РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
21.12.2016

Изъятие земельного участка

Изъятие земельного участка В последнее время, в связи с бурным строительством, на рынке недвижимости, а также в собственности государственных и муниципальных органов часто складывается ситуация, когда земельных участков для удовлетворения потребительского спроса в наличии оказывается не достаточно.

Изъятие земельных участков для целей строительства предполагает под собой вмешательство государства в сферу интересов частных лиц. Часто возникающая нежелательность процедуры изъятия для владельца земельного участка с другой стороны позволяет решать значимые для интересов общества в целом задачи по строительству объектов жилого и нежилого фонда.

Допустимые законом основания для прекращения прав на землю не исчерпываются только изъятием. Условно такие основания можно разделить на добровольные и принудительные. Добровольные подразумевают под собой соглашение сторон, а принудительные основываются на решении суда.

Прекращение прав на землю, с другой стороны, может происходить как результат реализации воли субъектов земельных отношений, либо вопреки указанной воле. Как раз в первом случае, мы имеем вариант связанный с изъятием, а ко вторым -результат наступления некоторого события ( например, обрушение береговой линии, на которой находится земельный участок). Кроме того, изъятие на основе договора можно отнести к варианту прекращения прав на землю в добровольном порядке. Если же основой для изъятия является закон, то мы имеем случай вне добровольного изъятия (например, снижение оборотоспособности земли).

Изъятие, таким образом, представляет собой «частично административный» вариант передачи частной собственности на землю в государственную (или муниципальную собственность). При этом вступают в силу нормы земельного, жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации.

«Частичная административность» обусловлена с одной стороны, наличием решения соответствующего органа государственной или муниципальной власти, а с другой - изъятие происходит в виде выкупа, следовательно подпадает под Гражданский кодекс. В этом случае стороной договора купли-продажи земельного участка, а именно покупателем, выступает государство, в лице своего уполномоченного органа. При этом надо иметь в виду, что выкупу иногда может предлагаться альтернативная процедура - предоставление нового земельного участка вместо изымаемого (речь, по сути, идет о мене).

Итак, всегда изъятие земельных участков подразумевает под собой наличие определенных государственных нужд.

Статья 3 ФЗ № -94 от 21.06.1995 года формулирует понятие государственных нужд. В данном случае речь идет об обеспечении государственных заказчиков (государства) товарами, работами и услугами из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников. Все это предусматривает под собой либо федеральные целевые программы, межгосударственные программы, в которых участвует РФ, либо региональные целевые программы.

Аналогичным образом формулируется понятие муниципальных нужд, когда товары, работы и услуги для муниципальных заказчиков обеспечиваются из средств местных бюджетов и внебюджетных источников. В основе финансирования лежат вопросы и целевые программы местного значения.

Изъятие всегда нужно рассматривать как крайнюю меру, когда другие варианты получения земельного участка невозможны, либо не практичны.

Изъятие земельного участка, как правило, является не законным если в результате такого действия земельный участок передается частному лицу. Даже если на первом этапе земельный участок изымался для государственных нужд, но после этого в силу каких-то причин, он не использовался и в последствии был передан какому-либо новому физическому лицу, эта ситуация также является основанием для судебных споров, а действия органов государственной власти могут быть признаны незаконными.

Рассмотрим еще один пример из которого видно, что «законность» и «незаконность» изъятия земельного участка часто разделяет на первый взгляд малозначительные обстоятельства. Если государство на территории изъятого участка планирует построить некоторой жилой или нежилой объект и привлекает для этой цели по контракту строительную организацию, которая будет вести все строительстве работы. Если в соответствии с этим контрактом после завершения строительства строительная организация получает только оплату за свой труд, то в данном случае с «законностью» изъятия все в порядке. Если же, в соответствии с контрактом строительная организация помимо частичной оплаты получает в собственность часть физическую часть построенных материальных объектов, то в данном случае изначальное изъятие земельного участка может быть признано судом незаконным.

Земельный кодекс российской Федерации помимо принудительного изъятия земельного участка у собственника предусматривает еще две формы прекращения права собственности. Первая - отчуждение земельного участка собственником другим лицам. Вторая - отказ от права собственности на землю собственником. Отличие этих двух форм от « изъятия» состоит в том, что прекращение права собственности при «изъятии» происходит вопреки воле собственника.

Как известно, Конституция РФ охраняет право собственности граждан, и предусматривает только два случая принудительного отчуждения имущества. Первый - отчуждение по решению суда и второй - отчуждение для государственных нужд при равноценном возмещении утраченной собственности.

Перечислим основные направления по которым осуществляется изъятие земли для государственных нужд с точки зрения характеристик выстаиваемых объектов:

- объекты энергетических систем федерального или регионального значения;

- объекты систем атомной энергетики;

- объекты безопасности и обороны страны;

- объекты путей сообщения;

- объекты информационных систем;

- объекты систем космической деятельности;

- объекты, обеспечивающие государственную защиту государственной границы РФ;

- линейные объекты в структуре субъектов естественных монополий федерального или регионального значения;

- объекты муниципальных служб газо-, водо-, тепло- и электроснабжения;

- автомобильные дороги всех уровней государственного значения;

К иным случаям изъятия земельных участков может относиться, например, изъятие земельных участков на которых расположены многоквартирные жилые дома при их аварийном состоянии.

Изъятие земельных участков под строительство жилья является одним из направлений федеральной целевой программы «Жилище». В эту целевую федеральную программу входят:

1. переселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда;

2. обеспечение жильем молодых семей;

Независимо от того, добровольно или принудительно происходит отчуждение земельного участка, в любом случае оно происходит в форме выкупа. При этом, возмещение стоимости должно производиться предварительно.

Принудительное изъятие возможно только на основании решения суда, вступившего в законную силу. Органами государственной власти федерального или муниципального уровня, наделенные функциями изъятия земель для соответствующих нужд, являются комитеты (департаменты) по управлению имуществом субъекта Федерации или муниципального образования.

На первом этапе изъятия государство предлагает собственнику либо выкуп, либо мену на другой равнозначный земельный участок. Если ни один из предложенных вариантов не устраивает собственника, государственный орган, принявший решение об изъятии, вправе обратиться в суд с целью принудительного изъятия. Если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на строение, находящееся на этом участке, то данное строение может быть у собственника выкуплено. Если при этом строения были не в собственности, а например, в аренде или в постоянном (бессрочном) пользовании, то данные вещные права аналогично прекращаются.

После принятия решения об изъятии государство извещает об этом собственников или пользователей земельных участков. Если в течении года данное извещение не вызвало у собственника добровольного желания передать свою землю государству, то это является основанием для обращения в суд с целью принудительного изъятия. Соответствующий иск может быть направлен в суд в течение двух лет с момента извещения собственника о принятом решении об изъятии. В случае если участок находится в аренде, арендатору предлагается расторгнуть досрочно договор аренды.

В судебной практике известны случаи, когда суды признают недействительными распоряжения администраций территориальных образований об изъятии земельных участков, когда нарушаются отмеченные выше сроки на уведомление, а также сроки в течении которых должно быть получено согласие владельцев земли на ее изъятие.

Если орган государственной власти обращается в суд по поводу проблем с изъятием, помимо прочего, он должен доказать, что других вариантов расположения предполагаемого объекта строительства, кроме как на изымаемом участке, нет.

Решение государственного органа об изъятии подлежит регистрации в регистрационной службе в виде обременения. Если после наложения указанного обременения на земельный участок собственник продолжает нести расходы по освоению данного земельного участка, что формально тем самым повышает его выкупную цену, государство вправе не возмещать понесенные затраты собственнику. Естественно, регистрационная служба при этом обязана письменно уведомлять собственника о внесенном обременении.

Иногда возникают случаи, что государству для изъятия необходим не весь участок целиком, а лишь его часть. Если в этом случае собственник не согласен на изъятие части6 то закон на его стороне. При этом суд должен обязать государство либо выкупить участок целиком, либо отказаться от решения об его изъятии.

Если собственник согласен на изъятие части земельного участка, то первоначальный земельный участок должен прекратить свое существование и вместо него появится два земельных участка. Появление новых двух объектов недвижимости в виде двух новых земельных участков должно сопровождаться оформлением кадастровых паспортов на каждый из данных земельных участков и свидетельств о государственной регистрации на каждый из таких участков. Только после этого, собственник вправе отчуждать заранее оговоренный земельный участок, подлежащий изъятию. Выкупная цена, которая выплачивается собственнику или арендатору, выплачивается как мы отмечали выше, заранее и представляет собой рыночную стоимость (установленную по соглашению сторон) самого участка, стоимость расположенных на нем строений, а также убытки и упущенная выгода, понесенные собственником, в результате изъятия земельного участка.



← Назад к списку новостей