РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
23.12.2016

В.М. Ерошкин "ДОМ ПО СНОС?! страница 4

Возможно, что вы не договоритесь о выкупной цене. В этом случае, как указал Пленум ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связан­ных с применением земельного законодательства», если «собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия реше­ния об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объек­та, исходя из его рыночной стоимости на момент рас­смотрения спора». договор дарения земельного участка

Однако собственнику надо иметь в виду, что если спор будет перенесен в суд, его голословные заявле­ния о размере понесенных убытков не будут приняты во внимание. Поэтому организация должна подгото­вить подробный, обоснованный, документально под­твержденный расчет убытков. Для этого использу­ются данные бухгалтерского учета, договоры с арен­даторами, договоры с контрагентами по различным направлениям (видам) экономической деятельности организации, всевозможные справки и иные под­тверждающие документы. Известно, что доказывать убытки, особенно в форме упущенной выгоды, не всегда просто, так как это убытки будущего, поэтому доказательственная база должна быть у организации достаточно внушительной. договор дарения земельного участка

Расчет, впрочем, необходимо делать всегда, вне за­висимости от того, дойдет ли спор до суда или нет.

Особое внимание нужно обращать на расторжение договоров с арендаторами в связи со сносом здания, которым собственник-арендодатель вынужден будет выплатить неустойку (данные суммы должны также учитываться при возмещении убытков собственнику изымаемого имущества). При этом могут возникнуть споры между арендодателем и арендатором, вытекаю­щие из договоров аренды и связанные с различными обстоятельствами. Например, со значительными не­отделимыми улучшениями, произведенными аренда­тором за свой счет. договор дарения земельного участка

Например, когда и здание уже было снесено, и договор давно расторгнут, но бывший арендатор, вложивший значительные средства в арендованное имущество по долгосрочному договору аренды, про­должал еще долго судиться с арендодателем, требуя возмещения понесенных затрат.

Что касается оформления отношений собствен­ности, то здесь следует учитывать следующее. Вы­куп, в понимании норм гражданского и земельного законодательства, это сделка, направленная на воз­мездную передачу недвижимого имущества в соб­ственность другому лицу. Проще говоря, у собствен­ника изымаемое имущество покупается по договору купли-продажи. Соответственно покупатель оформ­ляет в установленном законом порядке право соб­ственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, а потом осуществляет его снос с надлежащим оформлением прекращения права собственности. В рассматриваемой ситуации от продавца-собственника требуется минимум действий. договор дарения земельного участка

Коротко подведем итог. В случае изъятия у соб­ственника помимо его воли земельного участка и объ­ектов, расположенных на нем, ему возмещается стои­мость, как участка, так и строений, а также компенси­руются убытки, связанные с таким изъятием. договор дарения земельного участка

Эта же ситуация, только собственник земельно­го участка и собственник строений на нем - разные юридические лица. В этом случае заинтересованное лицо (инвестор) будет решать вопросы выкупа (ком­пенсаций) с каждым собственником отдельно. договор дарения земельного участка

Кроме того, по общему правилу, если в результа­те заключенной сделки происходит переход права на недвижимое имущество к новому правообладателю, он уплачивает государственную пошлину за государ­ственную регистрацию возникновения права.

На этом можно было бы остановиться и перейти к рассмотрению следующей ситуации, но все же хочет­ся сказать о судебной практике, которая подтверждает тот факт, что достаточно часто собственникам снесен­ных строений fie возмещается их стоимость, причем даже тогда, когда о порядке возмещения и о лице, обя­занном это сделать, прямо говорится в решениях орга­нов государственной власти и (или) органов местного самоуправления. договор дарения земельного участка

Например, арбитражный суд кассационной ин­станции, проверив законность обжалованного судебно­го акта, нашел его подлежащим отмене.

