РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
20.12.2016

Проблемы частного использования земли и раздел земельного актива между органами власти

Кадастровая стоимость земли в Москве

В настоящее время законодательство земельные участки могут находиться в государственной, муници­пальной и частной собственности. Есть два вида государственной собственности: собственность РФ (федеральная собствен­ность) и собственность субъектов РФ.

Также есть земельные участки собственность на которые не разграничена, они не отнесены ни к федеральной, ни к региональной собственности. Но отсутствие государственной регистрации на такие земельные участки не препятствует распоряжению ими. Следует указать, что при разграничении земельные участки могут быть отнесены к муниципальным землям, они имеют статус государственной собственности. Возникает ситуация по которой не разграниченные земельные участки могут быть отнесены к федеральным землям.

И здесь, как показывает практика, не­редко возникает следующая ситуация: земель­ные участки, право собственности на которые не разграничено, могут быть отнесены к феде­ральным землям путем внесения в ЕГРП записи об их правообладателе - Российской Федера­ции по порочным основаниям.

Порочность записи в ЕГРП

Часто возникает ситуация по которой юридическое лицо, арендующее, либо желающее купить земельный участок из неразграниченных земель сталкивается с тем, что распоряжается этим земельным участком местная администрация в силу закона, но по данным ЕГРП собственником этого земельного участка является - Российская Федерация. НО! При регистрации договора аренды такие данные отсутствовали. Получается, что арендатор перечислял денежные средства в местный бюджет, хотя следовало в федеральный. Отсюда следует закономерный вопрос о правомерности получения арендной платы местной администрации.

Запись в ЕГРП о праве собственности у Российской Федерации на земельный участок, может быть препятствием для распоряжения этим земельным участком. Местная администрация не имеет полномочий для предоставления этого земельного участка в собственность, а у Российской Федерации нет законных оснований для принадлежности земельного участка в ее собственности. Также есть ситуация по которой, лицо желая выкупить земельный участок, берет выписку из ЕГРП и видя, что собственником является - Российская Федерация, обращается к Федеральному агентству по управ­лению государственным имуществом для заключения договора купли-продажи, не подозревая о порочности оснований для приобретения и регистрации права собственности Российской Федерации на данный земельный участок. После выкупа возможны негативные последствия по признании сделки недействительной. Орган местного самоуправления может подать иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности РФ на земельный участок, и как следствие оспорить сделку купли-продажи, как совершенную с лицом не имеющего оснований для распоряжения этим земельным участком.

Выкуп земли по кадастровой стоимости Судебный акт как решение проблем

Прежде чем приступить к судебным тяжбам, можно попытаться отменить запись в ЕГРП о РФ как правообладателе земельного участка путем исправления технической ошибки.

В данном случае Росреестр берет на себя функ­ции по исправлению такого рода ошибок. Дан­ное исправление осуществляется по решению государственного регистратора после обнаруже­ния ошибки или получения от любого заинтере­сованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Но если есть основания полагать, что исправле­ние технической ошибки может причинить вред, нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответ­ствующие регистрационные записи, а также при получении отказа со стороны регистрационного органа осуществить описанные действия такое исправление следует производить на основании решения суда.

И тогда в описанных выше ситуациях для аренда­тора или потенциального собственника эффек­тивный путь решения вопроса порочности запи­си в ЕГРП о правообладателе РФ - обращение в суд для выяснения надлежащего собственника земельного актива либо лица, имеющего право предоставлять в аренду (в собственность) дан­ный земельный участок.

Анализ судебно-арбитражной практики показы­вает, что компании обращаются с требованиями признать незаконными либо действия государ­ственного регистратора либо зарегистрирован­ное право собственности РФ. Но эффективность этих способов ставится под сомнение в силу су­ществующей позиции Высшего арбитражного суда РФ о том, что названные способы ненад­лежащие. В качестве альтернативы могут выступить виндикационный иск от имени органов местного самоу­правления и иск компании о признании права ор­гана местного самоуправления на распоряжение земельным участком, собственность на который не разграничена. На сегодняшний день, посколь­ку ВАС РФ высказал свою позицию лишь недав­но, судебная практика, которая подтверждала бы или опровергала успешность двух последних на­званных способов защиты в целях ликвидации по­рочной записи в ЕГРП о правообладателе РФ, не сформирована. Но эти способы основаны на дей­ствующем законодательстве и прямо указаны.

Выкуп земли по кадастровой стоимости Признание незаконными действий государственного регистратора

Мотивируя требования признать незаконными действия регистрирующего органа по внесению в ЕГРП записи о праве собственности Россий­ской Федерации на земельный участок, заявите­ли исходят из следующего:

■ государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена;

■ основания, предусмотренные законодатель­ством для отнесения спорного земельного участ­ка к федеральной собственности, отсутствуют. Следовательно, действия регистрирующего ор­гана по регистрации права собственности РФ на спорный земельный участок и внесению соот­ветствующей записи в ЕГРП незаконны и совер­шены в нарушение требований действующего законодательства.

Вряд ли можно признать эту аргументацию удач­ной. Тем более что арбитражные суды в боль­шинстве случаев отказывают в удовлетворении таких требований.

