РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Особенности земельных споров землевладельцев

Возможные изменения видов разрешенного использования участков земли

На любой отдельно взятой территории, устанавливаются различные виды разрешенного использования, которые регламентируются законом, и которые влекут за собой возникновение значительных финансовых потоков. А там где деньги, там всегда найдется причина дляспора: определение, установление или изменение вида использования земельных участков - не исключение. Тут может потребоваться судебная защита, при разрешениисудебного спора по земле.

Специалисты давно выяснили на практике, что наиболее часто встречаются две категорииземельных споров в суде: это дела землевладельцев которые оспаривают установленный вид и тех, что оспаривают ненормативные акты, ограничивающие или изменяющие существующий вид разрешенного использования. Каждый из этих видов имеет свои особенности, «подводные камни» и требуют для решения определенной законодательной базы. земельные споры

Рассмотрим более подробно каждую из категорий, остановившись на тех моментах, которые могут быть особенно важны.

Начнем сземельных споров, возникающих по причине оспаривания вида разрешенного использования. Что же происходит на практике? Орган, который ведет учет участков земли, обычно заносит в Государственный кадастр недвижимости недостоверные сведения. Например, о виде использования участка, которые совсем не соответствуют тем документам, которые предоставил землепользователь или доверенное лицо. Кроме того, эти сведения не отвечают целям и задачам использования, хотя все документы предоставлены надлежащим образом и полностью обосновывают вид РИ земельного участка. Все это отражается в кадастровом паспорте.

И заявителю ничего не остается, как обратиться в суд, т.к. АПК Российской Федерации предусматривает момент обжалования ненормативных актов, действий или бездействий государственных органов, наделенных соответствующей властью, в случае, если они нарушают права заявителя или противоречат закону. Поэтому только разрешение земельных споров в суде позволит землепользователю отстоять свои права, значит нужно уверенно за них бороться. земельные споры

Как осуществляется процедура? Тут понадобится компетентная судебная защита. Заявление заинтересованной стороной может быть подано в течение трех месяцев, начиная с даты, когда заявитель узнал о действии, которое нанесло ущерб его интересам. Или в течение того же срока от момента принятия ненормативного акта государственным органом власти или местного самоуправления. Этот срок не пресекательный, так что фактически его можно восстановить по ходатайству землевладельца.

Затем, уже во время судебного процесса, сам заявитель обосновывает, почему именно такой вид РИ земельного участка - неправомерный, и чем он может подтвердить свою версию, чтобы выводы органа кадастрового учета считать абсолютно неверными. земельные споры

Заодно, при обжаловании, можно провести установление такого вида использования, который в формулировке не соответствует классификации видов РИ, оговоренных действующими нормативными актами. А судебная защита позволит довести дело до логического завершения. На практике, виды разрешенного использования, очень широко сформулированы. РИ земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основной, условно разрешённый и вспомогательный виды. Причем, последний допустим только как дополнительный к предыдущим, и осуществляется совместно с ними. Каждый из этих видов имеет в своем составе еще целый ряд подвидов, например, для основного характерны следующие: для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства/хозяйства, для сельхозпроизводства, фермерского/ крестьянско-фермерского хозяйства, для ведения сельского хозяйства, для использования под малоэтажное жилищное строительство, для с/х использования, жилищного строительства, земля, которая используется как жилая или коммерческая застройка, а также иное разрешённое использование. земельные споры

Это хорошо для субъектов, осуществляющих различные виды хозяйственной деятельности: при наличии земельного участка с видом РИ «для эксплуатации базы», при существующих нормативных актах данный вид будет выглядеть так: «для производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунхоза, продовольственного снабжения, материально-технического сбыта и заготовок». А это - огромный запас вариантов использования хозяйственного участка. При этом менять вид разрешения ему не придется. А иначе пришлось бы прибегнуть к судебной защите.

Когда формулировка, не отвечает классификатору Министерства экономического развития и торговли (это могло произойти при постановке земельного участка на кадастровый учет с выдачей кадастрового паспорта), то заинтересованная сторона имеет право оспорить действия соответствующего органа, разрешивземельные споры в суде.

Чаще всего путаница с видами Разрешенного использования возникает на этапе первичной постановки участка на учет, но бывают проблемы и с переоформлением. Приведем такой пример: существует предприятие, занимающееся эксплуатацией и строительством производственной базы на отведенном участке. Спустя много лет отведения участка для этих целей, когда ставили данный участок на учет, его внесли в кадастр недвижимости, как участок для эксплуатации овощной базы. Естественно, такая формулировка не может устраивать владельцев предприятия и приходится оспаривать ее в судебном порядке, понадобитсясудебная защита.