Из материалов дела следовало, что истцу принад­лежит на праве собственности часть жилого дома. Субъектом РФ бьшо принято решение об изъятии зе­мельных участков и сносе жгшых домов, в том числе и жилого дома, часть которого принадлежит на праве собственности истцу. На Управление капитального строительства администрации города (ответчика по делу) была возложена обязанность произвести возме­щение собственникам стоимости принадлежащих им строений. Однако ответчик этого не исполнил и убыт­ки не возместич, что и послужило поводом для обраще­ния истца в арбитражный суд. договор дарения земельного участка

Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на отсутствие вины ответчика в сносе частично принадлежащего истцу здания. Од­нако такой вывод кассационная инстанция признала несостоятельным. Компенсация снесенного строения после принятия постановления о сносе является обя­зательной и в силу закона, и в силу постановлений об изъятии земельных участков. Постановлениями обя­занность возмещения стоимости строений возложе­на на ответчика, что не противоречит п. 3 ст. 125 ГК РФ. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление ФАС Поволжского округа от 14 дека­бря 2004 г. № А65-4656/2004-СГЗ-15). договор дарения земельного участка

Иногда некоторые обстоятельства и факты явля­ются, на первый взгляд, настолько очевидными, что пострадавший при сносе недвижимости собственник рассчитывает на разумное возмещение за утраченную собственность, как что-то само собой разумеющееся. Воспринимает это чуть ли не как установленную и незыблемую данность. И только втянувшись в судеб­ный спор, начинает понимать, что не все так просто, и даже судебные инстанции одну и ту же ситуацию видят по-разному. Казалось бы, чего тут сложного: по решению местной власти снесли аварийный дом, соб­ственник потерял нежилое помещение в нем, фирме-застройщику власть указала решить имущественный вопрос с бывшими собственниками (за это он и зе­мельный участок для застройки получил). Но ни за­стройщик, ни местная администрация и не думают предоставлять помещение собственнику взамен сне­сенного. договор дарения земельного участка

Например, ООО (истец) обратилось в арбитраж­ный суд с исковым заявлением к муниципальному об­разованию в лице комитета по финансам администра­ции города (далее по тексту - ответчик) о взыскании за счет казны муниципального образования убытков в размере 1 700 000руб. и морального вреда в размере 200 000руб.

Исковые требования в части взыскания убытков были удовлетворены. Ответчик в кассационной жало­бе просит отменить принятое решение и отказать в иске.

Кассационная инстанция отменила решение, а дело направила на новое рассмотрение. Из материа­лов дела следует, что истец являлся собственником нежилого помещения, которое было снесено па основа­нии распоряжений администрации самим ответчиком в силу признания здания аварийным и грозящим обва­лом. В установленный срок помещение взамен снесен­ного истцу не было предоставлено.

Кассационная инстанция указала, что суд может разложить обязанность по возмещению такого вре­да на третье лицо, в интересах которого действовал причинивший вред, либо освободить от возмещения Щеда полностью или частично как это третье лицо, так и причинившего вред. Однако суд при разрешении спора неполно исследовал все обстоятельства дела, не-обходимые для ответа на вопрос о том, применима ли названная норма в данном случае. Кроме того, суд не дал оценки доводам ответчика об особых обстоятель­ствах (постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. № А57-9958/04-36).

При новом рассмотрении в арбитражном суде пер­вой инстанции с ответчика в пользу истца взыскано I 700 000руб. убытков. Постановлением апелляцион­ной инстанции решение отменено, в иске отказано. Истец в кассационной жалобе просит постановление отменить, оставить в силе решение арбитражного суда. Ответчик просит в удовлетворении кассацион­ной жалобы отказать.

Кассационная инстанция, проверив законность обжалуемого судебного акта, посчитала его подлежащим отмене, указав при этом следующее.

Из материалов дела видно, что поводом для об­ращения в арбитражный суд послужил отказ адми­нистрации города в предоставлении равноценного нежилого помещения, а также отказ застройщика (третье лицо), которому был предоставлен земель­ный участок для строительства, урегулировать иму­щественные отношения с собственниками в связи со сносом строения.

