РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(499)499 72 09

info@oblzemli.ru

пн-пт 10.00 - 20.00

Статьи
23.12.2016

В.М. Ерошкин "ДОМ ПО СНОС?! страница 8

Теперь о судах. Конечно, идеальным является положение, когда все жильцы не согласны с приня­тым решением о сносе (так бывает далеко не всегда). Можно решать вопрос о том, кто будет обращаться с соответствующем иском в суд (кто-либо из жильцов обратится за защитой своих прав, коллективный иск F или другие варианты). Бывают ситуации, когда граж­данину, обратившемуся в суд, застройщик (инвестор) предлагает наиболее предпочтительные варианты в случае будущего сноса, чем другим лицам. И вот глядишь, уже и нет единства среди жильцов.

На наш взгляд, в таких случаях целесообразно } действовать следующим образом. Вначале необхо­димо определиться, что обжаловать. Есть несколько вариантов. Можно обжаловать решение соответ­ ствующего государственного или муниципального органа, обратившись в суд с заявлением о признании данного решения недействительным. Правда, вначале данное решение (постановление), а точнее, его копию неплохо бы иметь на руках и внимательно изучить его на предмет соответствия действующему законо­дательству (цели изъятия земельного участка, воз­можность изъятия участка без сноса дома и иных по­строек и т. д.).

Если администрация заявляет о якобы разработан­ной и принятой «инвестиционной программе», в про­цессе выполнения которой сносятся многие объекты недвижимости, в том числе и ваш дом, то необходимо выяснить, согласована ли данная программа с доку­ментами территориального планирования, докумен­тацией но планировке территории и иными докумен­тами, принятыми в установленном законом порядке. Данные сведения в соответствии со ст. 57 Градострои­тельного кодекса РФ должны предоставляться по за­просам не только органов государственной власти и органов местного самоуправления, но и физических и юридических лиц. Возможно, что это просто так назы­ваемая «точечная застройка», получившая в послед­нее время распространение во многих городах страны.

Если решение о сносе неожиданно принято по причине аварийности дома, то жильцам необходимо провести собственную независимую экспертизу и по ее резултатам обращаться в суд с требованием о при­знании решения (постановления) недействительным.

В некоторых случаях возможно обращаться с тре­бованием о признании договора о предоставлении зе­мельного участка, заключенного между соответствую­щим органом и застройщиком, недействительным.

Жильцы дома обращаются с соответствующими исками (заявлениями) в суд общей юрисдикции. Однако если в сносимом доме находятся нежилые по­мещения, принадлежащие юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, им есть смысл в это же время обратиться с исками (заявлениями) в арбитражный суд. Ни для физических, ни для юри­дических лиц судебные расходы (в первую очередь госпошлина) на сегодняшний день не являются столь обременительными, чтобы по этой причине быть пас­сивными и не отстаивать свои права и интересы в суде.

Несмотря на то, что обращение в суд само по себе несколько охлаждает пыл органов власти по подго­товке сноса зданий, рекомендуется все же обращаться , в суд с ходатайством об обеспечении заявленных тре­бований с целью недопущения тех или иных действий власти до рассмотрения спора по существу.

Если жители сносимого дома объединились в то­варищество собственников жилья (ТСЖ), то в случае возникновения тех или иных спорных ситуаций это сыграет положительную роль. ТСЖ может помочь в истребовании доказательств (главным образом доку­ментов), участвовать в судебных процессах в качестве третьего лица на стороне жильцов (истцов, заявите­ли, ответчиков), представлять и защищать интересы жильцов в отношениях с властью и т.д.

Впрочем, надо признать, что власти на местах ча­сто игнорируют интересы и справедливые требования как отдельных граждан, так и ТСЖ, порой не выпол­няя самых элементарных предписаний Закона.

Например, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ад­министрации города, выразившегося в невыдаче ТСЖ пакета технических и иных документов на жилой многоквартирный дом. В досудебном порядке решить вопрос не получилось, администрация упорно отказывалась предоставить необходимые документы, не­смотря на то, что ряд законов и иных нормативно-правовых актов обязывали это сделать. Многочис­ленные жалобы и заявления в вышестоящие органы, прокуратуру и т.д. результатов не дали. Среди за­прашиваемых документов особенно интересовал чле­нов ТСЖ, по понятным причинам, акт технического состояния их жилого дома.