Так, суды указывают, что государственная ре­гистрация права единственное доказательство существования зарегистрированного права. Заявитель, избрав способ защиты нарушенных прав путем оспаривания действий регистрирую­щего органа, фактически заявляет о наличии спора о праве. Поскольку зарегистрированное за Российской Федерацией право не было оспо­рено в установленном законом порядке, требо­вания заявителя нельзя признать законными. Более того, спор о праве имеет гражданско-правовой характер. Поэтому он должен рассма­триваться в суде в порядке искового производ­ства, а не на основании. Таким образом, следует констатировать, что опи­санный способ защиты - не надлежащий.

Признание недействительным зарегистрированного права собственности

Наиболее распространенный и до недавнего времени преимущественно эффективный способ защиты прав частного лица и муниципального образования при оспаривании правомерности внесения записи в ЕГРП о РФ как правооблада­теле - иск о признании недействительным заре­гистрированного права собственности РФ на зе­мельные участки. При удовлетворении требований истца - юри­дического лица или органа местного самоуправ­ления - о признании недействительным права собственности Российской Федерации суды ис­ходили из следующего:

■ зарегистрированное право Российской Феде­рации без законных на то оснований подлежит отмене;

■ наличие записи в ЕГРП о праве собствен­ности Российской Федерации нарушает права органа местного самоуправления, юридический лиц - пользователей земельным участком (невозможно выкупить арендуемый у администрации земельный актив из-за отсутствия лица, имеющего право распоря­жения данным имуществом). К аргументу о нарушении прав истца можно также отнести наличие на земельном участке принадлежащих истцу зданий, строений и сооружений.

При отказе судов в удовлетворении требований выделяются следующие основания:

■ истек срок исковой давности;

■ выбран ненадлежащий способ защиты;

■ запись в ЕГРП о правообладателе РФ не на­рушает права истца - частного лица, так как спор о праве здесь может быть только между ор­ганом местного самоуправления и Российской Федерацией. А переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к Российской Федерации не основание для изменения или расторжения договора аренды с истцом - юри­дическим лицом;

■ правоустанавливающие документы органа местного самоуправления не дают ему право подавать иски о признании недействитель­ным права собственности Российской Федерации.

Выкуп земли по кадастровой стоимости

Виндикация как способ защиты со стороны органа местного самоуправления

Гражданское законодательство предоставляет возможность местного самоуправления защитить свое право владения, принадлежащее ему в силу права распоряжения неразграниченными землями. От сюда следует, что органы местного самоуправления могут предъявить в адрес РФ иск об истребовании из незаконного владения, чтобы исключить из ЕГРП запись о РФ как о собственнике данных земель. В настоящее время не существует судебная практика изучения эффективности данного способа защиты.

Иск компании в защиту интересов органа местного самоуправления

На сегодняшний день виндикация не единственный возможный способ защиты собственных прав. Существует возможность подачи иска в защиту интересов других лиц.

Теперь организации и граждане в предусмотрен­ных федеральным законодательством случаях по­лучат возможность обращаться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов других лиц. При этом в обращении должно указываться, в чем именно заключается нарушение прав лиц, в интересах которых подан иск.

Органы местного самоуправления обладают правами юридического лица. Соответственно, в гражданско-правовых отношениях по распоря­жению земельным активом, право собственности на который не разграничено, данные органы вы­ступают не как представители публичных интере­сов, а как юридическое лицо, распоряжающееся имуществом. Поэтому представляется, что часть 2 статьи 53 АПК РФ в перечень лиц, в защиту инте­ресов которых компанией может быть подан иск, включает и органы местного самоуправления. Но только в той части, которая касается защиты гражданских прав самого органа местного самоу­правления, а не публично-правовых интересов. Статья 12 ГК РФ предусматривает такие спосо­бы защиты гражданских прав, как самозащита и признание права.

Таким образом, организация в целях самоза­щиты сможет подать иск о признании права органа местного самоуправления на распоря­жение земельным участком как активом, право собственности на который не разграничено, незаконным.

При этом в подтверждение необходимости са­мозащиты в иске можно указать: отсутствует возможность арендовать (выкупить) компанией земельный участок. Ведь из-за записи в ЕГРП о РФ как правообладателе у органа местного самоуправления отсутствует формальное право распоряжаться данным активом, а у Российской Федерации нет законных оснований для облада­ния им. И при заключении компанией договора аренды или купли-продажи земельного актива с ненадлежащим органом власти возможны по­следствия в виде признания данных сделок не­действительными. Это может привести к значи­тельным финансовым потерям компании. При обосновании иска компании о призна­нии права органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком могут использоваться те же основания, что и при по­даче искового заявления органом местного са­моуправления о признании недействительным права собственности РФ. А именно: наличие за­писи в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации нарушает права органа местного самоуправления, так как невозможно распо­ряжаться земельным активом, право собствен­ности на который не разграничено, и, соответ­ственно, пополнять муниципальный бюджет. Тут же надо оговориться, что об эффективности названных аргументов можно только догады­ваться - ведь подтверждением может служить только сформированная правоприменительная практика. Несмотря на то, что арбитражные суды нижестоящих инстанций опирались на эту позицию, ВАС РФ указанную аргументацию при формировании своей позиции, ограничиваю­щей способы защиты интересов организации, не воспринял.


← Назад к списку новостей