Факт сноса спорного дома администрацией горо­да, а также отсутствие соответствующего решения суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Как не оспаривается факт отсутствия равноценного возмещения истцу стоимости уничтоженного имуще­ства либо равноценного предоставления иного поме­щения.

Ссылку апелляционной инстанции на положения ст. 211ГКРФ (риск случайной гибели имущества) кас­сационная инстанция признала несостоятельной. По­скольку в данном случае отсутствует элемент риска случайной гибели или случайного повреждения имуще­ства, действия администрации города были направле­ны именно на снос конкретного дома при отсутствии доказательств гарантированного предоставления истцу равноценного помещения или возмещения его стоимости.

Наличие физического износа спорного дома 60% не может служить основанием для освобождения ад­министрации от обязанности компенсации собствен­нику нежилых помещений стоимости уничтоженного имущества. Поэтому ссылка апелляционной инстан­ции на положение ст. 1067 ГК РФ (причинение вреда в состоянии крайней необходимости) в данном случае необоснованна ввиду отсутствия бесспорных и досто­верных доказательств наличия обстоятельств край­ней необходимости.

По утверждению представителей сторон, на зе­мельном участке, на котором ранее располагался спорный дом, третьим лицом (застройщиком) возве­ден торговый комплекс. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возникновении у истца и третьего лица каких-либо взаимных обязательств.

Сделка по приобретению истцом в 2001 г. спорных помещений в установленном законом порядке не оспорена, не признана недействительной. Стоимость снесенных помещений истца ответчиком не оспарива­ется.

При таких обстоятельствах правовых оснований для отказа в иске не имелось, в связи с чем следует при­знать верным вывод суда первой инстанции об удо­влетворении иска.

Кассационная инстанция постановит решение арбитражного суда оставить в силе, а постановление апелляционной инстанции отменить (постановление ФАС Поволжского округа от 29 мая 2007 г. № А57-9958/04).

И никакой тебе «крайней необходимости», а про­стое и четкое изложение установленных фактов, ссылки на нормы законодательства и законный и обо­снованный вывод.

Ситуация третья

Собственник земельного участка и строений на нем - юридическое лицо. Инвестор (застройщик) - гоже юридическое лицо, разработавшее инвестици­онный проект, в соответствии с которым предполагает начать новое строительство на данном земельном участке с предварительным сносом всех строений и сооружений на нем.

Скажем сразу, что в данном случае отношения между собственником недвижимости и инвестором должны строиться только на договорной основе. Принципиальное отличие от вышерассмотренной си­туации в том, что если собственник-организация ни при каких обстоятельствах и условиях не пожелает расстаться со своей собственностью, понудить его к этому практически невозможно.

Согласно Конституции РФ право частной соб­ственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35).

Частный инвестор, как бы он того ни хотел, не смо­жет решить вопрос с несговорчивым собственником и через суд, так как пет для этого никаких правовых оснований. Заявления инвестора о том, что он, пла­нируя начать строительство, скажем, жилых домов, действует чуть ли не в «публичных интересах», ров­ным счетом ничего не значат. Даже если представить себе откровенно криминальный способ «расчистки территории» (о которых иногда сообщают средства массовой информации, правда, чаще всего в отноше­нии частных домов граждан), то есть уничтожение объектов собственника путем поджогов, это, при же­лании собственника, не даст для инвестора никаких результатов. При уничтоженных объектах право соб­ственности на земельный участок все равно остается за юридическим лицом, и только оно вправе решать дальнейшую судьбу участка.

Инвестору остается одно - договариваться. И если в результате переговоров собственник дал принципи­альное согласие на отчуждение земельного участка, строений на нем под снос, то посоветовать собствен­нику можно одно, но главное - проявить максимум осторожности, и, если хотите, компетентности при со­вершении сделки.

