РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
20.12.2016

Покупка квартиры с банковский торгов

Юрист по недвижимости

В настоящее время не редко на торгах и аукционах встречаются предложения о продаже недвижимости в ипотеку, которая находится в залоге у банка. Чаще всего подобные предложения завлекают покупателей относительно невысокой ценой. Однако, согласно статистике, большинство людей, сталкивающихся с оформлением договора купли-продажи квартиры через банковские торги либо аукционы, относятся к подобным предложениям с подозрением. Это можно объяснить тем, что договор купли-продажи квартиры через банковские торги - достаточно новое, местами неиспробованное явление. Также большинство населения до конца не представляют себе саму процедуру оформления договора купли-продажи путем банковских аукционов.

Если учитывать особенности законодательства и практики, сложившейся со временем его использования, то с можно предположить, что банк продаст недвижимость следующими способами: использованием сделки по отчуждению недвижимости, которая проводится в обязанном порядке только с согласия банка и под его контролем; осуществление продажи с аукциона, имеющего открытую направленность, либо используют публичные торги.

Например, Вам требуется недвижимость, которая находится в залоге у банка, но денежных средств Вам не хватает. В такой ситуации самым наилучшим вариантом оформления договора купли-продажи квартиры будет совершение сделки по отчуждению. Как и все сделки, на основании которых возможно оформление договора купли-продажи, такая сделка имеет некоторые особенности. Таким образом, чтобы совершить сделку, продавец должен иметь на руках письменное согласие банка, в соответствии со статьей 37-ой ФЗ «Об ипотеке». Если такой документ получен, то отчуждение можно произвести несколькими способами. Такими, как поменять должника, в соответствии со статьей 391-ой ГК РФ, оформить договор купли-продажи либо мены. Необходимо обратить внимание, что покупатель, приобретая имущество, находящееся в залоге, возлагает на себя обязательства, которые предусмотрены документом «Об ипотеке». Кроме того, Вы должны быть готовы к тщательной проверке со стороны банка, который может потребовать от Вас определенный список документов, тем самым ограждая себя от ненадежных клиентов.

Учитывая все тот же ФЗ «Об ипотеке», со стороны банка как залогодержателя возможна реализация имущества, которое заложено, во внесудебном порядке. Такая возможность дает банку основания, на которых обращение в суд - необязательно, тем самым устраняя риск получения отсрочки ответчиком для исполнения судебного решения. В таких случаях имеют место определенные ограничения, которые влияют на проведение взыскания, имеющего внесудебный характер обращения, на предмет залога. Исходя из изложенного в статье 54-ой ФЗ «Об ипотеке», можно понять, что его применение не допускается при двух условиях, первое из которых направлено на сумму неисполненных, обеспеченных ипотекой обязательств, которые составляют менее 5-ти процентов от общего размера оцененного предмета ипотеки, согласно договору о ней. Второе условие, при котором не допускается выполнение ФЗ «Об ипотеке», гласит о том, что просроченный период исполнения обязательств, обеспеченных залогом, менее 3-ех месяцев.

Подробности проведения открытого аукциона разъясняет статья 59-ая ФЗ «Об ипотеке», в которой говорится о двух обязательно выполненных условиях проведения аукциона со стороны банка. Первым условием является письменное уведомление должника о том, что необходимо исполнит обязательства, описанные в ипотечном договоре. В данном уведомлении должны быть указаны следующие данные: размер задолженности, 10-тидневный срок, в который предлагается выполнить данные обязательства и предупреждение о последствиях их невыполнения. Неблагоприятным последствием может считаться реализация заложенной недвижимости путем открытого аукциона. Также уведомление должно быть отправлено заказным письмом на адрес должника, который указан в договоре купли-продажи квартиры. Следующим условием проведения аукциона является выбор его организатора. Расходы на подобные услуги оплачивает банк, а их сумма удерживается из суммы, которую выручили при реализации. Однако, если такая сумма выше 3-ех процентов, относительно стоимости имущества, выставленного на аукцион, то покрывает её банк. Более того, банку также понадобятся услуги по определению стоимости недвижимости. При условии, что должник не выполнил предоставленные ему требования, обеим сторонам от организатора аукциона должно быть направлено уведомление о проведении торгов. Данное уведомление, согласно части 5-ой статьи 59-ой ФЗ «Об ипотеке», должно содержать обязательную информацию, которая и содержится в данной статье. Кроме этих действий, организатор аукциона публикует объявление о его проведении в издании периодического характера, например, в газете, выходящей по месту нахождения недвижимости.