Решением арбитражного суда заявленные требова­ния были удовлетворены. Суд обязал администрацию в лице комитета жилищного хозяйства, передать ТСЖ акт технического состояния и иную техническую до­кументацию. Администрация обратилась с жалобой в суд апелляционной инстанции, который своим по­становлением оставил решение без изменения. Одна­ко администрация с упорством, достойным лучшего применения, продолжала отстаивать свою позицию. Считая вынесенные судебные акты незаконными, она направила кассационную жалобу в Федеральный арби­тражный суд Поволжского округа. Рассмотрев мате­риалы дела, арбитражный суд кассационной инстан­ции оставил судебные акты без изменения, а кассаци­онную жалобу администрации - без удовлетворения (постановление ФАС Поволжского округа от 18 янва­ря 2007 г. № А57-5642/06-28).

Таков итог длительного судебного спора.

И последнее. Упорствовать «принципиально» против сноса вообще, конечно же, не стоит. Местные власти разрабатывают различные программы (напри­мер, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья), инвестиционные проекты, вносят изменения в генпланы городов или принимают новые, выделяют средства на развитие застроенных территорий и т.д. Всем заметно, что особое внимание уделяется именно жилищному строительству, и понятно почему. Жилищная проблема как была острой в нашей стране, так и осталась. В конечном счете пусть и с какими-то Издержками, но все же эти действия властей идут на благо города, а значит, его жителей.

Свободной земли, между тем, становится все мень­ше, а цены на нее все больше. Часто остается одно: строить там, где уже давно построено. Поэтому в нача­ле практически любого строительства, как мы уже от­мечали выше, встают непростые вопросы, связанные со сносом зданий, строений, сооружений.

У застройщиков, строительных компаний отрабо­таны не только технические вопросы, но и правовые, связанные с оформлением документации на снос объ­ектов. Бесспорно, самым важным вопросом для них является расселение граждан и сопутствующие это­му вопросы. Судебная практика очень богата спора­ми, связанными с этими проблемами. К сожалению, из-за сравнительно небольшого объема пособия мы не смогли подробно осветить все проблемы, с которыми сталкиваются граждане (и иногда юридические лица) при сносе их жилых домов, и не смогли больше пока­зать примеров из судебной практики.

Следует отметить, мы остановились в книге на опросах правовой защиты граждан потому, что как аз считаем судебные разбирательства нормальным, цивилизованным способом разрешения конфликтов, поры при сносе жилых домов (как многоквартир­ных, так и индивидуальных) часто возникают не по­тому, что кто-то плохой или хороший, а потому, что возникает конфликт интересов, и он бывает настоль­ко серьезен, что нужен кто-то третий, арбитр, который составит все акценты в споре. Им и становится суд.

СНОС САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

3.1. Что такое самовольная постройка и каковы ее признаки?

 

В п. 1 ст. 222 ГК РФ дается легальное определение понятия самовольной постройки. Согласно указанной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не от­веденном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В то же время ГК РФ не дает определение понятию постройки. В п. 1 ст. 130 ГК РФ, где законодатель определяет, что относится к недвижимости, постройка не указана. Говоря о по­стройке, имеется в виду какой-либо рукотворный объ­ект недвижимого имущества, созданный в процессе строительства.

Самовольность постройки определяется наличием нескольких признаков

 

1. Постройка создана на земельном участке, не от­веденном для этих целей.

Незаконным будет возведение построек на зе­мельном участке, не отведенном для этих целей, т.е. на участке, целевое назначение которого не предусматривает возведения на нем каких-либо строений (на пример, возведение зданий на землях сельскохозяйственного назначения).

2. Постройка создана без получения на это необхо­димых разрешений.

Возведение строений на участке третьим лицом без Получения соответствующего разрешения собственни­ка или иного законного владельца земельного участка противоречит действующему законодательству РФ.

3. Постройка создана с нарушением градострои­тельных и строительных норм и правил, причем нару­шения являются существенными.

Возведение зданий и сооружений без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил означает, что созданы они без установленного разре­шения на строительство, без надлежаще утвержден-I ной проектной документации, с существенным отсту­плением от проекта и т. д.

Надо отметить, что согласно ГрК РФ, выдача раз­решения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участ­ке, предоставленном для ведения садоводства, дачно­го хозяйства;

 2) строительства, реконструкции объектов, не яв­ляющихся объектами капитального строительства 'киосков, навесов и др.);

3) строительства на земельном участке строений и оружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагива­ют конструктивные и другие характеристики по надеж­ности и безопасности и не превышают предельные па­раметры разрешенного строительства, реконструкции установленным градостроительным регламентом;

5) иных случаях.