Если у организации-собственника нет своего гра­мотного, опытного, квалифицированного юриста, лучше все-таки не рисковать и обратиться за помо­щью к профессионалам. Вы больше приобретете, чем потеряете. Не подписывайте ни одного документа, пока их не изучит юрист и не даст свое согласие на это. Даже если это будут преддоговорные документы: письма, протоколы о намерениях, предварительный договор и т. д.

Собственник недвижимости при этом может ис­ходить из следующего: время играет в его пользу, а не инвестора. Это инвестор, как правило, заинтересован в быстром приобретении участка и подготовке терри­тории под строительную площадку. В связи с этим ин­вестор (застройщик) может быть более сговорчивым в отношении цены продаваемого земельного участка, а также стоимости строений и сооружений на нем.

Кроме того, собственник может переложить реше­ние многих проблем, связанных с совершением сдел­ки по купле-продаже недвижимости, на покупателя-Инвестора.

Достаточно редко сделки с недвижимостью прохо­дят гладко и тем более быстро. Причин этому доволь­но много, от отсутствия необходимых документов и до бюрократизма чиновников, не будем это рассма­тривать подробно. Даже если подготовка к сделке за­стопорилась по вине продавца-собственника (нет тех­нического паспорта, землеустроительной документа­ции, утерян какой-либо документ и надо обращаться в архив и т.д.), решение этих проблем может взять на себя покупатель. Собственнику недвижимости иногда достаточно оформить доверенность на лицо, пред­ставленное покупателем, наделив его соответствую­щими полномочиями.

Какие же действия должны совершить сторо­ны договора, чтобы надлежащим образом офор­мить переход права собственности на недвижи­мое имущество?

Отвечая на этот вопрос, скажем, что сторонам до­говора (продавец и покупатель) для государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на объект недвижимого имущества нужно обратиться в регистрационную службу. При этом им необходимо предоставить следующие доку­менты:

1) заявление продавца о государственной реги­страции перехода права собственности;

2) заявление покупателя о государственной реги­страции права собственности;

3) учредительные и иные документы юридиче­ского лица: устав (с изменениями и дополнениями), учредительный договор (если он должен быть у юри­дического лица по законодательству), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государ­ственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на налоговый учет, решение уполномочен­ного органа юридического лица об избрании (назна­чении) руководителя;

4) документ, удостоверяющий личность заявителя (лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности);

5) нотариально удостоверенная доверенность представителя;

6) свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (если данное право ранее было зарегистри­ровано);

7) правоустанавливающие документы на земель­ный участок;

8) технический паспорт объекта недвижимости;

9) договор купли-продажи, подписанный и скре­пленный печатями сторон, со всеми имеющимися приложениями к нему;

10) акт приема-передачи объекта недвижимого имущества;

11) документ, подтверждающий уплату государ­ственной пошлины (платежное поручение с отметкой банка).

По общему правилу, установленному ст. 17 Закона о регистрации, не допускается истребование у заяви­теля дополнительных документов, за исключением случаев, установленных данным Законом.

В рассматриваемой ситуации земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, по­этому в заключаемом договоре также должно быть условие о его отчуждении.

Ситуация четвертая

Иногда на практике возникают ситуации, кото­рые могут быть разрешены только в суде. Рассмотрим в обобщенном виде, это к вопросу взаимоотношений покупателей и продавцов.

Не секрет и не редкость, что юридические лица накануне своей ликвидации распродают имущество, в том числе и недвижимое, право на которое подле­жит, как известно, государственной регистрации. За­ключив договор купли-продажи и передав имущество, продавец ликвидируется. Покупателю, обратившему­ся в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности, регистра­ционная служба отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие заявления со стороны продавца. Поку­пателю ничего не остается, как обращаться в суд.

По таким делам уже сложилась определенная су­дебная практика, которая сводится к следующему.

Удовлетворяя заявленные требования обратив­шихся лиц, судебные инстанции исходят из того, что Законом о регистрации не урегулирован порядок ре­гистрации перехода права собственности и регистра­ции права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на мо­мент подачи заявления о регистрации. В связи с чем суды обоснованно применяют нормы права, регули­рующие сходные отношения права (аналогия закона).

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в слу­чае, если одна из сторон уклоняется от государствен­ной регистрации сделки и перехода права собствен­ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки перехода права собственности.

Итог сказанному. Если собственник согласился на продажу недвижимости заинтересованному лицу, надо стараться получить максимальную цену за не­движимое имущество, как за земельный участок, так и за строения. Такие высказывания со стороны по­купателя о строениях, находящихся на участке, как «постройки прошлого века», «ветхое, аварийное со­стояние», «нулевая остаточная стоимость», «все равно их сносить» и т.д., не должны являться аргументами для продавца в пользу снижения их цены. Речь мо­жет идти только о рыночной стоимости продаваемой недвижимости. Знайте, что в этой ситуации никто не вправе вас лишить собственности, даже суд (если, ко­нечно, вы не нарушаете условий уже заключенного договора). Кстати говоря, при наличии споров, связанных со сносом объектов недвижимости (строений и сооружений юридических лиц, жилья граждан) суды все же часто исходят из того, что указанные лица па самом деле несут серьезные убытки и потери, ко­торые, к сожалению, не всегда можно учесть в выкуп­ной цене. Например, даже если организация при по­тере недвижимости сохраняет свой бизнес, это все же определенный удар для него: смена адреса места на­хождения, потеря постоянных потребителей, контра­гентов, отсутствие привычной инфраструктуры и т. д.

Следует отметить, соглашаться или нет на пред­ложение инвестора об отсрочке или рассрочке оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи, решать, конечно, вам. Но если уж согласились, то за­фиксируйте в договоре все нюансы порядка опла­ты (конкретные промежуточные сроки, суммы, срок окончательного расчета и т.д.). Помните, что в случае нарушения условий договора инвестором вам оста­нется только одно - взыскивать денежные суммы че­рез суд.

Какие бы ситуации мы с вами ни рассматривали, есть несколько общих практических рекомендаций собственникам объектов недвижимости, которые заключаются в следующем.

Принимая какое-либо юридически значимое ре­шение в отношении принадлежащих вам объектов не­движимости, сначала необходимо поступить так.

Прежде чем вы обратитесь в орган технической инвентаризации с заявлением о вызове техника для проведения внеплановой инвентаризации, вниматель­но изучите имеющуюся у вас техническую и иную документацию на объекты недвижимого имущества. Даже если считаете, что хорошо с ней знакомы, вы мо­жете ошибаться. Далее нужно осмотреть все находящиеся на вашем земельном участке здания, строения, сооружения и проверить, соответствуют ли они име­ющимся документам (по площади, материалам стен, этажности и т.д.), указаны ли они на плане земельно­го участка. Не удивляйтесь, если вы вдруг обнаружите не то количество объектов (их стало больше или мень­ше). А вот когда начнете измерять рулеткой площади помещений и увидите, что они явно не соответствуют ни старому техническому паспорту, ни свидетельству о праве собственности, то поймете, что вызывать тех­ника и уж тем более заключать договор и обращаться в регистрационную службу, явно рановато.

Если объектов недвижимости несколько и они много лет находятся в вашей собственности, распола­гаются на большом земельном участке, то такое случа­ется довольно часто. Попробуем доказать.

Помните, как накануне зимы кладовщик попро­сил у вас разрешения сложить в помещении склада из кирпича еще одно небольшое помещение, чтобы греться зимой работникам. А два года назад практи­чески неиспользуемое строение (деревянный сарай) развалился от ветхости, его окончательно сломали и на его месте поставили небольшую эстакаду, а потом рядом с ней еще небольшой склад соорудили. В адми­нистративном здании произвели перепланировку (не­большую, конечно, почти незаметную), чтобы сдать в аренду больше помещений.

Собственник начинает вспоминать и понимает, что за прошедшие годы действительно много чего из­менилось: прорубили еще одни ворота на склад (так удобнее подъезжать), заложили одно окно кирпичом и получилась сплошная стена и т.д. и т.п. Даже коли­чество объектов изменилось, а уж площадь и тем бо­лее: там пристроили, здесь сломали. Придет техник со своей лазерной рулеткой, тут не по сантиметрам, по метрам несовпадения будут. Из-за несоответствия данных нового технического паспорта с площадью объектов, указанных в свидетельствах о праве собственности, правовую экспертизу такие документы точно не пройдут.

Например, арендатор ООО «Т» (ответчик), не по­ставив в известность арендодателя, покинул арендо­ванные им помещения, не заплатив при этом арендную плату за несколько месяцев. Арендодатель ООО, «Д» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взы­скании арендной платы.

Площадь помещения, указанная в договоре аренды, не совпадала с площадью на плане объекта недвижимо­сти. Разница составляла 40см2. Как так получилось? Вспомнили, что при заключении договора аренды два года назад, не имея под рукой технического паспор­та, истец и ответчик (их сотрудники) взяли рулетку, сами измерили площадь, округлили цифры и вписали в договор. Все. Вот только в суде для истца вышла про­блема. Судья просил, чтобы он на плане показал поме­щение именно с такой площадью. Никакие иные подтверждающие и совпадающие данные им не восприни­мались (литер здания, этаж и т. д.). С трудом удалось доказать, что это именно то помещение, которое занимал ответчик.

Как же поступить собственнику, если возникла не­обходимость в совершении сделки в отношении дан­ных объектов? Неужели оформлять все изменения и регистрировать надлежащим образом? Это потребует больших затрат времени и средств.

Если заключается договор купли-продажи объек­тов и покупатель планирует их снести, то продавец мо­жет попробовать вернуть объекты в их первоначаль­ное состояние. Иногда это сделать проще и дешевле (сломать когда-то возведенную перегородку, снести небольшую пристройку и т.д.). Возникает вопрос: как быть, если часть строения снесли в свое время, но эти изменения не были зафиксированы документально, не восстанавливать же его перед продажей?

Нет, не восстанавливать, но и сделка с таким объ­ектом будет проблемной. Как собственник, вы можете принять решение о его окончательном сносе (уничто­жении) и зарегистрировать прекращение права соб­ственности (если, конечно, ваш объект не представля­ет собой очень сложную конструкцию, не находится в плотной жилой застройке и его уничтожение не тре­бует Особых технологических решений). Да и вопрос с налогообложением будет решен.

Объекты, которые вы возвели без надлежащего оформления, сносить надо не задумываясь. В лучшем случае можно подумать только о дальнейшем исполь­зовании строительных материалов. Это самовольные строения и их снос не влечет за собой никаких право­вых последствий.

Итак, вы все привели в первоначальное состояние, проверили по документам и определились на местно­сти, изучили план участка и поэтажные планы каж­дого объекта. Все совпадает, ничего лишнего (правда, кое-чего уже нет). Можно вызывать техника из органа технической инвентаризации. Молено, только посмо­трите, на всякий случай, еще раз на свой земельный участок: он в прежних границах, не увеличился и не уменьшился в размерах, забор не переносили? Нет, тогда все в порядке.

ИЗУЧАЕМ И ЗАЩИЩАЕМ СВОИ ПРАВА ПРИ СНОСЕ ДОМОВ

2.1. Какие дома могут снести?

Право на жилище - одно из основных конститу­ционных прав граждан. Статья 40 Конституции РФ провозглашает: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».

Понимая социальную значимость жилищной про­блемы в нашей стране, государство разрабатывает раз­личные жилищные программы, признавая при этом, что лишь сравнительно небольшая часть населения способна решить жилищный вопрос самостоятельно. Кроме того, государство признает свою прямую ответственность за возникновение проблемы жилья, не­пригодного для проживания. Так, в Федеральной Це­левой программе «Жилище» прямо указывается, что замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью госу­дарства, а не собственника этого помещения, так как государство до недавнего времени являлось основным собственником жилищного фонда и не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации и реновации. Вет­хий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик городов, сдерживает развитие городской ин­фраструктуры, понижает инвестиционную привлека­тельность городов.