Юрист по недвижимости

Торги могут проводиться не ранее, чем по истечению 10-ти дней после публикации соответственного объявления. Желающим принять участие в торгах необходимо внести задаток в размере, не превышающем 5-ти процентов от первоначально заявленной стоимости имущества, на которое осуществляется оформление договора купли-продажи. Если соответствующие органы признали аукцион не состоявшимся, то внесенный задаток, согласно законодательству, должен быть возвращен аукционерам. Конечно, задаток возвращается и аукционерам, которые ничего не выиграли в результате торгов. Более того, в соответствии со статьей 381-ой ГК РФ несостоявшаяся по вине победителя аукциона сделка с ним дает право не возвращать задаток, а вот несостоявшаяся сделка по вине другой стороны дает право победителю аукциона на получение задатка в двойном размере. В соответствии с частью 10-ой статьи 59-ой «Об ипотеке», выставленная на аукцион начальная цена недвижимости не должна превышать сумму, установленную в процентном соотношении с оценщиком, равную 80%, если нет иных предусмотренных сторонами соглашений. Победителем аукциона считается аукционер, предложивший наибольшую цену за лот. За оформление договора купли-продажи квартиры победитель обязан в течение 5-ти календарных дней перечислить на указанный организатором аукциона счет стоимость оформления договора-купли продажи, за исключением тех денежных средств, которые уже были внесены в качестве задатка.

Аукцион на право оформления договора купли-продажи будет признан не состоявшимся, если:

  • Явка на аукцион представлена одним покупателем;
  • В процессе проведения аукциона не было сделано ставок;
  • Имущество не выкупил победитель данного аукциона.

Если признание аукциона несостоявшимся осуществилось, то банк имеет право в течение 10-ти дней осуществить процедуру оформления договора купли-продажи по цене, являющейся продажной и начальной. При не реализации банком данного права, при прошествии с момента проведения начального аукциона месяца проводятся повторные торги. При проведении таких торгов цена предмета договора, а в данном случае оформления договора купли-продажи квартиры, снижается на 15%. При признании и повторного аукциона не состоявшимся, банк вправе оставить право на владение предметов торгов у себя, цена при этом будем на 25% ниже начальной стоимости права на оформление договора купли-продажи квартиры.

Покупка квартиры с банковский торгов

Решившим стать участниками открытых торгов помогут некоторые советы...

На первом месте при оформлении любых документов, в том числе договора купли-продажи квартиры, стоит необходимость тщательного изучения документов, в числе которых и ответ об оценке предмета, выставляемого на аукцион. Также необходимо учитывать адекватность и соотношение со среднерыночной начальной цены, за которую предлагается оформить договор купли-продажи квартиры. Отпадает смысл прибегать к помощи открытого аукциона, если договор купли-продажи квартиры можно заключить на квартиру, которую легко подобрать на открытом рынке недвижимости, благо он всегда полон. Также стоит грамотно оценить свои финансовые возможности, чтобы не выиграть аукцион, после чего не заплатить стоимость и потерять сумму задатка.

Самым неудобным для банка вариантом совершение сделки по осуществлению оформления договора купли-продажи квартиры является продажа путем публичных торгов. А происходит это потому, что в данном случае банку необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, в котором требовать взыскания залога. Данное действо чревато различными судебными издержками, такими, как, например, оплатой труда юристов и уплаты государственной пошлины. Также не в интересах банка возможность предоставления должнику отсрочки исполнения судебного решения. Например, в соответствии со статьей 54-ой ФЗ «Об ипотеке» в качестве максимального срока на предоставление отсрочки предусматривается год, то статья 203-я ГПК РФ вообще не регламентирует количество и сроки предоставление подобных отсрочек, что в свою очередь при неких обстоятельствах исполнение решения суда может сделать невозможным. Также важно знать, что продажная цена недвижимости, на которую оформляется договор купли-продажи квартиры, указывается исключительно в судебном решении, а определяется она на основании достигнутых сторонами соглашений или судом, динамика цен на рынке недвижимости которому - безразлична. В результате чего может получиться неприятная ситуация, при которой согласно решению суда недвижимость придется продавать по цене, которая выше средней на рынке, а это не выгодно ни для банка, ни для покупателей.

В основном, процедуры реализации имущества с открытого аукциона и с публичных торгов во многом схожи и даже идентичны, ведь регламентом их проведения являются статьи 57-я и 58-я Федерального Закона «Об ипотеке». Но, конечно, есть и свои особенности у каждого из типов. Например, организацией торгов заниматься будет служба судебных приставов. По приобретению недвижимости с торгов публичного типа рекомендации аналогичны способу приобретения через открытый аукцион.



← Назад к списку новостей