3.2. Сносить или не сносить? Правовые последствия самовольной постройки

 

Несмотря на то, что ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» расположена в главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», это не должно вводить 1 заблуждение относительно того, не относит ли зако­нодатель самовольную постройку к одному из оснований приобретения права собственности. Думается, такое расположение вышеуказанной статьи в Кодексе обусловлено тем, что законодатель предусмотрел в виде исключения возможность приобретения права собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает: «Право собственности на самовольную постройку может быть признана судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке за лицом, в собственности, но жизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». Однако такое гражданско-правовое последствие является темой от дельного разговора. Нас в данный момент интересу ют определенные негативные правовые последствия самовольного строительства, которые заключаются м следующем.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В лучшем случае здесь можно вести речь о данном лице как о собственнике строительных материалов, которые использовались при возведении самовольного строения. Такие постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не. являются объектами гражданских прав и в отношении их запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям Закона (ст. 168, ст. 169, п. 2 . 222 ГК РФ). Объекты самовольного строительства подлежат также государственной регистрации. Кроме того, на самовольно возведенные объект недвижимости не распространяются установлен­ие законом правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Помимо этого, лицо, самовольно осуществившее постройку, не сможет зарегистрировать право собственности на нее и как на объект незавер­енного строительства, в силу того, что создание та­кой постройки рассматривается как действие непра­вомерное, совершенное без законных оснований.

Необходимо отметить, что лица, виновные в само­вольном строительстве, несут также и административ­ную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, при­емки, ввода их в эксплуатацию».

Говоря о правовых последствиях самовольного Строительства, возникает самый основной вопрос: что же делать с уже возведенной самовольной постройкой?

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная построй­ка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за I его счет, кроме случаев, указанных в п. 3 данной статьи (т. е. о возможности признания судом права собствен­ности на такую постройку). Положения, касающиеся сноса самовольной постройки, мы находим не только В ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитек­турной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитек­турного объекта без соответствующего разрешения на Строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок и первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству снос зданий, строений, сооружении при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, осуществляется юриди­ческими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 3КРФ). 

Следует отметить, что строительство, а уж тем бо­лее покупка самовольной постройки, является делом весьма рискованным. По крайней мере это не самый удачный способ вложения денежных средств. Права собственности на такой объект у покупателя не воз­никает, так как нет такого права, как мы уже отме­тили выше, и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную по­стройку, неразумно. И все же справедливости ради отметим: судебная практика подтверждает, что лега­лизовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно. Правда, тут во многом приходится полагаться на благосклонность судей и «мягкость» позиции собственников земель­ных участков и представителей власти. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраня­емые законом интересы других лиц либо создает угро­зу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на са­мовольную постройку. Так стоит ли рисковать?

В подтверждение наших слов о том, что сделки н отношении таких построек лучше не совершать (как, впрочем, и любые сделки, вызывающие подозрения), во избежание будущих проблем.

Например, индивидуальный предприниматель Р. обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание магазина, указав в ка­честве заинтересованного лица администрацию горо­да. Администрация предъявила встречный иск об обязании снести самовольно возведенный объект - здание магазина. Решением суда встречный иск удовлетворен, на истца возложена обязанность снести здание мага­зина в течение 30 дней. 

Однако решением суда апелляционной инстанции данное решение отменено. Администрация в кассаци­онной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение арби­тражного суда первой инстанции. Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований ля удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что предприниматель приобрел данный магазин по договору купли-продажи АООТ.

Встречный иск администрация мотивировала тем, что здание магазина самовольной постройки, так как земельный участок, на котором оно возведено, предоставлен был АООТ для строительства детского сада, не магазина, на строительство которого не выда­лось разрешения, архитектурно-планировочное за­дание, не разрабатывается проект. Предоставить зе­мельный участок предпринимателю администрация не может, так как согласовано строительство дет­ского сада.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что до­говор куши-продажи не может повлечь признание за истцом права собственности на спорное здание, явля­ющееся самовольной постройкой.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что самовольная постройка возведена до ее приобретении предпринимателем, из-за чего у него не могло возникнуть права на спорный объект по сделке, которую он считал состоявшейся. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель не является лицом, которое возвело магазин, в связи с чем на него не может быть возложена обязанность по сносу само­вольной постройки.

Администрация города не представила доказа­тельства того, что самовольная постройка была воз­ведена именно ответчиком. Доводы администрации о том, что именно предприниматель самовольно занял участок под магазин, не нашли своего подтверждения.

Заключение договора купли-продажи не привело и не могло привести к возникновению у предпринимате­ля ни прав на спорное имущество, ни прав на находя­щийся под ним участок.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Согласно законодательству решение о сносе са­мовольной постройки может быть вынесено только судом. Конечно, мы не имеем в виду ситуацию, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, до­бровольно, без какого-либо принуждения принимает решение о ее сносе. Такие случаи, впрочем, крайне редки. Гораздо чаще наблюдается другое: затяжные судебные споры в отношении самовольно возведен­ных объектов. В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, кто может предъявлять иски о сносе са­мовольной постройки, тем более что нормативно круг лиц не обозначен.

Иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, считающим, что данная постройка нарушает его права и охраняемые законом интересы. По мнению других, такие утверждения яв­ляются дискуссионными. По данному вопросу выска­зался недавно Пленум ВС РФ и ВАС РФ, разъясне­ния которого прокомментируем ниже.

Надо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум - заключе­ние договора аренды с местной администрацией) во­все не гарантирует в дальнейшем спокойной жизни. 

Например, администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском к индивиду­альному предпринимателю М. о сносе самовольно воз­веденного строения, используемого под придорожное кафе и освобождении земельного участка, расположен­ного вдоль автодороги.

Решением суда иск в части требования об освобож­дении земельного участка оставлен без рассмотрения, в остальной части требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика снести самовольно возведенное строение, используемое под придорожное кафе. Такое решение суда мотивировано тем, что в части требо­вания об освобождении земельного участка истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный до­говором аренды земельного участка, заключенным с ответчиком, но строение построено ответчиком без соответствующих разрешений и является самовольной постройкой, подлежащей сносу в соответствии со т. 222 ГК РФ.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения. Кассационная инстанция также не нашла правовых оснований отмене или изменению данных судебных актов, сославшись на следующее. Для признания постройки самовольной необходи­мы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существен­ным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (cm, 222 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подле­жит восстановлению, в том числе в случае самовольно­го занятия земельного участка. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении данных прав, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре (к сносу незаконно возведенных зданий, строений, соо­ружений - п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал также, что в соответствии с п. 15 Правил установ­ления и использования придорожных полос феде­ральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденных постановлением Правительства РФ № 1420 от 1 декабря 1998 г., решение о предоставле­нии земельных участков в пределах придорожных по­лос принимаются уполномоченными на то органами в установленном порядке по согласованию с соответ­ствующими органами управления федеральными ав­томобильными дорогами и органами ГИБДД МВД РФ, однако решение о предоставлении ответчику земель­ного участка для размещения кафе принято админи­страцией без согласования с вышеуказанными уполно­моченными органами.

Следовательно, заключила кассационная инстан­ция, вывод суда апелляционной инстанции правомо­чен, так как договор аренды земельного участка, за­ключенный сторонами в нарушение вышеупомянутых Правил, является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий. Таким образом, строение, ис­пользуемое ответчиком под кафе, построено им без со­ответствующих разрешений и на земельном участке, предоставленном без законных оснований, подлежит сносу (постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2007 г. № А55-19099/2006).

Вообще на практике возникает достаточно много вопросов, так или иначе связанных с самовольными постройками. Так как мы затрагивали в книге неко­торые жилищные проблемы, рассмотрим один инте­ресный вопрос, ответ на который дала судебная ин­станция.

Возражая против исполнения решения суда о сно­се самовольно возведенного строения, должник ссы­лается на то, что эта постройка является местом его жительства, а требование о выселении к нему предъ­явлено не было. Необходимо ли истцу при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения предъявлять также требование о выселении лиц, проживающих в этом помещении?

На этот вопрос судебная инстанция дала следую­щее разъяснение.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуще­ствившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжать­ся постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что само­вольная постройка не может являться объектом граж­данских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. 

Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом реше­ния о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жи­лым помещением, поэтому оснований для предъявле­ния отдельного требования о выселении лица из само­вольно возведенных построек не имеется.

Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, посколь­ку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на прожи­вание в указанном жилом помещении.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строе­ния необходимо предъявлять также требование о вы­селении (Обзор законодательства и судебной прак­тики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.).

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции и арбитражными суда­ми законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и иных вещных прав Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ приняли совместное постановление (постановле­ние Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Указанное постановление касается таких вопросов, как приобретательная давность, истребо­вание имущества из чужого незаконного владения, освобождение имущества от ареста и др. Большое внимание здесь уделено также и нормам о самоволь­ных постройках. В настоящее время разъяснения, представленные в данном документе, являются наиболее актуальными, поэтому рассмотрим их более подробно.

С иском о сносе самовольной постройки вправе об­ратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его закон­ный владелец, а также лицо, права и законные инте­ресы которого нарушает сохранение такой постройки. В публичных интересах с таким иском вправе обра­титься прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. 

В судебном акте четко указывается, что на тре­бование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Иными словами, независимо от того, сколько лет прошло с момента возведения по­стройки, признание ее опасной для жизни и здоровья граждан и при наличии признаков самовольности ее строительства является основанием для сноса.

В постановлении отмечается, что в случае, ког­да недвижимое имущество, право на которое зареги­стрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможно­сти предъявления требования о его сносе. Из данного разъяснения следует, что получение в регистрирую­щем органе свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества не является полной гарантией того, что те или иные лица не обратятся в суд с требованием о его сносе. Между тем граждане обычно свободно вздыхают и успокаиваются именно тогда, когда запись о праве собственности вносится в единый государственный реестр прав. В постанов­лении указывается, что решение суда об удовлетво­рении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекраще­нии права собственности ответчика на самовольную постройку. Если такая постройка была обременена правами третьих лиц, то соответствующие обреме­нения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременена спорная постройка, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относи­тельно предмета спора, на стороне ответчика, так как судебный акт может повлиять на их права. 

Не менее важны разъяснения судов относитель­но того, кто должен являться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки. Ответчиком по такому иску согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ является лицо, осу­ществившее самовольное строительство. Если же по­стройка осуществлена с привлечением подрядчиков, ответчиком будет являться заказчик как лицо, по зада­нию которого было осуществлено самовольное строи­тельство объекта. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего са­мовольного строительства, ответчиком по иску явля­ется лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее при­обретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее это имущество; в случае смерти физического лица или реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. 

Если право собственности на самовольную по­стройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, то такое лицо должно быть обязательно при­влечено к участию в деле в качестве соответчика. При этом, если ответчик, против которого принято реше­ние о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он имеет право обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществивше­му самовольную постройку. 

На практике встречаются ситуации, когда строе­ние возводится на земельном участке, на самом деле не принадлежащем застройщику, в то время как на строительство получены все необходимые разреше­ния (например, застройщик не проверил юридиче­скую чистоту своих прав на участок и т.д.). В этом случае с иском о признании права собственности на самовольную постройку имеет право обратиться пра­вообладатель земельного участка, и ответчиком по такому иску будет являться застройщик. При таком положении вещей застройщик может лишиться и зе­мельного участка, и объекта строительства. Он име­ет право требовать от правообладателя земельного участка лишь возмещения расходов на постройку.

Ситуация, обратная вышеприведенной. Самоволь­ная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, но на ее создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку будет являться орган местного самоуправления, на террито­рии которого постройка находится.

В постановлении разъясняется, что признание пра­ва собственности на самовольную постройку не свиде­тельствует о невозможности оспаривания каким-либо заинтересованным лицом в последующем права соб­ственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права соб­ственности на самовольную постройку, суд дол­жен установить следующее:

1) допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

2) создает ли самовольная постройка угрозу жиз­ни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсут­ствии необходимых заключений компетентных орга­нов или в случае сомнений в их достоверности вправе назначить экспертизу в соответствии с процессуаль­ным законодательством.

Следующее разъяснение Пленума представляется очень важным, оно вселило определенную надежду тем владельцам возведенной недвижимости, которые так и не оформили необходимые документы надлежа­щим образом. В документе отмечается, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежа­щие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объ­екта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче данных документов. 

Если иное не установлено законом, иск о призна­нии права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того факта, что единственными признаками такой постройки являются отсутствие вышеуказанных до­кументов. Однако лицо, создавшее самовольную по­стройку, должно доказать, что предпринимало реаль­ные меры к их получению, но в силу определенных об­стоятельств не довело дело до конца. Кроме того, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В постановлении также отмечается, что положе­ния ст. 222 ГК РФ не распространяются на отноше­ния, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимостью, а также на перепланировку, переустройство (переоборудова­ние) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. При этом не исключается возможность возникновения споров по причине нарушения других норм законодательства, и заинтересованные лица могут обратиться в суд с ис­ком об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения, либо о запрещении деятельно­сти по эксплуатации таких объектов. 

