольно большое количество подобных участков принадлежит частным инвесторам, которых не столько интересует использование такого вида земель по назначению, сколько извлечение из них прибыли различного рода. Однако, изменение категории земли происходит редко. Как правило, подобные услуги осуществляются при перемещении границ населённых пунктов, создании промышленных зон, автомобильных дорог, железнодорожных путей и строительстве других федеральных объектов.

Актуальной на сегодняшний день является проблема возвращения земель в хозяйственный оборот. Огромные территории оказались в собственности населения и эксплуатируются в основном как дачные участки, иногда - как промышленные объекты. Для граждан, занимающихся предпринимательством (малый и средний бизнес) изменение целевого назначения земли является довольно хлопотным делом - слишком высоки административные барьеры, да и финансовые затраты довольно внушительны.

Если Вы решили приобрести земельный участок для строительства или вложения в него инвестиций, то помните о том, что всегда нужно с точки зрения юриспруденции проверять чистоту ранее совершённых сделок, связанных с интересующей Вас землёй. Органы государственной власти часто нарушают порядки предоставления участков и процедуры, связанные с ними. Также, во избежание убытков от недочётов договора, стоит уделить особое внимание документации. Ни для кого не новость, что очень часто жертвами земельных конфликтов становятся покупатели, вступившие в сделку с так называемыми «чёрными риэлторами».

Одним из самых распространённых видов конфликтов, которые редко решаются мирным путём, является земельный спор по определению границ участка. Определяя «на глаз» границы, например, дачных участков, владельцы нарушают права своих соседей, впоследствии обращающихся в государственные или  муниципальные органы, перед которыми встаёт тяжёлая задача: определение границ территории, согласно официально установленному кадастру. Помните, что проблемы в пользовании землей и споры, связанные с этим, могут быть вызваны ошибочным представлением владельцев  участков о назначении своей земли. В земельном споре важно все: отведена земля под огородничество или под строительство,  когда выдавалось свидетельство о праве собственности  и постановке участка на кадастровый учет.

Для разрешения земельных споров существуют государственные структуры, которые рассматривают дело со всеми его обстоятельствами и выносят решение, опровергнув или подтвердив несогласие сторон конфликта. Земельный спор считается разрешённым после того, как уполномоченный орган выносит своё решение.

В большинстве случаев земельные споры решаются в судебном порядке. Нередко спорящими сторонами создаются третейские суды, которые вправе рассматривать любой земельный спор, подведомственный арбитражным судам или судам общей юрисдикции. Решение третейского суда также обязательно к исполнению. Если  обязанное лицо его не выполняет, то заинтересованная сторона имеет право обратиться арбитражный суд для получения исполнительного листа. Судья может отказать им в выдаче, если решение третейского суда противоречит закону.

Помимо подачи искового заявления по предмету земельного спора, Вы имеете полное право обратиться в государственные или муниципальные органы, стоящие выше по отношению к тем, которые вынесли решение, неприемлемое для Вас, как для инициатора рассмотрения земельного спора. Для такого рода обжалования решения суда  в  вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу законом отводится срок в 10 дней. Исполнение вызвавшего земельный спор решения должно быть приостановлено на срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящих органах.

При рассмотрении в суде земельного спора используются общие правила судопроизводства. Если в  процессе нормативный акт признаётся незаконным или недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующим органом власти.

Для уверенности в том, что спор будет разрешаться в законном порядке и сведения убытков к минимуму, многие люди, сталкивавшиеся с этой проблемой, настойчиво рекомендуют обращаться за помощью к посредникам, которых сейчас великое множество.  Как правило,  это нотариусы и адвокаты по делам земельных споров. В обязанности последних могут входить регистрационные действия, сопровождение сделки с недвижимостью или строительной деятельности, контроль над инвестиционным проектом и, наконец, защита Ваших интересов в суде.

На сегодняшний день многие граждане заинтересованы в приобретении земли. Кто-то только покупает участок, кто-то  продаёт, а кто-то думает расширить свои владения. У каждого цели свои, однако, всех этих людей объединяет одно: никто из них не застрахован от возможности стать участником пресловутого конфликта. Несмотря на то, что для разрешения подобных вопросов существует целая масса государственных структур, в которые Вы можете обратиться, чётких понятий, норм и моделей поведения для каждого случая закон не предусматривает. Юридическая практика показывает, что разрешение земельного спора - довольно сложный и долговременный процесс, поэтому если Вы оказались его субъектом, не нужно тратить  драгоценные минуты на самостоятельное изучение юридических актов и земельного законодательства и, разумеется, ни в коем случае не стоит  совершать попыток самостоятельного урегулирования спора. Сразу обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту.