РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
21.12.2016

Оформление земельного участка под строительство.

Оформление земельного участка под строительство Первичный рынок земли в Российской Федерации формируется в результате предоставления земельных участков для строительства из резервов государственной и муниципальной собственности. Статья 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предусматривает два способа выделения земли под строительство. земельный адвокат

Первый, без предварительного согласования места и размещения строительного объекта

Второй, с учетом предварительного согласования таких мест градостроительной документации

Первый из двух способов, реализуется только на торгах. Предварительное согласование не требуется, в случае если объект размещен согласно градостроительной документации в условиях городского или сельского поселения, а также правил землепользования и зонирования территорий. Тоже относится к ситуациям, когда земельный участок предоставляется для нужд сельхозпроизводства или лесного хозяйства либо гражданину для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства. земельный адвокат

В современной редакции Земельного кодекса есть вариант предоставления земельного участка без проведения торгов. В этом случае, застройщиком в установленном законом порядке должен быть заключен специальный договор о развитии застроенной территории. В этом случае, земля предоставляется в собственность бесплатно, либо в аренду по минимальной ставке равной земельному налогу. земельный адвокат

Во всех других случаях следует обратить внимание на то, что ЗК РФ в качестве основного принципа земельного законодательства предусматривает, что любое использование земли должно осуществляться за плату, т.е. быть платным. земельный адвокат

Согласно законодательству торги могут, не проводится также в случае, когда земельный участок для строительства выделяется в аренду. Если присутствует только одна заявка на данный земельный участок, достаточно предварительной публикации сведений о предлагаемом земельном участке. земельный адвокат

Фактически, торги как форма предоставления земельных участков является реализацией равного права граждан и юридических лиц. Однако, как показывает многочисленная судебная практика, часто конкурсы на право приобретения земельных участков под строительство не предусматривают саму процедуру торгов, что является прямым нарушением законодательства и является основанием для признания результатов конкурса недействительными. земельный адвокат

Следует также отметить, что разрешенное использование земельного участка в процессе строительства должно быть изменено. Если на первом этапе участок выделяется «для строительства», то в результате того, как объект будет построен, земельный участок приобретает разрешенное использование в качестве «занимаемого конкретным объектом недвижимого имущества». Если на первом этапе участок выделяется на праве аренды, то после окончания строительства данный земельный участок может быть предоставлен в собственность с целью дальнейшей эксплуатации построенного объекта. земельный адвокат

Предоставление земельного участка без предварительного согласования места и размещения объекта включает следующие этапы:

1. Работы по формированию земельного участка (установление границ участка, определение разрешенного использования, технические условия на подключение объекта к сетям, принятие решения о торгах или их отсутствии, публикация в прессе соответствующей информации о торгах или о предоставлении земельных участков без торгов)

2. Кадастровый учет земельного участка

3. Организация торгов

4. Подписание по результатам торгов соответствующего протокола (если торгов не было, в силу указанных выше обстоятельств, то сразу же подписывается договор аренды земли)

Если торгов не было, то земельный участок предоставляется в собственность за плату или бесплатно или в аренду. Если участок предоставляется в собственность за плату, то под это заключается договор купли-продажи земельного участка. В случае аренды - заключается договор аренды. земельный адвокат

Теперь, что касается самих торгов. Они могут проводиться в форме аукциона, либо в форме конкурса. На аукционе побеждает лицо, предложившее самую высокую цену. На конкурсе побеждает лицо по решению конкурсной комиссии, предложившее лучшие условия при освоении земельного участка. Торги организуются уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления. Фактом несостоявшихся торгов является участие в них только одного участника. В этом случае, по данному земельному участку, через какое-то время будут проведены повторные торги. Если же предметом торгов является право аренды, здесь наличие только одной заявки не является препятствием для проведения торгов. Здесь лицо, подавшее эту заявку, автоматически приобретает право аренды без проведения торгов. земельный адвокат

Конкурсы и аукционы могут быть «открытыми» и «закрытыми». «Открытые» торги предусматривают отсутствие ограничений для участников торгов. На «закрытых» торгах могут участвовать только специально приглашенные участники. земельный адвокат

Продажа в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться только на «открытых» торгах. Продажа в собственность осуществляется, как правило, в форме аукциона.

Перед началом торгов заблаговременно в средствах массовой информации размещается объявление о дате проведения торгов и их содержание. Такое объявление должно быть опубликовано не позднее, чем за тридцать дней от даты торгов. Нарушение этого требования может являться основанием для признания в суде результатов торгов недействительными. Объявление о торгах должно обязательно содержать следующие сведения:

1. Место, дата и время проведения торгов;

2. Объекты торгов;

3. Форма проведения торгов;

4. Если проводится аукцион, то заявляется начальная цена объекта и шаг аукциона;

5.При проведении конкурса определяются критерии установления его победителя;

6. Все необходимые сведения о земельном участке;

7. Перечень документов, которые должны быть представлены участниками торгов;

8. Реквизиты счетов на которые должен быть перечислен задаток от участника торгов, сумма задатка и сроки его внесения;

9. Информация о приеме заявок (адрес, время и дата приема и окончания приема заявок);

10. Контактные сведения об организаторах торгов;

11. Порядок ознакомления участников торгов с выставляемым на торги земельным участком;

12. Информация о форме извещения о результатах торгов;

13. Предельные сроки для победителя торгов по заключению договора купли-продажи земельного участка или договора аренды;

Для организаторов торгов также существуют временные рамки для принятия решения об отмене уже объявленных торгов. При нарушении этих временных рамок, организатор обязан будет возместить ущерб, понесенный участниками торгов. земельный адвокат

Если задаток по торгам был внесен, а торги не состоялись, то задаток возвращается. Задаток также возвращается проигравшим торги. Задаток, внесенный победителем торгов, идет в зачет общей суммы по оплате договоров купли-продажи или аренды. По результатам торгов подписывается протокол. С одной стороны, организатором торгов, с другой стороны - победителем торгов. Если организатор торгов отказывается от подписания протокола, он обязан вернуть задаток в двойном размере, а также убытки, понесенные участником-победителем на данных торгах.

Договор купли продажи подписывается с победителем в течение двадцати дней после оформления протокола. Если одна из сторон протокола уклоняется от его подписания, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора либо с требованием о возмещении понесенных убытков. земельный адвокат

Иногда земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Тогда основанием для его государственной регистрации будет являться решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.

В тех случаях, когда земельный участок требует предварительного согласования места размещения объекта, он предоставляется в аренду. земельный адвокат

Государственным и муниципальным учреждениям земля предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование. Безвозмездное (срочное) пользование - специальная форма предоставления земли под нужды религиозных организаций. земельный адвокат

Этапы предоставления земли для строительства с предварительным согласованием мест размещения строительного объекта:

1. Выбор земельного участка;

2. Принятие решения о предварительном согласовании;

3. Формирование земельного участка;

4. Кадастровый учет;

5. Принятие решения о предоставлении земли;

Что касается выбора земельного участка, то здесь инициатива может принадлежать лицу, заинтересованному в его приобретении для строительства. В этом случае, гражданин или юридическое лицо, обращается с заявлением в орган государственной власти или местного самоуправления. В заявлении должно быть отражено назначение объекта, место его размещения, обоснование границ земельного участка, испрашиваемая форма владения или пользования участком. земельный адвокат

При этом указанные органы власти запрашивают информацию о кадастровом учете земельного участка, а также информацию у заявителя о технико-экономическом обосновании проекта строительства.

Органы местного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ на основе глубокого изучения экологических, экономических, градостроительных и иных условий использования соответствующей земли, информируют население о предстоящем выделении под строительство определенных земельных участков. Эта информация может размещаться на официальных сайтах соответствующих органов власти, либо через иные печатные средства массовой информации. Акт о выборе земельного участка под строительство является результатом кропотливой работы по его выбору. Заявителю, по результатам этой работы выдается решение о предварительном согласовании расположения земельного участка, либо в отказе в выделении земельного участка по объективным причинам. Если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято, то следующим этапом земельный участок предоставляется для строительства, которое по закону действует в течение трех лет. земельный адвокат

Однако решение может утратить свою силу и по другим причинам, в частности, если нарушены определенные условия, например, по порядку разработки и экспертизе проектной документации.



← Назад к списку новостей