В то же время положения ст. 222 ГК РФ распро­страняются на самовольную реконструкцию недви­жимого имущества, в результате которой возник но­вый объект. В такой ситуации суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что такой объ­ект не может быть приведен в первоначальное состоя­ние, существовавшее до реконструкции.

Самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, поскольку не является имуще­ством, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Однако это обстоятельство не лишает на­следников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. При этом такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в установленном зако­ном порядке перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена самовольная по­стройка.

Объект незавершенного строительства также мо­жет признаваться самовольной постройкой, и, сле­довательно, при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, на него может быть признано право собственности.

Следует отметить, что многие объекты, кото­рые действительно отвечают признакам самовольных строений, возведены гражданами или организация­ми не потому, что они полностью игнорируют закон, стараются его обойти (хотя, безусловно, такое тоже присутствует). Одной из причин «самовольности» яв­ляется также довольно сложный и затратный (по вре­мени и средствам) подготовительный период к строи­тельству: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение вся­кого рода разрешений и т.д. Если к этому добавить еще и бюрократизм, волокиту чиновников, то стано­вится немного грустно.

 

  

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 - Ф 3.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

4. Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

5. Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 но­ября 2004 г. № 188-ФЗ.

6. Земельный кодекс РФ. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

7. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая. Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

8. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

9. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

10. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

11. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. №232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Рос­сийской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним».

13. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ».

14. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федера­ции, осуществляемой в форме капитальных вложений».

15. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

16. Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. №21 «Об обеспе­чении жилищных прав граждан при переселении и осво­бождении жилых помещений (жилых домов) в городе Мо­скве».

17. Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29 «Об обе­спечении права жителей города Москвы на жилые помеще­ния».

18. Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

19. Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государствен­ной экспертизы проектной документации и результатов ин­женерных изысканий».

20. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. №921 «О государственном техническом учете и тех­нической инвентаризации в Российской Федерации объек­тов капитального строительства».

21. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

22. Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262 «Об утверждении Правил возмещения собственни­кам земельных участков, землепользователям, землевла­дельцам и арендаторам земельных участков убытков, при­чиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и аренда­торов земельных участков либо ухудшением качества зе­мель в результате деятельности других лиц».

23. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании по­мещения жилым помещением, жилого помещения непри­годным для проживания и многоквартирного дома аварий­ным и подлежащим сносу и реконструкции».

24. Постановление Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420 «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомо­бильных дорог общего пользования».

25. Постановление Правительства Москвы от 11 авгу­ста 2009 г. №772-ПП «О первоочередных мероприятиях долгосрочной городской целевой программы сноса неком­фортного жилья в г. Москве на период до 2025 г.».

26. Постановление Главного государственного санитар­ного врача РФ от 10 июня 2010 г. №64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

27. Приказ Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. №268 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строи­тельства».

28. Постановление Госкомстата России от 11 ноября

1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капи­тальном строительстве и ремонтно-строительных работ».

 

Судебная практика

 

1. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возни­кающих в судебной практике при разрешении споров, свя­занных с защитой права собственности и других вещных прав».

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением зе­мельного законодательства».

3. Информационное письмо Президиума Высшего Ар­битражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Обзор законодательства и судебной практики Вер­ховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. (утв. постанов­лением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.).

5. Обзор законодательства и судебной практики Вер­ховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. поста­новлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г.).

6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Не­которые вопросы судебной практики по гражданским де­лам», 2001 г.

7. Постановление ФАС Центрального округа от 12 де­кабря 2005 г. № А54-1176/2005-С18.

8. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 г. № А58-5774/2004-ФО2-3965/05-С1.

9. Постановление ФАС Поволжского округа от 19 июня

2007 г. № А06-740/06.

10. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 де­кабря 2004 г. № А65-4656/2004-СГЗ-15.

11. Постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. № А57-9958/04-36.

12. Постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2004 г. № А57-9945/02-3-11.

13. Постановление ФАС Поволжского округа от 18 ян­варя 2007 г. № А57-5642/06-28.

14. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 де­кабря 2007 г. № А55-19099/2006.

15. Постановление ФАС Поволжского округа от 29 мая 2007 г. № А57-9958/04.

Навигация

стр. 1 --- стр. 2 --- стр. 3 --- стр. 4 --- стр. 5 --- стр. 6 --- стр. 7 --- стр. 8



← Назад к списку новостей