РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
26.12.2016

Ипотека и сделки с недвижимым имуществом

Cделки с недвижимым имуществом

Термин «Ипотека»

Термин «ипотека» знаком практически всем. Всем, кто покупал недвижимость или только мечтает о покупке квартиры или домика за городом. Вы уже подобрали вариант или еще в поиске? Данная информация для тех, кто мечтает о покупке недвижимого имущества, но денежных средств не хватает для осуществления мечты. Помните, тот дом за городом, на берегу весело журчащей речки. Или квартира, которая так Вам приглянулась. Давно бы купили, но денег не хватает.

У термина «ипотека» есть юридический смысл. Под которым принято понимать залог недвижимости. Вот таким сухим языком разговаривают юристы. Недвижимость - это, думаю, понятно всем. Наверное, дети и те знают, что такое недвижимость.

Залогом называют способ обеспечения исполнения обязательств денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю). Например, решили Вы получить кредит в банке. Банк при оформлении документов на выдачу кредита поинтересовался под покупку какой недвижимости Вы берете деньги? Вы, например, решили покупать квартиру. Светлую такую, на каком она этаже? На пятом или восьмом? Долгожданная покупка. Так вот, банк выдаст Вам кредит на покупку, но попросит Вас отдать в залог приобретенную Вами квартиру или домик за городом. По документам Вы будете собственником недвижимого имущества. Но пока вы не рассчитаетесь с банком, вы не сможете распорядиться своей недвижимостью без разрешения банка. В документах о собственности будет записано, что данная недвижимость находится в залоге у банка.

Залог - более привлекательный способ обеспечения возврата кредитов для банков. С помощью залога банку проще произвести взыскание в случае неплатежеспособности заемщика.

Ипотека - это залог недвижимого имущества. Причем недвижимое имущество остается у Вас в собственности и Вы можете им пользоваться. Что произойдет в случае неисполнения обязательства перед банком. В случае неисполнения основного обязательства (обязательства перед банком) на недвижимое имущество обращается взыскание. Оно будет продано, а вырученные от реализации денежные средства пойдут на погашение долга.

Вопросы ипотеки в Российской Федерации регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102 - ФЗ. Также иными нормативно-правовыми актами, затрагивающими вопрос ипотеки.

Cделки с недвижимым имуществом

Основные особенности ипотеки:

  • В случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое;
  • Залогодержатель - кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.

Термин «ипотека» часто употребляется при ипотечном кредитовании.

Ипотечное кредитование - это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Например, под покупку квартиры Вы получили кредит в банке. Банк перед выдачей денег по кредиту попросит у Вас в залог ту самую квартиру, которую Вы покупаете.

Ипотека для граждан - один из способов улучшения жилищных условий. Беря у банка кредит на покупку долгожданной квартиры или домика с земельным участком, Вы приобретаемую недвижимость отдаете банку в залог. Ваша купленная недвижимость будет служить гарантом возврата кредита. Обременение в виде залога будет снято, когда весь кредит будет выплачен.

Ипотекой также называется залог уже существующего недвижимого имущества. Например, вами принято решение взять кредит в банке на ремонт дома. Банк согласен выдать кредит под залог недвижимого имущества. И готов взять в залог тот самый дом, который Вы собрались ремонтировать.

Существуют самые разные варианты оформления ипотечных кредитов. Для того, чтобы лучше разобраться в термине «ипотека», рассмотрим пример.

Сидоров Иван Иванович получил в банке кредит в размере 40 000 долларов США на покупку квартиры. Стоимость квартиры на день покупки составляла 80 000 долларов США.

Оформление права собственности на квартиру будет происходить следующим образом.

  1. Сидоров Иван Иванович должен заключить с банком кредитный договор. В договоре участвуют две стороны: кредитор - банк и заемщик - Сидоров И.И.
  2. Сидоров Иван Иванович подыскивает квартиру для покупки. Выбрав квартиру Сидоров И.И. заключает договор купли-продажи квартиры с Продавцом. В договоре купли-продажи квартиры в обязательном порядке прописывается, что Сидоров И.И. для приобретения недвижимого имущества использует кредитные средства банка. Размер кредитных средств для покупки составляет 40 000 долларов США, размер собственных средств для покупки составляет 40 000 долларов США.
  3. Договор купли-продажи квартиры подается в регистрирующий орган для регистрации перехода права и регистрации права собственности на квартиру.
  4. Регистратор уполномоченного органа госрегистрации делает записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности, ипотеке в силу закона.
  5. Сидоров И.И. становится собственником квартиры. Также собственник выступает залогодателем, банк выступает в данной сделке - залогодержателем. В свидетельстве о государственной регистрации будет указано: залог в силу закона.

В описанном случае квартира выступает средством обеспечения возврата кредита. В случае не возврата кредита банку Сидоровым И.И. банк обратиться в суд. На квартиру будет наложено взыскание и она будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на погашение кредита и процентов по нему. Остаток денежных средств будет возвращен Сидорову И.И.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

В соответствии с действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

- Для приобретения квартиры или другого недвижимого имущества используются кредитные средства банка, кредитной организации, либо средства целевого займа.

- Для строительства жилых домов, зданий, сооружений или квартир используются кредитные средства банка, кредитной организации, либо средства целевого займа.

- Ипотека возникает в случае продажи Покупателем квартиры или иного недвижимого имущества покупателю в кредит или в рассрочку.

- При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Договор ренты подлежит государственной регистрации.

- Согласно п.1 ст.58 Закона РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге», если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору.


Ипотека в силу договора

Данный вид ипотеки возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Право залога заключается в праве кредитора требовать продажи заложенного имущества с торгов. Данное право наступает в случае невыполнения обязательств залогодателя (должника).

Договор об ипотеке не может быть самостоятельным обязательством. Данный вид договора заключается в обеспечение по договору займа, кредитному договору или другому обязательству.

Пример:

Общество с ограниченной ответственностью « Рога и Копыта» в собственности имеет земельный участок 10 000 кв.м.

Общество с ограниченной ответственностью «РИК» желает на данном земельном участке построить торговый павильон. У ООО «РИК» имеется намерение, но нет денег на строительство. Учредителем ООО «РИК» и ООО «Рога и Копыта» является одно и то же лицо. Для реализации планов происходит следующее: ООО «РИК» берет кредит в банке на строительство. В целях снижения процентной ставки по кредиту ООО «Рога и Копыта» передает банку в залог земельный участок.



← Назад к списку новостей