Как действовать землепользователям? Нужно сначала изменить установленный вид РИ согласно представленной выше процедуре, учитывая возможность восстановления пропущенного срока. Такой срок может исчисляться и с момента получения паспорта на данный участок, т.к. именно в этот момент землевладелец узнал об установлении неправомерного вида РИ. Кроме того, сведения исправляются путем устранения ТО (техошибки) (т.е. сведений, ставших недостоверными из-за опечатки, описки и т.д.). Проще говоря, если вид РИ в документе и в кадастре - разные, то это может быть «описка». Пример: в акте может быть написано, что данный участок может использоваться для строительства и эксплуатации зданий, например, рынка, а в кадастре - только «для эксплуатации зданий» рынка. Тогда землевладелец направляет заявление об устранении такой ТО в соответствующий орган кадастрового учета. И судебная защита поможет отстоять свои права. земельные споры

Кроме того, согласно закону, регламентирующему действия с государственным кадастром недвижимости, ошибочные сведения могут быть исправлены при устранении кадастровой ошибки (т.е. исправлении сведений, ошибочно внесенных из-за предоставления неправильных документов). Тут ситуация намного сложнее: есть возможность, когда в первом документе о предоставлении участка земли указан один вид РИ, а потом тот же участок получил иной вид разрешенного использования, отличный от первоначального. Он же и был использован в кадастровом учете, указан в кадастровом паспорте. Становится понятно, что при этом были соблюдены все необходимые правовые процедуры: от документальных освидетельствований, до проведения публичных слушаний, по специальной процедуре. Поэтому, второй ненормативный акт является неправомерным, как и сведения, которые он подтверждает. Имеем кадастровую ошибку, которая подлежит исправлению. Как? Нужно внести изменения в запись о виде РИ, которое установлено надлежащим ненормативным актом. судебная защита

Фактически, кадастровая ошибка исправляется при имеющемся акте суда, о ее устранении, либо решается внесением изменений в данные учета и в кадастровый паспорт. Решение таких земельныхспоров по землев судебном порядке обычно заканчивается в пользу землевладельца.

Как уже стало понятно, землепользователь, знающий свои права и имеющий экономический интерес в данном деле, имеет возможность изменить существующий неправильно установленный вид РИ земельного участка. Для этого есть большая степень вероятности, при правильном ведении дела и наличии всех необходимых документов.

А вот в иных случаях, исправление вида РИ может быть выполнено лишь при прохождении процедуры изменения вида разрешенного пользования или возможно лишь после принятия в населенном пункте специальных правил по землепользованию и застройке. Так бывает и тогда, когда вид разрешенного пользования, который был определен органом государственной власти и внесен в кадастр, не отвечает фактическому использованию участка.

Теперь перейдем к спорам, о ненормативных актах органов государственной власти, которые ограничивают или даже изменяют уже существующий вид Разрешенного использования земельного участка. В них тоже есть свои нюансы.

Один из случаев, когда актуальна судебная защита для землевладельцев, это вопрос о предоставлении участков в том порядке, как их выкупали собственники, расположенных на данном участке зданий, сооружений или строений. Это происходит так: земельный участок с объектами недвижимости, принадлежащими землевладельцу, имеет какой-то один вид РИ. А при предоставлении в соответствующих документах написан более узкий вид РИ, при этом снижаются права землевладельца по использованию такого участка. При таких операциях с видами РИ при предоставлении их в собственность, происходит настоящий негативный финансовый эффект, и он весьма ощутим. Однако землевладельцу не стоит опускать руки, нужно быть уверенным в своих силах и иметь необходимую юридическую поддержку опытных специалистов.

В Москве собственник, желающий снять существующее табу на реконструкцию и строительство, обязан заплатить 80% от стоимости участка по кадастру. При этом действует так называемый льготный порядок предоставления участков в собственность, - участок за 20% стоимости, согласно земельному кадастру. Изъятия из данного запрета предполагают, например, запрет на строительство и реконструкцию (снимается бесплатно, если они не ведут к изменению вида РИ). Понятно, что такая формулировка позволяет получать с собственников 80 % практически всегда, т.к. не изменить вид РИ земельного участка при реконструкции или строительстве - невозможно. Какой же смысл тогда землевладельцу затевать стройку?

Существует процедура изменения установленного в государственном кадастре вида разрешенного пользования, с организацией и проведением слушаний публично, - в обязательном порядке. И проведение изменения вида разрешенного пользования без нее будет незаконным, а значит, легко может быть изменено в ходе решения земельных споров в суде, с последующей реальной экономией финансовых ресурсов землевладельца при строительстве или реконструкции на данном участке земли.