Во многих программах, принимаемых на местном уровне, совершенно справедливо указывается, что проблема аварийного и ветхого жилищного фонда яв­ляется источником целого ряда отрицательных социальных тенденций. Условия проживания в аварийном и ветхом жилье негативно влияют на здоровье граж­дан и на демографическую ситуацию. Проживание в таком жилье часто сопряжено с низким уровнем бла­гоустройства, что создает определенное неравенство доступа граждан к ресурсам городского хозяйства и сужает возможности их использования. Причинами возникновения данной проблемы в первую очередь являются физический износ жилых домов в процес­се их эксплуатации, а также длительное отсутствие необходимого финансирования на проведение капи­тального ремонта многоквартирных жилых домов и переселение граждан из аварийного и ветхого жилищ­ного фонда.

Да, в мире нет ничего вечного, и дома, как и все остальное, имеют свой срок жизни. Со временем они стареют, начинают постепенно разрушаться и в конце концов становятся небезопасными для проживания. Причем разные жилые дома (дома разных типов и серий) имеют различный срок жизни. Конечно, про­ведением отдельных мероприятий (например, свое­временный ремонт, надлежащее обслуживание и т.д.) можно значительно продлить срок жизни жилого дома. Впрочем, безответственным отношением к жи­лому объекту можно, наоборот, ускорить разруши­тельные процессы, что, к сожалению, встречается го­раздо чаще (например, постоянно вода в подвале, под-мывающая фундамент, и т.д.). сделки с недвижимостью. оформление недвижимости

В то же время бывают случаи, когда и относитель­но «свежий» жилой дом может стать проблемным по тем или иным причинам (деформация фундамента, трещины по несущим стенам и др.). В результате тако­го быстрого ухудшения технического состояния дома может встать вопрос о его сносе и об отселении жиль­цов. Однако суть рассматриваемой нами проблемы не в отдельных случаях, а гораздо шире: очень многие жилые дома в нашей стране просто физически и мо­рально устарели, стали представлять угрозу жизни и здоровью проживающим в них гражданам и с ними надо что-то делать, причем чем быстрее, тем лучше. Один из вариантов решения данной проблемы - дома сносить, жильцов расселять. Так какие же жилые дома необходимо сносить в первую очередь?

Примером в решении жилищной проблемы, не­сомненно, является г. Москва. О сносе в столице так называемых «хрущевок», причем практически мас­совом, слышал каждый. В других городах масштабы сноса и переселения граждан, конечно, менее впечат­ляющие - финансовые возможности не те. Тем не ме­нее жилищная проблема местной властью признается, соответствующие нормативные акты принимаются, источники финансирования определяются, кое-какие денежные средства выделяются, и даже некоторые дома сносятся.

В первую очередь необходимо осуществлять снос аварийных и ветхих жилых домов. Более подробно о таких домах мы скажем в других разделах книги, но сейчас отметим следующее: общая площадь аварий­ного и ветхого жилья в стране очень велика, причем она не уменьшается, а скорее, наоборот. Несмотря на то что в различных нормативных документах, в том числе и федеральных, приводится статистика такого жилья, надо признать, что достоверной статистики, особенно аварийного жилья, нет. Одна из причин - местные администрации не спешат признавать жилые дома аварийными, так как при этом возникает обязан­ность по скорейшему расселению жильцов таких до­мов. Кроме того, из-за недостатка денежных средств переселение граждан из аварийных домов настолько растянуто во времени, что многие дома за этот период из категории «ветхие» нужно уже переводить в кате­горию «аварийные», так как они начинают отвечать всем признакам аварийности со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Навигация

стр.1--- стр.2--- стр.3--- стр.4--- стр.5--- стр.6--- стр.7--- стр.8


← Назад к списку новостей